Auf der Achse Baden, Brugg, Lenzburg, Aarau bis Zofingen wird momentan gross in Immobilienneubauten investiert. Die Anbindung des Verkehrs aus dem Aargau an die grossen Zentren Zürich, Bern und Basel ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln bequem und gut gewährleistet. Wohnungen und Dienstleistungsflächen können allgemein gut vermietet werden. Dies wiederum wirkt sich direkt auf einen stabilen Immobilienmarkt aus.

Chance für Investoren

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist im Aargau gross. Der Bau von Eigentumswohnungen hat in den letzten Jahren gegenüber dem Mietwohnungsbau Überhand genommen und regelrecht einen Boom ausgelöst. Die Investoren möchten aber im Aargau gute und rentable Anlageobjekte erstellen. Die Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser sind mit dem Bauboom von Eigentumswohnungen nun an eine obere Grenze geführt worden. Dies hat zur Folge, dass die Mietzinse bei Neubauten sukzessive ansteigen oder aber der Baulandpreis sich stabilisiert oder sinken wird. Dies kann den Markt für den institutionellen Investor wieder interessanter machen und einen Effekt auslösen.

Aarau mit neuem Bahnhof

In der Kantonshauptstadt Aarau sind momentan grosse Projekte kurz vor Vollendung oder in Planung. In Aarau sticht insbesondere der grosse Bahnhofneubau ins Auge, der die Stadt in eine neue grossstädtische Erscheinung verwandelt. Das im Bahnhofgebäude vorhandene Angebot von 14 500 m2 Dienstleistungsflächen und 3500 m2 Verkaufsflächen erfreute sich einer grossen Nachfrage und konnte bereits vor der Fertigstellung vermietet respektive an die Stockwerkeigentümer verkauft werden. Mit der zweiten Etappe des Bahnhofgebäudes mit weiteren 12 000 m2 Dienstleistungsfläche und 2250 m2 Verkaufsfläche besteht eine regional einmalige und interessante Investitionsmöglichkeit. Für die Umsetzung dieser zweiten Etappe ist ein Investor gerne willkommen.Die Rentabilität der Investitionsobjekte liegt im Aargau allgemein etwas höher als in den Ballungszentren von Zürich und Basel. Sie ist deswegen auch für institutionelle Eigentümer, die eine langfristige Investition suchen, sehr interessant. Das Vermietungsrisiko und die Mietzinsausfälle sind insbesondere bei Mietwohnungen sehr gering. Entsprechend ist in den letzten beiden Jahren die Performance im Aargau (definiert als Summe aus dem Netto-Cashflow und der Wertentwicklung der Liegenschaft) ständig leicht gestiegen. Die momentan tiefe Zinssituation treibt jedoch die Preise für Mehrfamilienhäuser in die Höhe.

Anzeige

Kehrtwendung wird kommen

Die momentan vorzügliche Zinssituation wird aber mittelfristig auch im Aargau zu einer Korrektur führen. Mietwohnungen werden heute bereits zu Marktmietzinsen vermietet. Die Rentabilität für die zu übersetzten Kaufpreisen erworbenen Mehrfamilienhäuser wird heute mit einem hohen Mietzinsniveau wettgemacht. Die Eigentümer, die zusätzlich den Leverage-Effekt im Vordergrund sehen, d.h. eine hohe Eigenkapitalrendite als Zielsetzung haben, kann ein Anstieg der Fremdkapitalzinsen in eine ungünstige Ausgangslage bringen. Eine Anpassung der Mietzinse wird aus zwei Gründen nicht allzu rasch möglich sein. Der Vermieter muss einerseits die mietrechtliche Vorgabe berücksichtigen und kann Anpassungen nur unter diesem Aspekt vornehmen, und anderseits muss angenommen werden, dass die Marktsituation für höhere Mietzinse aus gesamtwirtschaftlichen Gründen gar nicht gegeben ist.