Derzeit geht am Schweizer Immobilienmarkt die Furcht vor ausländischen Investoren um PSP Swiss Property hat mit Alony Hetz Properties einen israelischen Grossaktionär. Sind die Ängste begründet?

Luciano Gabriel: Die Vertreter der Firma Alony Hetz, mit rund 15% Anteil unser Hauptinvestor, haben PSP über mehr als ein Jahr eingehend analysiert, bevor sie sich für eine Investition entschieden haben. Alony Hetz zieht am selben Strick wie wir: Beide wollen den Wert der PSP-Aktie langfristig maximieren. Das wollen übrigens auch eine Reihe anderer an PSP interessierter Investoren aus der Schweiz, aus Holland, England und den USA.

Aber Alony Hetz, vertreten durch Nathan Hetz, sitzt bei PSP im Verwaltungsrat. Wie würden Sie das Verhältnis zum Grossaktionär beschreiben?

Gabriel: Als sehr positiv. Wir diskutieren regelmässig über das Marktumfeld. Unsere Investoren sind kompetente Kenner des Immobilienmarkts. Bei Deals, die wir angestrebt haben, hat Nathan Hetz im Verwaltungsrat sehr rasch das Potenzial erkannt – und die Risiken.

Etwa das Risiko eines zu teuren Kaufs? Musste im Bieterkampf um die Jelmoli-Immobilien PSP wegen Alony Hetz beiseite treten?

Gabriel: Nein. Das Management der PSP hat die Analyse dieses Kaufs durchgeführt, und wir haben in einem Konsortium von starken und professionellen institutionellen Investoren festgelegt, bis zu welchem Preis wir zu zahlen bereit sind. Wir hätten den Deal auch sehr schnell zum Abschluss gebracht. Leider sind wir mit grossem Abstand überboten worden.

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Der Jelmoli-Deal ist geplatzt. Wie beurteilen Sie die jüngste Entwicklung?

Gabriel: Nach dem Pressecommuniqué der Gesellschaft von Ende September über die gewünschte Neuverhandlung des Preises sind wir nicht erstaunt.

Wird sich PSP nochmals um das Jelmoli-Immobilien-Portfolio bemühen?

Gabriel: Ich möchte nochmals festhalten, dass die PSP niemals eine Übernahme im Alleingang beabsichtigte. Wir waren Teil eines Konsortiums. Ob eine Wiederaufnahme der Gespräche überhaupt noch möglich ist und ob die Konsortialpartner weiterhin daran interessiert sind, ist im jetzigen Zeitpunkt völlig offen.

Welchen Preis sind Sie bereit, für die Jelmoli-Immobilien zu zahlen? Wo liegt Ihre Schmerzgrenze?

Gabriel: Unsere Schmerzgrenze beim ursprünglichen Angebot war bedeutend tiefer als die 3,4 Mrd Fr. der Konkurrenz. Ob im jetzigen Zeitpunkt die gleiche Schmerzgrenze noch gilt, kann ich nicht sagen.

Der Bieterstreit um die Jelmoli-Liegenschaften steht für einen neuen Trend: Ausländer investieren direkt in Schweizer Immobilien. Wie reagieren Sie auf diese Konkurrenz?

Gabriel: Zunächst ist es sicher positiv, dass ausländische Investoren in der Schweiz zukaufen. Weil es beweist, dass unser Markt gute Aussichten hat – denn wer in Schweizer Immobilien direkt investiert, muss dies aus steuerlichen Gründen auf lange Frist hinaus tun.

Sie geben sich sportlich. Doch Tatsache ist, dass Ausländer regelmässig mehr bieten – den Schweizer Immobilienfirmen schwimmen die Felle davon.

Gabriel: In den letzten Jahren ist es immer wieder vorgekommen, dass wir an Bieterverfahren mitgemacht haben und von ausländischen Investorengruppen überboten worden sind. Klar ist man dann enttäuscht. Wir müssen aber die Spielregeln des Markts und der Konkurrenz akzeptieren. Wachstum hat nur Sinn, wenn dabei auch Mehrwert für den Aktionär geschaffen wird. Deshalb bezahlen wir nicht jeden Preis.

