Der Schweizer Immobilienmarkt läuft keine Gefahr, in eine ähnliche Krise zu schlittern wie in den USA oder einigen westeuropäischen Staaten.

Dennoch sind die Aussichten für Immobilienbesitzer und Investoren in diesem Jahr nicht gerade rosig. Denn die Talfahrt der schweizerischen Konjunktur wird nicht ohne Folgen für die Immobilienmärkte bleiben. Typischerweise reagieren die Immobilienmärkte verzögert auf konjunkturelle Baissephasen, sodass Zeit bleibt, sich mit den negativen Konsequenzen vertraut zu machen.

Diese bestehen aus höheren Leerständen, einem gebremsten oder gar rückläufigen Mietpreiswachstum sowie tieferen Liegenschaftswerten.

Zuwanderung treibt weniger

Am besten dürfte sich dabei noch der Schweizer Wohnungsmarkt halten, da dieser von Sondereffekten profitiert. Zu diesen zählt, dass wir hierzulande trotz der Finanzmarktkrise keinen Einbruch des robusten Konsumverhaltens erwarten sowie die kräftige Zuwanderung aus dem EU-Raum.

Beides wird ein allzu rasches Wegbrechen der Nachfrage verhindern und eine mehr oder weniger glimpflich verlaufende Absorption der zahlreichen noch in Bau befindlichen oder geplanten Wohnungen und Häuser gewährleisten. Denn obwohl mit einer deutlichen Abschwächung des Zuwanderungsstromes zu rechnen ist, dürfte die migrationsbedingte Mehrnachfrage nach Wohnraum im Jahr 2009 erneut das langfristige Mittel übertreffen.

Anzeige

Überangebot nicht zu verhindern

Aufgrund des produktionsbedingt längeren Bremsweges der Angebotsseite wird ein Überangebot an Wohnraum dennoch nicht zu verhindern sein. Denn obwohl die Anzahl Wohnungen, für welche in den letzten Monaten Gesuche eingereicht wurden, abgenommen hat, ist die Pipeline an Wohnbauprojekten noch immer gut gefüllt. Mindestens bis zur zweiten Jahreshälfte 2010 ist demnach weiterhin mit einem satten Zustrom neuer Wohnungen zu rechnen.

Der Mietwohnungsmarkt wird von den sich anbahnenden Veränderungen am stärksten in Mitleidenschaft gezogen werden. Denn die erwartete spürbar geringere Zuwanderung wird in erster Linie die Nachfrage nach Mietwohnungen tangieren.

Zudem hat sich aufgrund der rekordtiefen Zinsen die Attraktivität von Wohneigentum - wo sich bereits Sättigungstendenzen abzeichneten - wieder erhöht. Gleichzeitig dürfte sich das Angebot an Mietwohnungen in den nächsten zwei Jahren nochmals kräftig ausweiten, da sich gegenwärtig eine 2. Welle von Mietwohnungsprojekten in der Ausführung befindet.Das lange angekündigte Ende des Preiswachstums auf dem Wohnimmobilienmarkt dürfte im laufenden Jahr Tatsache werden. Je nach regionalen Verhältnissen ist sogar mit leichten Preisrückgängen zu rechnen. Diese sind allerdings als sehr moderat zu veranschlagen.

Personalabbau droht

Weniger gut wird der Geschäftsflächenmarkt mit der konjunkturellen Abwärtsspirale zu Rande kommen. Die Heftigkeit des gegenwärtigen Konjunkturzyklus macht den Wachstumsabsichten vieler Unternehmungen einen Strich durch die Rechnung. Noch kann kaum abgeschätzt werden, wie lange die Durststrecke ausfallen wird.

Vorderhand halten sich die Unternehmungen in der Schweiz noch zurück beim Personalabbau, da man bis vor kurzem unter dem Eindruck eines Fachkräftemangels stand. Mit wachsender Dauer der Baisse werden die Firmen jedoch gezwungen sein, ihre Kosten der ausbleibenden Nachfrage anzupassen. Die Beschäftigung im Bürobereich wird im Jahr 2009 gemäss unseren Schätzungen leicht abnehmen, was auch die Nachfrage nach Büroflächen reduzieren wird. Unter unveränderten Bedingungen könnte der Büroflächenmarkt mit dieser Ausgangslage gut leben. Jedoch hat sich auf der Angebotsseite eine erneute Welle von Bürobauprojekten aufgetürmt, Das wird unweigerlich zu einer Umkehr des derzeit laufenden Leerstandsabbaus führen. Mittelfristig werden wegen dieser Entwicklung erneut die Mieten unter Druck kommen.

Abgesehen vom Raum Zürich, der vor allem an zentrumsferneren Lagen noch immer unter der Angebotsausdehnung der Jahre 2002 und 2003 leidet, muss vor allem auch der Büroflächenmarkt in der Ostschweiz sowie in der Westschweiz mit einem stark steigenden Angebot rechnen. Auf dem ausgetrockneten Büroflächenmarkt Genf dagegen dürfte ein erhöhtes Angebot sehr willkommen sein.

Unsanfte Landung für Läden

Eine eher unsanfte Landung könnte auch dem hiesigen Verkaufsflächenmarkt drohen. Mit der Flächenexpansion der vergangenen Jahre hat die Umsatzentwicklung im Detailhandel nicht Schritt halten können, sodass es nach Ende der konjunkturellen Schönwetterperiode unweigerlich zu einer Flurbereinigung kommen wird.

Einzig frequenzstarke Lagen sowie grossflächige Liegenschaften - sofern sie gut erreichbar sind - werden sich diesem Trend zu entziehen vermögen, da ein verändertes Kaufverhalten die Bedeutung des Standortes nochmals erhöht hat.