Fast scheint es so, als hätte es die US-Immobilienkrise nie gegeben: Ungeachtet der dortigen Ereignisse hält der Aufwärtstrend für privates Wohneigentum in der Schweiz weiter an. Dies zeigen die SWX IAZI Immobilenindizes.

Ungefähr seit Anfang dieses Jahrtausends sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in einem konstanten Aufwärtstrend. Allein in den letzten zwölf Monaten betrug die Zunahme 8,1% (Einfamilienhäuser) beziehungsweise 5,2% (Eigentumswohnungen). Die Preise für privates Wohneigentum steigen dabei auch 2007 konstant an, im 3. Quartal um 2,2%. Die Zunahme ist sowohl auf ein Anziehen der Preise für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen zurückzuführen. In den vergangenen drei Monaten hat sich der Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH), der SWX IAZI Private House Price Index, um 3,2% auf 124,54 Punkte erhöht. Eigentumswohnungen (EWO) haben sich im 3. Quartal um 1,3% verteuert, wodurch der SWX IAZI Condominium Price Index auf 123,91 Punkte gestiegen ist.
Kantonal sind bei der Preisentwicklung von Wohneigentum erhebliche Unterschiede festzustellen. Gegenüber dem 3. Quartal im Vorjahr gibt es gemessen am SWX IAZI Private House Price Index (EFH) Preissteigerungen von rund 4% im Kanton Obwalden bis zu über 10% im Kanton Genf. Für die Eigentumswohnungen gilt das Gleiche mit tieferen Wertzunahmen.

Genf bei den Preisen Spitze

Genf führt auch bei beiden Eigentumsarten die Rangliste an, wenn die Preisentwicklungen über einen Zeitraum von zwei, fünf und zehn Jahren betrachtet werden.Neben dem absoluten «Gewinner» Genf weisen auch die Kantone Waadt und Wallis sehr hohe Zunahmen in einem Jahr auf (EFH rund 12%, EWO rund 8%). Während die Waadt im Windschatten von Genf schon länger hohe Wertzunahmen verzeichnet, ziehen die Preise im Wallis seit rund fünf Jahren überdurchschnittlich stark an. Erwähnenswert ist auch der Kanton Jura, wo die Preise für Einfamilienhäuser heute rund 8% tiefer liegen als vor 20 Jahren. Im Verlauf der letzten vier Quartale haben sie jedoch um 8,3% zugenommen. Eine Zunahme, die für diesen Zeitraum derjenigen des Kantons Zug entspricht und über derjenigen des Kantons Zürich liegt. Auch bei den Eigentumswohnungen steigen die Preise im Jura wieder. Im Vergleich mit dem 3. Quartal im letzten Jahr betrachtet, liegt der Kanton Jura im kantonalen Vergleich auf dem 6. Rang, unter anderem vor dem benachbarten Kanton Bern.

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Rendite-Immobilien stecken fest

Der SWX IAZI Investment Real Estate Price Index, Messlatte für die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften, hat gegenüber dem Vorquartal um 1,3% abgenommen. Mit einem Punktestand von 119,25 kann er verglichen mit dem 3. Quartal des Vorjahrs aber immerhin ein leichtes Plus von 0,6% ausweisen. Verschiedene Faktoren beeinflussen die weitere Preisentwicklung von Wohnliegenschaften
Wichtige Einflussfaktoren für die zukünftige Nachfrage- und auch Preisentwicklung nach Wohneigentum (EFH, EWO) sind vor allem die Demografie (Alterspyramide, Scheidungsrate) und die wirtschaftlichen Entwicklungen, die sich u.a. im Zuwachs von ausländischen hochqualifizierten Arbeitskräften und dem verfügba-ren Einkommen niederschlagen ( ). Die jüngst gestiegenen Reallöhne wirken sich so lange positiv auf die Nachfrage aus, als das Zinsniveau diesen Einkommenseffekt nicht neutralisiert und Preissteigerungen den Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte nicht verunmöglichen. Prognosen zur Preisentwicklung von Wohneigentum in den mondänen Alpenorten sind weitgehend an den Entscheid über die Fortführung oder die Aufhebung der Lex Koller gebunden (siehe Seite 79).

Erholung bei Geschäftsflächen

Der Markt für Geschäftsflächen (Büro, Gewerbe, Verkauf) hat sich im Jahr 2006 erholt, und im Gegensatz zum Vorjahr wurde kein Wertverlust verzeichnet. Die durchschnittliche Leerstandsziffer hat sich allerdings noch leicht auf 4,9% erhöht. Unterdurchschnittlich ist die Leerstandsziffer im Kanton Genf, überdurchschnittlich im Kanton Zürich mit knapp 10%. Die zukünftige Entwicklung der Leerstände, insbesondere für Büroflächen, hängt von der Konjunktur ab. Bei einem weiterhin positiven Verlauf ist mit einer Abnahme der Leerstandsfläche zu rechnen.
Fazit: Auf dem Wohnungsmarkt sind heute auch Preissteigerungen in denjenigen Kantonen zu verzeichnen, die über Jahre hinter der positiven Marktentwicklung zurückgeblieben sind. Zu erwähnen ist insbesondere der Kanton Jura. Die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarkts ist weitgehend durch die Reallohnentwicklung und das verfügbare Einkommen bestimmt.
Eine gute Konjunkturlage wirkt sich positiv auf die Entwicklung des Geschäftsflächenmarkts aus. Die Mieteinnahmen für Verkaufsflächen sind vor allem durch die Konjunktur, das verfügbare Einkommen und die Konsumentenstimmung bedingt.

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Deborah Huber, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI), Zürich.