Die Krise macht vor dem Schweizer Detailhandel nicht halt: Die Branche erwartet in den nächsten Monaten - erstmals seit 1996 - Umsatzrückgänge. Das muss Jelmoli mit seinem auf Verkaufsflächen ausgerichteten Immobilienportefeuille und der Detailhandelsparte House of Brands doch doppelt treffen?

Michael Müller: Auf der Immobilienseite helfen uns die sehr langfristigen Mietverträge - die Restlaufzeit beträgt im Durchschnitt noch elf Jahre. 95% der Mieterträge stammen ausserdem von Mindestmieten. Zusätzliche Stabilität verleiht Jelmoli die Tatsache, dass ein Grossteil der Mieten auf lokale Grössen wie Migros und Coop und internationale Namen wie Zara entfällt.

Und wie steht es um Ihren Detailhandel?

Müller: Das House of Brands kann sich der Abkühlung nicht entziehen, klar. Wir sind jedoch zuversichtlich, mit unserer Posi- tion in der Hochfrequenzlage an der Zürcher Bahnhofstrasse und den Marken im Angebot für den Abschwung gut aufgestellt zu sein. Wenn sich die Umsätze abschwächen sollten, erwarten wir einen Rückgang im einstelligen Bereich gegen-über einem sehr starken Vorjahr.

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Wie sieht der längerfristige Ausblick für Verkaufsflächen aus?

Müller: Die Mieter werden sich zukünftig noch stärker auf Top-Standorte fokussieren. Das sind einerseits die Innenstädte, anderseits grosse Shoppingcenter, die an Verkehrsknotenpunkte angebunden sind. Das führt dazu, dass sogenannte B- und C-Lagen stärker von Abschwung und Mieterveränderung betroffen sein werden. Jelmoli hat den Vorteil, vor allem an Top- Lagen aufgestellt zu sein.

Aber auch an Top-Lagen wie Zürich wird es einen Einbruch geben, glaubt man den Marktprognosen für 2009.

Müller: Zürich hat sicher eine grosse Preisentwicklung erfahren - trotzdem wird gerade die Bahnhofstrasse nicht an Attraktivität verlieren. Dort werden die Verträge weiterhin über 10 bis 15 Jahre hinaus abgeschlossen, und die Mieter denken über den aktuellen Abschwung hinaus.

Und abseits der Bahnhofstrasse? Wie geht es den B-Lagen von Jelmoli?

Müller: In unseren Nebenlagen werden wir vereinzelt Verkäufe oder Umnutzungen ins Auge fassen. In Zukunft wollen wir uns noch stärker auf Verkaufsflächen ausrichten.

Was heisst das für die wenigen Büroimmobilien in Ihrem Portefeuille?

Müller: Dort haben wir zwar noch keine schwierigeren Situationen erlebt, aber wir überlegen uns, Arrondierungen vorzunehmen. Viele dieser Standorte sind jedoch an Verkaufsflächen angeschlossen. Dass lässt gute Perspektiven offen.

Wie sind die Perspektiven bei Ihren Neubauten? Seit fünf Jahren wird in der Schweiz ja mehr Verkaufsfläche gebaut, als genutzt werden kann.

Müller: Wenn Sie das Shoppingcenter Stücki in Basel ansprechen, dann gelten hier sicher andere Regeln. Das Zentrum befindet sich an einem Autobahnknotenpunkt zwischen Deutschland, der Schweiz und Frankreich, der Novartis-Campus liegt gegenüber, zudem ist der Platz über den öffentlichen Verkehr an die Basler Innenstadt angebunden. Wenn man an solchen Standorten auf 50000 m2 Detailhandelsflächen anbieten kann, dann sind die Perspektiven sehr gut.

Ist denn das Stücki Center nun voll vermietet?

Müller: Ja, wir haben fast 100% erreicht. Stücki wird am 24. September eröffnet.

Können Sie schon Namen der neuen Mieter nennen?

Müller: Wir haben einen Mix aus Food mit der Migros, aus Elektrofachhandel mit der ersten Saturn-Filiale in der Schweiz, hinzu kommt ein breites Modeangebot, unter anderem im oberen Qualitätssegment. Dazu gehören Brands wie H&M, Max Mara, Swarovski und Hilfiger.

Abgesehen vom vollen Stücki Center - wie viel Fläche steht bei Jelmoli leer?

Müller: Wir haben derzeit Leerstände von etwas mehr als 3%. Wir bleiben also weiterhin innerhalb unserer Guidance von 3 bis 4%. Demnächst auslaufende Verträge haben wir zudem schon verlängert oder sind in Gesprächen mit neuen Partnern. Wir sind deshalb zuversichtlich, mit sehr tiefen Leerständen durch diese Phase des Zyklus zu kommen.

Müssen Sie dazu bei den Preisen Rabatt geben?

Müller: Wir haben eine überschaubare Anzahl von Verträgen, die neu verhandelt werden müssen. Ich sehe heute keine Anzeichen dafür, dass wir die in der Vergangenheit erzielten Mietzinsen in Zukunft nicht mehr erreichen werden.

Was heisst das für den Mietertrag im Jahr 2009?

Müller: Wir halten an unserem Zielwert von annualisierten 220 Mio Fr. fest.

Und auf der Kostenseite? Sie haben neben Stücki noch andere Projekte an der Hand?

