Leasing kennt man bei der Finanzierung von Autos für Privatbedürfnisse oder bei Maschinen, Computern und anderen mobilen Investitionsgütern für Firmen. Immobilienleasing hingegen ist noch wenig verbreitet, obwohl verschiedene Marktteilnehmer diese Finanzierungsform seit Jahrzehnten für gewerblich und industriell genutzte Liegenschaften anbieten.

Die wichtigsten Gründe dafür liegen auf der Hand: Die Banken haben in der Vergangenheit den Unternehmen sehr grosszügig hypothekarische Finanzierungen angeboten. Das Eigentum an der Immobilie war für viele Unternehmen sehr wichtig. In neuerer Zeit will das Unternehmen auch bei der Standortwahl flexibler sein. Dennoch bleibt der Wunsch nach einem individuellen Domizil. Dies spricht klar für Leasing. In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach dieser Finanzierungsform deshalb spürbar gestiegen.

Wer zahlt Beschädigungen?

Die Leasinggesellschaft erwirbt dabei üblicherweise das Grundstück und baut nach den Bedürfnissen des Leasingnehmers die ausgesuchte Liegenschaft. Diese wird dem Leasingnehmer auf eine feste Dauer von meistens 10 bis maximal 20 Jahren zu Nutzung und Gebrauch überlassen.

Der Leasingnehmer wiederum zahlt der Leasinggesellschaft monatlich einen Leasingzins, der sich aus einer Zins- und Amortisationskomponente zusammensetzt. Die notwendigen Abschreibungen und die steuerlichen Vorschriften bestimmen die Amortisationsquote. Der Zinsanteil orientiert sich an der vom Leasingnehmer ausgewählten Refinanzierung zuzüglich der Marge der Leasinggesellschaft. Der Leasingnehmer trägt die Gefahren für die Beschädigung oder Zerstörung des Leasingobjektes und hat sich entsprechend zu versichern. Der Leasingzins ist auch dann zu zahlen, wenn das Objekt nicht genützt werden kann.

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Verantwortung bringt Vorteile

Die Verantwortung für den Unterhalt und die Reparaturen an der Liegenschaft trägt der Leasingnehmer. Er trägt auch die Nebenkosten und haftet für alle Gefahren aus dem Betrieb seines Unternehmens im Leasingobjekt.

Die Eigenverantwortung für das Leasingobjekt bringt ihm üblicherweise auch Kostenvorteile, denn er wird den Unterhalt des Leasingobjektes selbst günstiger besorgen können als die Leasinggesellschaft. Nach Ablauf der Leasingdauer steht dem Leasingnehmer üblicherweise ein Wahlrecht zu, nämlich den Leasingvertrag zu verlängern, das Leasingobjekt zurückzugeben oder zum vereinbarten Restwert zu kaufen.

Der Restwert berechnet sich aus den Investitionskosten abzüglich der geleisteten Amortisationen. Wird das Objekt am Markt verkauft, so kann eine Beteiligung an einer Über- oder Unteramortisation (gemessen am Wiederverkaufserlös des Leasingobjektes im Verhältnis zum Restwert) vereinbart sein.

Doch schon vorher ist die Kostenfrage interessant: Bei der Vollkostenrechnung ist Immobilienleasing günstiger als eine Hypothekarfinanzierung. Zudem wird die Liquidität in hohem Masse geschont, was die Überlebensfähigkeit des Unternehmens erhöht.

Bei einer Mietlösung kann man üblicherweise am Schluss der Mietdauer das Objekt nicht zum voraus vereinbarten Preis kaufen, man erhält «nur» ein Vorkaufsrecht. Das heisst, eine allfällige Wertsteigerung des Objektes gehört dem Vermieter. Bei der Leasingvariante bestimmt der Leasingnehmer über das Schicksal der Liegenschaft. Er kann sich ein Kaufrecht zum vereinbarten Restwert im Grundbuch zu seinen Gunsten eintragen lassen. Es gibt auch die Möglichkeit, dass die Leasinggesellschaft das Leasingobjekt vom Leasingnehmer kauft und an ihn zurückverleast (lend-and-lease-back). So kann der Leasingnehmer die in seiner Liegenschaft investierten Eigenkapitalien frei machen, um sie nach seinen Bedürfnissen in sein Kerngeschäft zu investieren. Es ist allerdings davor zu warnen, solche Geschäfte unbedacht zu Sanierungszwecken einzusetzen. Denn die periodisch fällig werdenden Leasingraten belasten das Budget des Leasingnehmers. Die erworbenen freien Mittel müssen nachhaltig investiert werden und dürfen nicht der Vergangenheitsbewältigung dienen.

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Bonität beeinflusst Kosten

Eine gute Bonität des Leasingnehmers ist zudem eine wichtige Stütze für das Gelingen dieser Finanzierungsform. Diese wird nach professionellen Kriterien, meist in einem banküblichen Ratingsystem, ermittelt und beeinflusst den Risikoteil in der Marge der Leasinggesellschaft massgeblich. Höhe und Zusammensetzung der Leasingrate sind auf Grund der Objekt- und Subjektbewertung normalerweise Gegenstand intensiver Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien.