Schuldenberge, drohende Staatspleiten, schwache Währungen, volatile Aktienmärkte, tiefe Zinsen - das Jahr 2010 stellt die Finanzmärkte vor immer neue Herausforderungen. Zwar sind die Inflationserwartungen aufgrund hoher Arbeitslosigkeit und tiefer Kapazitätsauslastung der Industrie noch tief. Doch dürften die ausufernde Geldmengenentwicklung sowie die Staatsverschuldung in den Nachbarländern der Schweiz dafür sorgen, dass der Inflationsdruck zunimmt.

Grundsätzlich eignen sich Sachwerte als Schutz vor dem Vermögensverlust, den eine Inflation mit sich bringt. Neben Gold, das sich in den meisten bisherigen inflationären Epochen als zuverlässiger Schutz vor Geldentwertung erwiesen hat, bieten sich Immobilien als effektive inflationsgeschützte Anlagen an. Während die Investition in Gold keine laufende Verzinsung bietet und die Performance lediglich über die Preisveränderung entsteht, bieten Immobilien dank ihren Mieteinnahmen eine laufende Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Dennoch werden Immobilien weniger als unternehmerisches Betätigungsfeld angesehen, wo Wertsteigerungen durch gute Bewirtschaftung erzielt werden können.

Kriterien für Anlageentscheid

Gerade dieser unternehmerische Blick auf eine einzelne Immobilie hilft, den Inflationsschutz zu erreichen. Bei vielen Immobilienanlagen reicht die Transparenz kaum aus, um den Sach- und Ertragswert des Portfolios unter verschiedenen wirtschaftlichen Szenarien richtig einzuschätzen.

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Vier Kriterien muss der Investor für einen fundierten Investitionsentscheid berücksichtigen.

Kosten und Erträge: Wenn die Mieten langfristig ausgelegt sind und an den Konsumentenpreisindex angelehnt werden, führt eine unerwartete Beschleunigung der Inflation in jedem Fall rasch zu einer Erhöhung der Mieterträge; sofern die Kosten und insbesondere die Zinsen langfristig fixiert sind.

Lage, Nutzung, Qualität: Oft sind Zeiten erhöhter Inflation mit unsicheren wirtschaftlichen Entwicklungen verbunden. Der Anleger muss sich also neben den Mieterträgen auch Gedanken zur Wertentwicklung der Immobilie unter verschiedenen wirtschaftlichen Szenarien machen. Nur erstklassige Immobilien an guter Lage werden in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ihren Wert bewahren oder gar steigern können.

Finanzierung: In inflationären Perioden sind Schuldner im Vorteil. Die Bedienung der Hypothek wird dank höherer Mieteinnahmen vereinfacht und der reale Wert des Kredits nimmt aufgrund der Inflation ab. Der Eigenkapitalanteil des Anlegers, der durch die Substanz der Immobilie verkörpert wird, steigt kontinuierlich. Erwartet der Kreditnehmer eine steigende Inflation können flankierend weitere Massnahmen ergriffen werden. Dazu zählt insbesondere die Fixierung von Zinsen auf günstigem Niveau.

Risikoabgrenzung: Am wichtigsten ist allerdings, dass die Immobilienanlage ausschliesslich Sachwertrisiken beinhaltet. Sie soll also frei sein von Managementrisiken, die naturgemäss keine inflationäre Schutzwirkung geniessen.

Vielzahl von Anlagealternativen

Dem Anleger bietet sich eine Vielzahl von Anlagealternativen mit sehr unterschiedlichen Charakteristika. Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften (REIT) ermöglichen dem Investor eine liquide Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio. Allerdings bieten diese Anlageformen kaum die gewünschte Transparenz. Demgegenüber weisen Anlagen in Einzelimmobilien eine optimale Transparenz von der Finanzierung bis zur Ausgestaltung der Mietverträge auf. Klug gewählte Einzelimmobilien verhelfen nicht nur in Zeiten steigender Inflation zu optimalem Schutz, da sich Ertrags- und Wertsteigerungen unmittelbar auf die Nettorendite auswirken.