Züblin hat einen in der Finanzkrise prominent gewordenen Mieter: Die Bank Lehman Brothers geschäftete in der Schweiz von einer Züblin-Liegenschaft in Zürich aus. Gehören Sie nun auch zu den Opfern der Lehman-Pleite?

Bruno Schefer: Bis heute mietet Lehman die Räumlichkeit immer noch und bezahlt die Miete.

Die Mieteinnahmen werden von Branchenkennern auf jährlich 1 Mio Fr. geschätzt. Mit wie hohen Verlusten rechnen Sie, falls es doch zu einem Ausfall kommen sollte?

Schefer: Die Jahresmiete ist wesentlich kleiner. Wir erwarten keine Ausfälle, nicht zuletzt auch aufgrund der Mietgarantie.

Wann rechnen Sie damit, einen neuen Mieter für die Liegenschaft gefunden zu haben?

Schefer: Wir haben bereits Anfragen nach dieser Fläche. Der sehr gute Standort zahlt sich aus, und die Nachfrage nach zentralen Flächen ist nach wie vor gross.

Lehman Brothers ist ein besonders drastisches Beispiel für die Auswirkungen der Finanzkrise ? wie stark belastet diese generell den europäischen Immobilienmarkt?

Schefer: Der reine Vermietungsmarkt ist in den Regionen, in denen wir tätig sind ? also Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und der Schweiz ? immer noch intakt. In diesen Märkten sehen wir auch nach wie vor sinkende Leerstandsquoten, die Überkapazitäten werden abgebaut.

Fragt sich, wie lange noch: Es zeichnet sich ab, dass die Finanzkrise eine Rezession nach sich zieht. Diese würde wohl an Immobilien nicht spurlos vorübergehen?

Schefer: Leider hat sich die Situation von Woche zu Woche verschlechtert, und es ist davon auszugehen, dass die Rezession mit regional unterschiedlicher Wirkung auch auf den Immobiliensektor negative Auswirkungen haben wird. Wir rechnen jedoch für das operative Geschäft dank den langfristigen Mietverträgen mit stabilen Ergebnissen. Wir kommen wohl mit einem blauen Auge davon.

Die spanischen und britischen Märkte sind nun aber beinahe k.o. gegangen. Warum sind Sie so sicher, dass Züblin in Frankreich und Deutschland kein ähnliches Szenario droht?

Schefer: In Paris haben die Miet- und Immobilienpreise in den letzten Jahren viel weniger stark zugelegt als etwa in London. Weil gleichzeitig auch die Nachfrage hoch geblieben ist, ergibt sich darum viel weniger Korrekturbedarf. Ich gehe aber trotzdem davon aus, dass die Immobilienpreise sinken werden. Die Neubewertungen liegen heute 5 bis 7% tiefer. Die Leerstände sind bei Züblin in Frankreich mit 1,3% sehr tief.

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Und in Deutschland?

Schefer: Es haben seit letztem Sommer sehr wenige grosse Transaktionen stattgefunden. Deshalb ist es sehr schwierig zu sagen, wo sich die Verkaufspreise hinbewegen. Ich rechne mit einer Reduktion von 2 bis 4%. Der Stillstand der Transaktionen ist auf die grosse Schwierigkeit, Käufe zu finanzieren, zurückzuführen.

Eine Folge der Kreditklemme?

Schefer: Ja. Es hat sowohl Käufer wie auch Verkäufer, aber die Preise sind im Schwebezustand, weil sie nicht mit Transaktionen unterlegt sind. Die Banken unterstützen keine neuen Geschäfte mehr. Das gilt besonders für die grossen Portfolio-Deals über 100 Mio Fr.

Haben die Banken auch Züblin den Hahn zugedreht?

Schefer: Nein. In der Schweiz könnten wir immer noch Zukäufe machen ? und werden das auch tun, wenn wir geeignete Objekte finden. Wir haben im Juni 2008 eine Liegenschaft im Zürcher Seefeld gekauft. In Deutschland warten wir auf Gelegenheiten.

Allerdings hat Züblin den Börsengang ihres Deutschlandgeschäfts in der Form eines steuerbegünstigten REIT vertagt. Begraben Sie die IPO-Pläne nun endgültig?

Schefer: Nein, wir wollen das Projekt weiterverfolgen. Aber zuerst müssen sich die Kapitalmärkte wieder völlig beruhigt haben. Vor zwölf Monaten können wir an keinen Börsengang denken.

In Frankreich ist Züblin schon mit einer REIT-Gesellschaft an der Börse. Dort könnten Sie sich nötigenfalls bei den Investoren Geld beschaffen.

Schefer: Das ist richtig, in der heutigen Zeit aber undenkbar. Deshalb können wir auch in Frankreich nichts dazukaufen. Sobald sich die Kapitalmärkte wieder öffnen, ist jedoch eine Transaktion möglich. Die Region wird für uns dennoch ertragsstark bleiben, auch wenn das Wachstum über die nächsten ein bis zwei Jahre stehen bleiben sollte.