Das Geld hätten Sie: Ihre Kriegskasse übersteigt 1 Mrd Fr. Werden wir dieses Jahr doch noch einzelne Akquisitionen sehen?

Gabriel: Es gibt laufend Gelegenheiten zuzukaufen, seien es kleinere Immobiliengesellschaften, gemischte Portefeuilles oder Einzelgebäude. Die angebotenen Objekte und die gewünschten Preise entsprechen allerdings nicht immer unseren Anforderungen. Die Kreditmarktkrise hat das Angebot eher noch erhöht. Ob wir in den nächsten sechs Monaten zum Stich kommen, lässt sich aber nicht sagen.

Ist mit weniger Wachstum zu rechnen?

Gabriel: Wir streben in fünf Jahren eine Portfoliogrösse von 8 bis 10 Mrd Fr. an und sind zuversichtlich, dass es über die Jahre Marktumstände geben wird, die uns ermöglichen werden, auf eine wertvermehrende Art dieses Ziel zu erreichen. Wertmaximierung der Aktie hat Vorrang vor Portfoliogrösse.

Aber mit welchem Profit? Ihre Nettorendite ist mit 4,3% im Vergleich zu anderen kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften ja eher tief.

Gabriel: Das hat mit den Leerständen zu tun, die wir nun schon seit einigen Jahren verzeichnen. Wir haben klare Massnahmen eingeleitet, um diese Leerstände abzubauen. Jetzt sehen wir erste Fortschritte: Nach einer Quote von 14,7% zur Jahresmitte wollen wir die Leerstände bis zum Jahresende unter 12% bringen. Zudem bewirtschaften wir keine Gebäude mehr für Drittkunden, sondern nur noch für uns selber. Die neue Organisation ist viel effektiver und fokussierter. Bis zum Jahresende erwarten wir nun einen Betriebsgewinn von rund 190 Mio Fr.

Wie gross ist das Renditepotenzial?

Gabriel: Der Abbau der Leerstände stellt einen grossen Teil des Potenzials dar. Hinzu kommt die Anpassung der Mieten an das Marktniveau. Es ist uns aber auch klar, dass die Verbesserung nicht «über Nacht» erfolgen kann. In den nächsten zwei Jahren werden wir noch höhere wertvermehrende Erneuerungsinvestitionen haben. Danach dürften weniger Renovationskosten anfallen.

Und Sie haben mit steigenden Zinsen zu rechnen. Wie sind die Auswirkungen auf die Rendite?

Gabriel: Wir gehen davon aus, dass die Zinsen noch leicht steigen werden. Grössere Erhöhungen der langfristigen Zinsen sehen wir nur bei einem Anziehen der Inflation. Das wäre für uns aber nicht schlimm, weil wird dann Mieten anpassen könnten. Gleichzeitig ist unsere Verschuldung tief, und wir können – trotz der derzeit tiefen Liquidität am Markt – günstig refinanzieren.

Wenn Sie günstig an Kapital herankommen – wie sieht es mit neuen Projekten und Baubewilligungen aus?

Gabriel: Beim Löwenbräu-Areal in Zürich ist noch ein Rekurs hängig, auf dem Hürlimann-Areal, ebenfalls in Zürich, erwarten wir bald eine Baubewilligung, die uns ermöglichen würde, mit dem Bau des geplanten Wellness-Hotels zu beginnen.

Wie kommt das Projekt DL 3 auf dem Hürlimann-Areal voran, wo Sie lange mit Leerständen zu kämpfen hatten?

Gabriel: Das Bürogebäude DL 3 ist fertig gestellt. Wir hatten in Bezug auf DL 3 nie mit Leerständen zu kämpfen! Google hat bereits die angemieteten Räume bezogen und beabsichtigt, die Option zur Nutzung aller Flächen auszuüben.

Dann dürfte sich ja der Mietertrag bald steigern. Welche Entwicklung beobachten Sie bei den Mieten im Gewerbebereich?