Müller: Wir rechnen wie bisher mit In- vestitionskosten von 220 Mio Fr. in den nächsten zwölf Monaten. Mit der Eröffnung des Stücki Business Parks im 1. Quartal 2010 werden wir alle ausstehenden Projekte beendet haben. Was übrig bleibt, ist eine Pipeline, bei der wir selber entscheiden, wann wir den Startschuss geben.

Starten Sie bei dieser Konjunkturlage überhaupt noch?

Müller: Alle Vorhaben, die keinen spezifischen Detailhandelsaspekt haben, schauen wir uns derzeit doppelt genau an. Bereits haben wir einzelne Projekte gestoppt oder verkauft. Andere haben wir komplett neu aufgesetzt.

Allerdings könnten Sie auch schon entwickelte Flächen dazukaufen. Am Markt dürften zunehmend ganze Portefeuilles angeboten werden.

Müller: Wir schauen uns Möglichkeiten sehr genau an. Wir sind dabei in einer guten Lage, da wir aufgrund unserer Finanzierungsstruktur und unseres Gewichts im Bereich Detailhandel einer der wenigen Spieler in der Schweiz sind, der auch grössere Transaktionen durchführen kann. Wir werden dabei jedoch die «loan to value»-Bandbreite von 40 bis 50% nicht aufgeben. Und ein Kaufobjekt sollte grundsätzlich immer einen Detailhandelsaspekt aufweisen.

Gehen Sie damit kein Klumpenrisiko ein?

Müller: Nein, denn wir wollen das tun, was wir am besten verstehen. Und wir bieten den Investoren eine fokussierte Anlagemöglichkeit in einem Sektor, der ihnen in der Schweiz kaum zugänglich ist.

Käme denn eine Abtrennung des House of Brands in Frage, um zur reinen Immobiliengesellschaft zu werden?

Müller: Nein, denn dieser Bereich ist sehr attraktiv und wichtig für den Konzern.

Es gibt aber auch Nachteile: Ein Kritikpunkt an der «neuen» Firma Jelmoli lautet, dass die einzelnen Sparten des House of Brands gegenüber den Investoren in ihrem Gewinnbeitrag nicht transparent genug aufgeschlüsselt würden.

Müller: Meiner Meinung nach haben wir die Auftrennung so gut durchgeführt, wie es uns die Buchhaltungsregeln erlauben. Wir haben zudem klar aufgezeigt, dass das House of Brands 19 Mio Fr. Ebitda für den Konzern generiert, nach Mietzahlung und ohne Mieteinnahmen im Shop-in-shop-Bereich.

Stichwort Trennung: Beim neuen Jelmoli-Konzern hat auch Grossaktionärin Pelham, die Investmentgesellschaft von Georg von Opel, ihre Stimmenmehrheit verloren. Wie ist heute der Umgang mit Pelham?

Müller: Pelham hat die ganze strategische Neugestaltung von Jelmoli mitgetragen, der Neupositionierung hat auch die überwiegende Mehrheit der übrigen Aktionäre zugestimmt. An der positiven Beurteilung hat sich meines Wissens weder bei Herrn von Opel noch bei anderen Investoren etwas geändert.

Sie gelten wegen Ihrer früheren Tätigkeit bei Pelham als Mann von Opels ...Müller: Ich bin in meiner Rolle als CEO von Jelmoli unabhängig. Mein Ziel ist es, für alle Stakeholder nachhaltigen Mehrwert zu schaffen.

Als ehemaliger Investmentbanker bringen Sie zudem spezielle Kenntnisse des Finanzierungsmarkts mit: Spürt Jelmoli so etwas wie eine Kreditklemme?

Müller: Wir sehen nicht, dass am Schweizer Markt eine Kreditklemme besteht. Klar ist jedoch, dass sich das Kreditumfeld in den letzten Monaten signifikant verändert hat. Bei der Neuverhandlung unseres Kreditportefeuilles bei der Umgestaltung von Jelmoli haben wird die Erfahrung gemacht, dass Banken den Immobilienmarkt wesentlich konservativer einschätzen.

Aber es wäre doch auch möglich, am Markt Geld aufzunehmen.

Müller: Eine Kapitalerhöhung bräuchte die Zustimmung der Aktionäre, und es muss grundsätzlich immer untersucht werden, ob eine Akquisition Mehrwert schafft. Davon abgesehen müssen wir mit der 2. Tranche der Integration des Tivona-Portefeuilles noch 222 500 Jelmoli-Namenaktien an die Tivona-Aktionäre liefern. Eine Möglichkeit unter mehreren wäre, dies über eine Kapitalerhöhung zu tun.

Jelmoli-Aktien sind derzeit an der Börse sehr begehrt, 2009 hat der Kurs um 40% zu-gelegt. Wie viel Potenzial bleibt da noch?

Müller: Wir haben einen grossen Teil des Bewertungsabschlags gegenüber der Konkurrenz aufgeholt, und ich bin der Überzeugung, dass unsere Aktionäre mit der Zeit den Fokus der Gesellschaft mit einer Prämie belohnen werden.

Könnten zu diesem Ziel auch die Ausschüttungen vergrössert werden?

Müller: Wir haben jetzt gerade vorgeschlagen, eine Dividende von 10 Fr. je Aktie zu zahlen, das entspricht dem Niveau der Vorjahre als Mischkonzern. Künftig möchten wir eine Dividende ausrichten, die einer Immobiliengesellschaft entspricht.