Erfolgreiche Investitionen in ausländische Immobilien setzen die sorgfältige Beobachtung der Zielmärkte sowie erstklassiges Know-how vor Ort voraus.

Grundsätzlich bieten sich dem Anleger indirekte oder direkte Instrumente an. Indirekte, über kotierte REITS (Real Estate Investment Trusts) oder Aktiengesellschaften erworbene Immobilienanlagen korrelieren aber weitgehend mit Aktien- und Obligationenanlagen und eignen sich daher nur beschränkt zur Portfeuille-Diversifikation.

Für institutionelle Investoren, denen eine breitere Palette an Investments offen steht, ist es deshalb von Vorteil, direkt in ausgewählte Märkte und Objekte zu investieren.

Erste Qualität zahlt sich aus

Defensive Anleger sollten ihren Anlagefokus primär auf politisch stabile Märkte mit gesunden Volkswirtschaften ausrichten. Mit dem Ziel, laufend nachhaltige Cash-Renditen zu erzielen und von Wertsteigerungspotenzialen zu profitieren, empfiehlt es sich, nach Objekten mit guter, neuwertiger Bausubstanz an erstklassigen Lagen Ausschau zu halten. Von entscheidender Bedeutung sind weiter langjährige Mietverträge - sie gewährleisten stabile Einnahmen - sowie die hohe Energieeffizienz eines Anlageobjekts, die in Zukunft ausschlaggebend für die Akzeptanz seitens der Mieter sein wird.

Die Rendite einer Anlage lässt sich vor allem durch einen möglichst optimal gewählten Zeitpunkt des Kaufs respektive der Weiterveräusserung der Immobilien erreichen. Dabei verspricht antizyklisches Vorgehen attraktive Renditeaussichten. Das heisst, gekauft werden soll dort, wo in einem rückläufigen Umfeld die Bodenbildung erreicht oder gerade überwunden wurde. Hinzu kommen die weiteren Konjunkturaussichten der Zielregion, die natürlich eine bedeutende Rolle spielen.

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Gerade Asien und die Pazifikregion, insbesondere Singapur, China und Australien, verfügen derzeit über ein vergleichsweise robustes Wirtschaftsumfeld sowie ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum. In Australien zum Beispiel war die Rezession nur von kurzer Dauer und von geringer Ausprägung. Das energische Eingreifen der Regierung mit der Auflegung eines rekordverdächtigen Stimulus-Paketes in Höhe von rund 42 Mrd Australischer Dollar zeigte unmittelbare Wirkung. Während in Australien 2009 das BIP-Wachstum bei rund 0,9% lag, wird für 2010 und die Folgejahre wieder mit einem jährlichen Wachstum von durchschnittlich 2,8 bis 3,0% gerechnet.

Anders als westliche Länder erwartet Australien zudem einen Bevölkerungszuwachs von rund 10 Mio Einwohnern bis 2020 und eine positive demografische Entwicklung aufgrund stetiger Zuwanderung und hoher Geburtenraten. Diese positiven Wachstumserwartungen für den asiatisch pazifischen Raum werden von vielen Schweizer Unternehmen und Investoren geteilt. Die starken Wirtschaftsbeziehungen zeigen sich auch in der Aussenbilanz. So war die Schweiz der sechstgrösste Investor in Australien im Jahr 2008 und der zweitgrösste aus Europa nach Grossbritannien.

Ab Mitte 2008 sanken zwar auf den australischen Märkten die Immobilienerträge aufgrund vermehrt auftretender Mietzinsausfälle. Infolgedessen stiegen die Netto-Anfangsrenditen für Core-Büroimmobilien je nach Markt um bis zu zirka 150 Basispunkte beziehungsweise gaben die Immobilienwerte um bis zu 25% nach. Seit Beginn der wirtschaftlichen Erholung und zunehmender positiver Signale aus dem In- und Ausland sinken die Netto-Anfangsrenditen wieder.

Attraktive Zinserhöhungen

Insbesondere Core-Immobilien sind gefragt und stossen auf dem Markt auf grosses Interesse. Hervorzuheben ist beispielsweise der Anfang Januar 2010 publizierte Verkauf des Landmark-Hochhauses «Aurora Place» in Sydney an den staatlich koreanischen Pensionsfonds. Die Netto-Anfangsrendite liess sich dort auf 6,6% berechnen.

Attraktiv sind Immobilien-Direktanlagen auf dem fünften Kontinent auch deshalb, weil feste Mietzinsanpassungen von jährlich 4 oder sogar 5% einen weltweit einzigartigen Inflationsschutz bieten und darüber hinaus die Ertragsdynamik weiter antreiben.