Die Stockwerkeigentümer leisten periodische Beiträge zur Deckung der Gemeinschaftskosten. Neben den regelmässig anfallenden Betriebskosten haben die Stockwerkeigentümer auch die Kosten für die in grösseren Abständen anfallenden Instandstellungen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Liegenschaft zu finanzieren. Der Finanzbedarf für grössere Sanierungsarbeiten und Ersatzanschaffungen wird häufig unterschätzt.

Assekuranzwert bestimmt Einlage

Die Aufwendungen für eine Sanierung übersteigen die durchschnittlichen jährlichen Beitragszahlungen häufig um ein Vielfaches. Einzelne Eigentümer können infolge unerwarteter grösserer Erneuerungsarbeiten in einen finanziellen Engpass geraten. Um dies zu verhindern, sollten die Mittel für künftige ausserordentliche Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten frühzeitig zurückgestellt werden. Das Anlegen eines Erneuerungsfonds ist daher äusserst ratsam. Dadurch wird gewährleistet, dass die nötigen finanziellen Mittel für ausserordentliche Aufwendungen relativ kurzfristig zur Verfügung stehen.

Das kontinuierliche Speisen des Fonds ermöglicht es zudem, grössere Schwankungen der periodischen Eigentümerbeiträge zu vermeiden, sodass die jährliche finanzielle Belastung für die Eigentümer besser kalkulierbar ist.

Die Höhe der (jährlichen) Fondseinlagen kann entweder durch Beschluss der Eigentümer von Jahr zu Jahr bestimmt werden oder - was empfehlenswert ist - zum Voraus im Reglement festgelegt werden. In der Praxis wird die jährliche Fondseinlage meist aufgrund des Gebäudeversicherungswertes (Assekuranzwertes) festgelegt, da sich der Erneuerungsbedarf hauptsächlich auf die Gebäudesubstanz bezieht. Üblich sind zwischen 0,2 bis 0,5% pro Jahr. Die einzelnen Stockwerkeigentümer haben nach Massgabe der Wertquote an die jährliche Einlage in den Erneuerungsfonds beizutragen.

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Aus dem Zweck des Erneuerungsfonds ergibt sich, dass die Fondsmittel nicht der Deckung der gewöhnlichen Betriebs- und Unterhaltskosten dienen. Diese sind durch die laufenden Beiträge der Eigentümer zu begleichen. Die Mittel des Fonds sollen nur für ausserordentliche bauliche Aufwendungen eingesetzt werden. Der Zweck der Mittelverwendung kann im Reglement genauer definiert werden. Über die Entnahme von Mitteln aus dem Erneuerungsfonds zur Deckung von Ausgaben entscheidet jeweils die Eigentümerversammlung im Einzelfall.

Die Gelder des Erneuerungsfonds sind von den laufenden Mitteln der Gemeinschaft getrennt zu verwalten und separat auf den Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft anzulegen. Im Laufe der Zeit kann der Erneuerungsfonds ein beträchtliches Ausmass erreichen. Um das Risiko von Missbräuchen zu vermindern, ist es ratsam, zwei Eigentümern oder dem Verwalter zusammen mit einem Eigentümer eine Kollektiv-Zeichnungsermächtigung bezüglich des Erneuerungsfonds einzuräumen.

Eigentum der Gemeinschaft

Das Fondsvermögen steht im Eigentum der Gemeinschaft. Der einzelne Eigentümer partizipiert im Ausmass seiner Wertquote am gemeinsamen Fondsvermögen und hat seinen Anteil auch zu versteuern. Der Erneuerungsfondsanteil ist allerdings untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden. Der Eigentümer kann beim Verkauf seiner Stockwerkeigentumseinheit seinen Fondsanteil nicht herauslösen. Vielmehr geht dieser mit der Stockwerkeinheit auf den Neuerwerber über.