Energieeffiziente Immobilien erzielen am Markt einen Aufpreis. Eine kürzlich vom CCRS und der Zürcher Kantonalbank (ZKB) herausgegebene Studie zeigt, dass der Markt in den letzten Jahren Minergie-Einfamilienhäuser mit einem Aufpreis von 7% und Stockwerkeigentum mit einem Aufpreis von 3,5% belohnte. Energieeffizienz ist nur ein Aspekt der Nachhaltigkeit von Immobilien und steigende Energiepreise sind nur ein Beispiel von langfristigen Veränderungen, die sich bereits heute abzeichnen. Zu den weiteren Veränderungen gehören Klimaerwärmung, demografischer Wandel und veränderte gesellschaftliche Normen. Diese Entwicklungen haben alle Auswirkungen auf den Wert von Immobilien. Sie werden gegenwärtig bei Bewertung von Immobilien aber nicht ausreichend und nicht systematisch berücksichtigt.

Neuer Bewertungsansatz

Um diese Lücke zu schliessen, wurde ein wissenschaftlich fundierter und gleichzeitig praxistauglicher Ansatz entwickelt, mit dem Bewertungen mit der Discounted-Cash-Flow-(DCF)-Methode um diejenigen Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt werden, welche den finanziellen Wert einer Immobilie beeinflussen. Der CCRS Economic Sustainability Indicator ESI misst das Risiko von Immobilien, aufgrund sich abzeichnender, künftiger Veränderungen an Wert zu verlieren bzw. zu gewinnen.

Die in Zusammenarbeit mit Experten aus Wissenschaft und Praxis erarbeitete ESI-Immobilienbewertung beinhaltet fünf bisher nicht oder nicht ausreichend berücksichtigte wertrelevante Nachhaltigkeitsmerkmale: Flexibilität und Polyvalenz, Energie- und Wasserabhängigkeit, Erreichbarkeit und Mobilität, Sicherheit sowie Gesundheit und Komfort. Diese Nachhaltigkeitsmerkmale werden mittels Teilindikatoren spezifiziert, codiert, gewichtet und zum ESI-Indikator zusammengefasst. Als Indikator für das zukunftsorientierte Objektrisiko wird er zur transparenten Ermittlung des Diskontsatzes bei der DCF-Methode verwendet. Mit einem risikobasierten Modell, das von unabhängigen Experten validiert wurde, hat sich gezeigt, dass die bisher bei der Bewertung von Immobilien nicht berücksichtigten Nachhaltigkeitsaspekte den Immobilienwert um bis zu 14,9% nach unten bzw. um bis zu 6,6% nach oben beeinflussen können. Ausführliche Praxistests an rund 200 Liegenschaften bestätigten die Praktikabilität des neuen Ansatzes.

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Die Methode im Beispiel

Am Beispiel eines knapp fünfjährigen Mehrfamilienhauses wird sofort ersichtlich, welche Erkenntnisse sich gewinnen lassen. Es zeigt sich, dass das Objekt keine grösseren Probleme aufweist. Es ist für die Zukunft bezüglich Energie- und Wasserabhängigkeit sowie Sicherheit recht gut (d.h. zeitgemäss) gewappnet und bei den anderen Nachhaltigkeitsmerkmalen sogar sehr gut. Der gesamthaft ermittelte Wert beträgt 0,5, was einem unterdurchschnittlichen Risiko entspricht. Dies entspricht einer Korrektur des regulär mit DCF ermittelten Fair Value um 3,3% nach oben.

Immobilienbewertungen sind und bleiben Schätzungen. Die ESI-Immobilienbewertung bringt aber Transparenz in die als «Valuation Black Box» bezeichnete, oftmals unklare Herleitung der Risikozuschläge im Diskontsatz. Und dank des Einbezugs einer langfristigen Betrachtung umgeht sie die «Short- Term-Falle» von Bewertungen, die langfristige Risiken zugunsten von kurzfristigen vernachlässigt.