MARKT- UND SCHÄTZWERT. Die Preise für Liegenschaften und Wohneigentum im Speziellen sind in den letzten fünf Jahren vielerorts exorbitant gestiegen. Dabei fällt auf, dass die realisierten Preise teilweise massiv von den Schätzwerten abweichen. Allein bei 71,5% der von Walde & Partner Immobilien verkauften Einfamilienhäusern wurden die von IAZI, Wüest & Partner sowie von Banken und unabhängigen Experten geschätzten Preise um bis zu 90% übertroffen. Lediglich bei knapp 20% blieb der erzielte Verkaufspreis unter dem Schätzwert.

Der Schätzwert ist Richtschnur

Bei Eigentumswohnungen und bei Mehrfamilienhäusern sind die Abweichungen ähnlich (Analysiert wurden die erzielten Verkaufspreise von insgesamt 485 verkauften Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen). Die Differenzen sprechen nicht etwa gegen die anerkannten Schätzmethoden, sondern lassen sich durch den beflügelten Markt und durch die Tatsache begründen, dass Immobilien illiquide Vermögenswerte sind. Zum vornherein einen verbindlichen Marktpreis zu bestimmen, ist praktisch unmöglich, denn es finden sich kaum Liegenschaften mit denselben Eigenschaften, die gleichzeitig gehandelt werden. Die Preisfindung ist für jede Immobilie individuell und erfolgt über eine Vergleichsgrösse, den Schätzwert. Er ist eine Richtschnur und spiegelt eine Momentaufnahme, basierend auf zahlreichen Eigenschaften und Vergleichswerten, unter anderem Lage, Alter, Grösse, Ausbaustandard. Die letztlich den Marktpreis bestimmenden Kriterien wie Mikrolage – Ruhe, Sicht, gewachsene Strukturen etc. – sowie subjektive Wertvorstellungen wie ein Liebhaberwert können nicht methodisch erhoben werden. Deren Bewertung erfolgt idealtypisch durch lokale Marktexperten, die über viel Verkaufserfahrung in der entsprechenden Region verfügen. Die von Walde & Partner Immobilien untersuchten Verkaufspreise zeigen eine interessante Tendenz. Je höher das Preissegment der verkauften Immobilie, desto grösser ist die Abweichung vom Schätzwert. Die extremsten Abweichungen betreffen Objekte im obersten Segment, für die es anscheinend keinen realen Markt gibt, was die Beobachtung bestätigt, dass es für hochwertige Immobilien an gesuchten Toplagen praktisch keine Preisobergrenzen gibt. Wer ein entsprechendes Objekt sucht und auch findet, kauft unabhängig vom Preis, vorausgesetzt, die Finanzierung ist unter Berücksichtigung der lang-fristigen finanziellen Tragbarkeit vernünftig gesichert.

Immobilie als stabile Investition

Wirtschaftsauguren, Immobilienspezialisten sowie Immobilienverkäufer wie -käufer fragen sich, ob die Preisentwicklung so weiter geht oder ob eine Preiskorrektur vor der Tür steht. Mögliche einzelne Übertreibungen ausgenommen, hat das hohe Preisniveau in der Schweiz nichts mit der Blase in den USA und einigen europäischen Märkten wie beispielsweise Grossbritannien und Spanien zu tun, wo sich die Preise in wenigen Jahren vervielfacht haben. Was die Neubautätigkeit betrifft, so werden in der Schweiz die Zeichen mit einem leicht rückläufigen Volumen derzeit korrigierend gesetzt. Dies spricht aber nicht dagegen, dass die Nachfrage sowohl nach Wohneigentum als auch nach direkten privaten Immobilienanlagen – selbst bei weiteren moderaten Zinsanstiegen – auch in den nächsten Jahren grösser bleibt als das Angebot. Der Trend hin zu Wohneigentum ist ungebrochen und die volatilen Aktienmärkte treiben viele Anleger in die nachhaltige und stabile Investition Immobilie.

Anzeige