Klar strukturierte, transparente Kennzahlen, die Entwicklungstrends erkennen lassen und Vergleiche erlauben, werden in der Immobilienbranche immer wichtiger. Sie helfen, die Wertschöpfung aus Immobilien zu verbessern, bilden die Basis, um die eigenen Leistungen zu beurteilen, und erlauben den Vergleich mit den Mitbewerbern.

Seit sieben Jahren werden solche Kennzahlen für den Facility-Management-Markt Schweiz im Rahmen des FM Monitors erhoben. Erstmals liegen nun seit Ende letzten Jahres mit dem FM Monitor International auch vergleichende Kennzahlen für die Märkte Deutschland, Österreich und die Schweiz vor. Damit wurde ein wichtiger Schritt getan, um im internationalen Immobilienmarkt Transparenz zu schaffen.

Teure Reinigung in Österreich

Die Analyse im FM Monitor International basiert auf insgesamt 6256 Objekten mit einer totalen Brutto-Grundfläche von 23 Mio m2. Der Grossteil (83%) gehört der Immobilienkategorie «Handel und Verwaltung» an (siehe Grafik). 11% des Benchmarkingpools sind Immobilien der Kategorie «Unterricht, Bildung und Forschung», 6% sind Industriebauten. In dieser ersten internationalen Kennzahlenerhebung werden die Ver- und Entsorgungskosten, die Gebäudereinigungskosten und die Überwachungs- und Instandhaltungskosten analysiert. Diese drei Gruppen entsprechen den stärksten Kostentreibern und betragen erfahrungsgemäss zwischen 80 und 90% der gesamten Betriebskosten.

Anzeige

Die Ergebnisse der länderübergreifenden Untersuchung zeigen, dass die Kennwerte in Deutschland, Österreich und der Schweiz in vielen Bereichen sehr ähnlich sind. So weisen die Gebäude für Handel und Verwaltung in Deutschland und in der Schweiz 61% Nutzfläche aus, während diese Kennzahl in Österreich mit 65% etwas höher liegt. Die Nutzflächen bei Gebäuden der Kategorie Unterricht, Bildung und Forschung bewegen sich ebenfalls in allen drei Ländern in diesem Bereich: In Deutschland und Österreich umfassen sie 61% bzw. 62% der Brutto-Grundfläche, in der Schweiz sind sie mit 57% etwas darunter.

Die Verkehrsflächen der Kategorie Handel und Verwaltung machen in Deutschland und Österreich 19% aus, in der Schweiz 17%. Die Bürofläche pro Arbeitsplatz ist in den drei Ländern mit 19 m2 identisch und liegt deutlich über dem von Richtlinien vorgeschlagenen Wert. Die grössten Unterschiede bei den Kostenkennzahlen sind im Bereich Reinigung zu finden. Obwohl in Österreich der durchschnittliche Bruttojahresverdienst im Dienstleistungssektor etwa 15% unter dem deutschen Durchschnittsgehalt liegt, sind die Gebäudereinigungskosten in Österreich mit 14.80 Euro/BGF am höchsten. Die Kosten für Deutschland sind mit 9.50 Euro/BGF etwas geringer als in der Schweiz (11.40 Euro/BGF).

Hohe Kosten in der Schweiz

Mässige Unterschiede gibt es bei den durchschnittlichen Überwachungs- und Instandhaltungskosten. Bei den Handels- und Verwaltungsgebäuden der Schweiz fallen mit 11.60 Euro/BGF im Durchschnitt die höchsten Kosten an. Deutschland und Österreich weisen mit 9.30 Euro/BGF bzw. 8.90 Euro/BGF niedrigere Mittelwerte aus. Bei Gebäuden für Unterricht, Bildung und Forschung verhält es sich gleich, die Schweiz weist hier mit 10.40 Euro/BGF den höchsten Wert aus. Bei diesen Kosten haben der Technisierungsgrad und die erforderlichen Wartungsintervalle grossen Einfluss auf die Kennwerte. Die Kosten in diesem Bereich sind - neben der individuellen Instandhaltungsstrategie - stark vom Baujahr abhängig. Objekte mit einem Gebäudealter von höchstens fünf Jahren haben erwartungsgemäss die geringsten Kosten. Die länderspezifischen Auswertungen ergeben, dass für 50 Jahre ältere Gebäude eine Kostendifferenz von bis zu 30% realistisch ist. Der internationale Vergleich bestätigt diese Erfahrungswerte: Die in der Schweiz ausgewerteten Objekte sind in der Kategorie Handel und Verwaltung im Durchschnitt 13 Jahre älter als in Deutschland und weisen die höchsten Kosten auf.

Mit dem FM Monitor International ist ein erster Schritt in Richtung länderübergreifendes Benchmarking getan. Der Datenpool wird in den kommenden Jahren ausgebaut, sodass alle am Immobilienmarkt beteiligten Akteure über Kennzahlen verfügen, die Transparenz schaffen und die Professionalisierung vorantreiben.