Die Immobilienanlagen haben sich in der Finanzkrise als relativ stabiles Investment erwiesen. Allerdings lässt sich bei den Schweizer Pensionskassen eine starke Fixierung auf den Heimmarkt feststellen. Dabei ist eine breite Streuung bei der Anlage in Aktien und Obligationen eine Selbstverständlichkeit. Nicht so im Immobiliensektor. Vom gesamten Anlagevermögen der Pensionskassen im Wert von rund 600 Mrd Fr. entfallen etwa 90 Mrd Fr. oder 15% auf Immobilien. Der Löwenanteil ist in inländischen Liegenschaften investiert, während gerade mal gut 1% oder etwa 7 Mrd Fr. ausserhalb der Landesgrenzen platziert sind.

Grosse Vorsorgeeinrichtungen haben dies bereits vor Jahren als ein Klumpenrisiko eingestuft. In Erinnerung hatten sie dabei die Schweizer Immobilienkrise der 90er-Jahre. Auf Initiative der Pensionskasse des Kantons Zürich wurde 2004 die Anlagestiftung für Internationale Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA) gegründet. Mittlerweile gehören der Stiftung 18 Pensionskassen an, und schon bald sollen zwei weitere Vorsorgewerke dazukommen. Das rasch wachsende Anlagevolumen beträgt über 1 Mrd Fr. Damit kontrolliert die Stiftung weltweit 28 gewerbliche Immobilien.

Stärkere Diversifikation

Den steuerbefreiten Pensionskassen bietet die AFIAA eine interessante Möglichkeit zur Diversifikation ihrer Mittel an. Das international gestreute Immobilien-Sondervermögen «Global» erzielte seit der Lancierung eine durchschnittliche Steigerung des Net Asset Value (NAV) von 4,5% pro Jahr. Das Portfolio verteilt sich schwergewichtig auf Deutschland, die USA, Australien, Österreich und Grossbritannien. In den vergangenen zwei Jahren ist der NAV im Zuge der Wirtschaftskrise zurückgegangen. Jetzt würden sich aber wieder Chancen für den Einstieg eröffnen, gibt sich AFIAA-Geschäftsführer Hans Brauers überzeugt: «Die Rendite einer Anlage lässt sich vor allem durch einen möglichst optimal gewählten Zeitpunkt des Kaufs und der Wiederveräusserung erreichen.» Im Visier hat er speziell Neu-Engagements in Frankreich, Grossbritannien und Skandinavien. Ein grosses Wachstumspotenzial ortet Brauers auch in Asien und der Pazifikregion, insbesondere in Singapur, in China und in Australien.

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Sofern eine Pensionskasse über eine breite Investitionspalette verfügt, drängen sich ausländische Immobilienanlagen geradezu auf. Beim AFIAA «Global» liegt die Mindestanlagesumme bei 3 Mio Fr., beim 2009 lancierten europaweit diversifizierten Immobilien-Sondervermögen «EuropeCore» sind es 2 Mio Euro. Die Anlagestiftung ist unabhängig und ausschliesslich den beteiligten Pensionskassen verpflichtet. «Im Gegensatz zu Banken oder Investmentgesellschaften brauchen wir keine Gewinne für uns selbst zu erwirtschaften, sondern nur für unsere Eigenkapitalgeber», sagt Hans Brauers.

Das wirkt sich auf die Kosten aus. Weiterverrechnet werden die Personal- und Sachkosten, aber keine Prämien, Bonuszahlungen und dergleichen. Die Kostenbasis liegt bei 50 Basispunkten. Wie lange eine Immobilie jeweils ausschliesslich im Alleinbesitz gehalten wird, entscheidet sich in erster Linie aufgrund der lokalen Preisentwicklung. Im Durchschnitt geht Brauers von einer fünfjährigen Haltedauer aus. Die Mittel werden lediglich in städtischen Neubauten investiert.

Indirekte Anlagen

Für kleinere und mittlere Pensionskassen sind auch Beteiligungen an den Immobilienmärkten über Aktien und Fonds verbreitet. Diese indirekten Anlagen kommen speziell den Liquiditätsbedürfnissen einer Pensionskasse entgegen. Nebst den an der Schweizer Börse SIX gehandelten rund 30 Produkten mit einheimischen Liegenschaften gibt es eine Vielzahl von ausländischen Immobilienaktien und -indexfonds (ETF).

Eine bessere Aufteilung der Vorsorgevermögen auf in- und ausländische Objekte drängt sich allein schon aufgrund der demografischen Entwicklung auf. Stark wachsende Volkswirtschaften wie etwa China bieten ein grosses Potenzial. Studien zeigen, dass sich bei Schweizer Pensionskassen mit einem Vermögen von unter 500 Mio Fr. weit über 80% der Liegenschaften im lokalen und regionalen Umfeld befinden.

Für Immobilienexperten ist es wenig sinnvoll, wenn das Portfolio geografisch und nutzungsspezifisch zu stark konzentriert ist. Damit steigt das Risiko erheblich. Um das Schwankungsrisiko der Renditen zu minimieren, ist eine Diversifizierung des Immobilienportfolios unabdingbar. Der Entscheid über ein direktes oder indirektes Engagement hängt letztlich davon ab, wie stark sich eine Pensionskasse mit der Liquidität festlegen will. Der Blick ins Ausland wird aber so oder so immer wichtiger.