Gabriel: Ausserhalb der Zentrumslagen sind die Mieten stabil, an zentralen Standorten können wir sie jedoch spürbar nach oben anpassen. Im Zentrum sind Flächen trotz Neubauten rar. Sehr interessant sind etwa die Verkaufsflächen in besten Lagen, etwa an der Zürcher Bahnhofstrasse. Dort ist die Nachfrage derzeit sehr hoch. Wir wären froh, wenn wir mehr solche Flächen leer stehend hätten, um sie zu neuen, höheren Marktpreisen zu vermieten.

An der Zürcher Bahnhofstrasse rennt man Ihnen die Bude ein?

Gabriel: Der Paradeplatz und die obere Bahnhofstrasse sind wirklich gesuchte Standorte. Die Interessenten kommen alle aus dem Hochluxus-Segment

In Genf, wo sie ebenfalls präsent sind, sprechen manche schon von einer Blasenbildung bei den Immobilienpreisen.

Gabriel: Genf ist für uns ein sehr stabiler Markt, der Leerstand ist nahezu bei Null. Es sind vor allem internationale Unternehmen und Organisationen sowie Privatbanken, die dort die Nachfrage treiben. Man kann sicher nicht von einer Preisblase sprechen. Im internationalen Kontext sind die Mieten und Liegenschaftspreise nicht hoch. Die Tatsache, dass so viele Ausländer im Schweizer Immobilienmarkt investieren, zeigt doch eindeutig, dass dieser noch relativ attraktiv ist. Erst recht zu den jetzigen Wechselkursbedingungen. Ich kann mir für die nächsten fünf Jahre kaum eine Verschlechterung der Nachfrage vorstellen.

Werden damit auch Wohnimmobilien immer teurer?

Gabriel: Im Wohnbereich ist die Situation differenzierter, weil reiche Ausländer nur an bestimmten Lagen kaufen wollen. Das Potenzial für Preissteigerungen im Wohnungsmarkt hängt schlussendlich auch von der Kaufkraft der potenziellen Nutzer ab, die an jenen Standorten leben wollen. Ausserhalb der attraktiven Lagen mit Seesicht hat es dann eher klare Grenzen.

Also braucht es gesetzliche Barrieren gegen ausländische Investoren wie die Lex Koller?

Gabriel: Die Lex Koller betrifft die PSP nicht, weil wir nur in kommerzielle Liegenschaften investieren. Grundsätzlich sind wir aber der Meinung, dass wir dieses Gesetz nicht brauchen. Wir wollen keine Differenzierung zwischen inländischen und ausländischen Investoren machen. Für uns als börsenkotiertes Unternehmen gilt, dass jeder, der unsere Aktien kauft und an unsere Zukunftsaussichten glaubt, ab einer bestimmten Grösse auch mitbestimmen soll – egal ob In- oder Ausländer.

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Zur Person
Steckbrief

Name: Dr. Luciano Gabriel
Funktion: CEO PSP Swiss Property, Zug
Alter: 54 Jahre
Wohnort: Wollerau SZ
Familie: Verheiratet, keine Kinder
Ausbildung: Universitäten Bern und Rochester (NY, USA), Dr. rer. pol. ab.

Karriere

1984–1998 SBG, versch. Funktionen
1998–2002 Zurich Financial Services, Corporate Finance und Tresorerie
2002–2007 CFO PSP Swiss Property
Seit 2007 CEO PSP Swiss Property
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PSP Swiss Property

Grösste Immobiliengesellschaft
Mit einem Immobilienportfolio von rund 4,8 Mrd Fr. ist PSP die grösste Immobiliengesellschaft in der Schweiz. Die Liegenschaften befinden sich hauptsächlich in zentraler Lage in den Regionen Zürich, Genf und Basel.

Hohe Leerstände
Im Vergleich zur Branche in der Schweiz weist PSP eine hohe Leerstandsquote von 14,7% aus, was sich in einer adjustierten Nettorendite von lediglich 4,05% auswirkt. Die Ausschüttungsrendite lag zudem bei 3%, während der Sektor durchschnittlich 3,6% ausschüttet.