Hohes Wachstum versprachen in der Vergangenheit die osteuropäischen Immobilienmärkte ? gilt das immer noch?

Schefer: Die Immobilienrenditen sind in Osteuropa während der letzten Jahre praktisch auf unsere Niveaus gefallen, das heisst, es wurden keine Risikoprämien für diese Region bezahlt. Deshalb wird es in Osteuropa zu Schwierigkeiten kommen. Die Werte werden dort noch viel stärker korrigiert als im Westen.

Böte der Preissturz nicht Gelegenheit für eine Schnäppchenjagd? In ihrem Grossaktionär, dem russischen Oligarchen Viktor Vekselberg, hätte Züblin ja einen hervorragenden Türöffner in Osteuropa.

Schefer: Nein, das ist weder unsere Absicht noch diejenige des russischen Aktionärs.

Der Schweizer Immobilienmarkt ? und damit die hiesigen Immobiliengesellschaften ? galten in der Krise bisher als Hort der Sicherheit. Nur der Aktienkurs von Züblin hat mit ?39% 2008 vergleichsweise stark gelitten. Wurden Sie von den Investoren für Ihr Auslandengagement bestraft?

Schefer: Das ist sicher der Hauptgrund für die Kursverluste. In den letzten zehn Tagen haben aber auch die Schweizer Immobilienaktien leider sehr stark gelitten. Züblin sollte man aufgrund des Auslandengagements nicht nur mit den Schweizeraktien vergleichen, sondern auch mit den ausländischen Immobilienaktien. Gemessen an der deutschen und französischen Konkurrenz gehören wir in den letzten zwölf Monaten zu den Besten.

Haben Sie in den letzten Monaten daran gedacht, die Strategie zugunsten eines höheren Engagements in der Schweiz zu überprüfen?

Schefer: Es ist bekannt, dass wir uns mittelfristig aus Holland zugunsten der Schweiz zurückziehen werden. Aus heutiger Sicht sollten die Länder Frankreich, Deutschland und Schweiz je einen Drittel des Portefeuilles ausmachen.

Was sind Ihre Erwartungen am hiesigen Immobilienmarkt?

Schefer: Die Nachfrage in den Top-Lagen wird hoch bleiben. In Zürich City erwarte ich keine grössere Korrektur in den nächsten zwei bis drei Jahren. Denn wir haben auch bei den Geschäftsliegenschaften zusehends neue Mieter, die hierher ziehen wollen ? dies in einer Situation, in der es praktisch keine Leerstände gibt. Züblin selber wird in der Schweiz die tiefe Leerstandsquote von 3,7% voraussichtlich halten können.

Zürich und Genf sind im Fokus von Züblin, in Bern oder Winterthur hat die Gesellschaft Immobilien abgestossen. Ist wegen des Preisbooms der letzten Jahre nicht gerade in den Zentrumslagen mit Wertberichtigungen zu rechnen?

Schefer: Das ist nur für jene ein Thema, die zu Höchstpreisen gekauft haben. Züblin hat dies nicht getan. Der Grund der Verkäufe liegt darin, dass wir uns stärker fokussieren wollen. Wir sind überzeugt, dass wir mit unserem Fokus auf internationale Zentren richtig liegen ? denn diese sind nach einer Rezession auch die ersten Standorte, die von einem Aufschwung profitieren werden.

Nach der notfallmässigen Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank ist weiter mit sinkenden Sätzen zu rechnen. Was heisst das für Immobilieninvestments, deren Rendite wesentlich von der Differenz zu den Leitzinsen abhängt?

Schefer: Sollten die Zinsen sinken, sehe ich erst recht keinen Grund, dass die Preise stark sinken würden.

Was heisst das für Züblin? Sind Sie zufrieden mit dem 2. Semester?

Schefer: Ich kann nichts zum anstehenden Resultat sagen, da wir das Halbjahresergebnis erst am 20. November 2008 bekannt geben. Operativ sind wir zufrieden und rechnen nach wie vor mit sinkenden Leerständen.

Wie sieht der Trend bei den Mieteinnahmen aus?

Schefer: Wir haben eher verkauft als zugekauft. Allerdings werfen die Käufe in Frankreich von 2007 zusätzlichen Ertrag ab.

Könnte es vor diesem Hintergrund gelingen, den hohen Abschlag des Züblin-Aktienkurses zum Nennwert zu verringern?

Schefer: Wir senken unsere Leerstandsquote und haben ein stabiles operatives Geschäft. Die Kurskorrektur muss von einer allgemeinen Beruhigung ausgehen. Die Investoren werden erkennen, dass mit dem heutigen 30%-Abschlag die Dividendenrendite aufgrund der letztjährigen Ausschüttung sehr hoch liegt.

Die Ausschüttungen an die Aktionäre sind ein Plus der Züblin-Papiere. Haben Sie Pläne, die Dividenden weiter zu steigern?

Schefer: Die Nennwertreduktionen, die wir seit Jahren durchführen, sind weiter ein Thema. Dividendenerhöhungen nehmen wir je nach Gewinnlage vor.