Eine der Ursachen der weltweiten Finanzkrise war, dass Hauseigentümer Hypothe-ken aufnahmen, die insgesamt zu hoch waren und auch noch verdeckte Zinsrisiken hatten. Hypothekarentscheidungen sind nicht einfacher zu treffen als Anlageentscheidungen, aber für die meisten Menschen sind sie noch viel wichtiger als diese. Wir sind inzwischen daran gewöhnt, Risiko-Profiler bei Anlageentscheidungen zu benutzen. Hypothekarentscheidungen jedoch treffen wir meist sehr unstrukturiert.

Verzerrte Wahrnehmung

Ein neuer Risiko-Profiler der Credit Suisse, welcher jüngst von Behavioural Finance Solutions, einer Spin-off-Firma der Universität Zürich, getestet wurde, versucht hier Abhilfe zu schaffen. Ein Immobilien-Risiko-Profiler sollte zumindest die folgenden Bestandteile haben: Zunächst sollte die Risikowahrnehmung der Kunden ermittelt werden. Gerade im Immobilienbereich ist diese durch Emotionalität häufig verzerrt. Leitsprüche wie «Eigener Herd ist Goldes wert» oder «My home is my castle» versperren häufig den Blick auf ökonomische Realitäten wie Tragbarkeit, Verlust an Flexibilität und indirekte Kos-ten. Zudem gibt es gravierende Irrationalitäten bei dem Vergleich von Mietzahlungen und Zahlungen in Form von Hypotheken. Zum Beispiel besagt eine berühmte Milchmädchenrechnung, dass eine Hypothekarzahlung einer Mietzahlung immer vorzuziehen ist, da man die Hypotheken für sich selbst zahlt. Das Ergebnis dieses ersten Schrittes eines Immobilien-Risiko-Profiles ist das Aufdecken von Psychofallen beim Erwerb von Immobilien.

Ist der Wunsch tragbar

Im zweiten Schritt sollte dann die Tragbarkeit des Wunschobjektes ermittelt werden, sodass das Einkommen auch bei Zinserhöhungen noch ausreicht und genügend Reserven vorhanden sind, Ersatzinvestitionen tätigen zu können. Auch ist es sinnvoll, durch eine Lebensversicherung bei Ableben des Ernährers sicherzustellen, dass die Angehörigen weiter in der Immobilie leben können. In einem dritten Schritt sollte bei der Finanzierung die Risikoneigung den Mix aus festverzinslicher und variabler Hypothek bestimmen. Jemand, der lieber ruhig schlafen will, sollte vor allem festverzinsliche Hypotheken wählen.

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Diese grundsätzlichen Überlegungen halten die Struktur eines Immobilien-Risiko-Profiler fest. Die entscheidenden Fragen sind aber, erstens, wie man einen Immobilien-Risiko-Profiler mit konkreten Fragen ausgestaltet, und zweitens, wie man die Antworten am besten auswertet. Hierfür liefert die Behavioural Finance, die Wissenschaft des Verhaltens bei Risiko und Unsicherheit, die beiden entscheidenden Antworten. Die Antwort auf die zweite Frage basiert auf der Prospekttheorie, dem Kernstück der Behavioral Finance. Sie liefert ein Modell, das für die Auswertung von Fragen zu Risiko und Unsicherheit unerlässlich ist. Mittels der Antworten zu einfachen Lotteriefragen des Risiko-Profilers können die Parameter der Prospekttheorie ermittelt werden, sodass dann mit ihr Vorschläge zur Lösung von schwierigen Finanzierungsfragen berechnet werden können. Hierbei wird unterstellt, dass die Prospekttheorie für beide Kontexte, einfache Lotteriefragen wie auch komplexe Finanzierungsentscheidungen, gleicher-massen gilt, also, dass diese Theorie eine gewisse Allgemeingültigkeit hat. Für den Nachweis der Allgemeingültigkeit der Prospekttheorie hat Daniel Kahneman im Jahre 2002 den Nobelpreis der Wirtschaftswissenschaften erhalten. Er teilte sich den Preis mit Vernon Smith, der uns die Antwort auf die erste Frage liefert. Vernon Smith führte in die Wirtschaftswissenschaften Laborexperimente ein, welche heutzutage eine Standarduntersuchungsmethode der Wirtschaftswissenschaften im Allgemeinen und der Finance im Besonderen sind.

Laborexperimente

An einem typischen Labor- experiment zur Entwicklung von Immobilien-Risiko-Profilern nehmen 30 Personen teil, eingeteilt in zwei Gruppen. Die Teilnehmer der sogenannten Treatment-Gruppe kaufen und finanzieren jeder für sich je eine Immobilie, nachdem sie zuvor eine unverbindliche Beratung mit dem Immobilien-Risiko-Profiler erfahren haben. Die Teilnehmer der Kontrollgruppe agieren ohne Beratung. Da beide Gruppen im Laufe des Experimentes denselben Markt-, Personen- und Objektrisiken unterliegen, liefert der Vergleich der Performance der Treatment und der Kontrollgruppe ein Mass für die Effektivität der Beratung.

Durch Wiederholung des Experimentes kann dann sukzessive der Immobilien-Risiko-Profiler verbessert werden. Um statistische Signifikanz herzustellen, müssen im Laufe der Entwicklung einige Personen teilnehmen, jedoch sind die Kosten einer Serie von solchen Laborexperimenten recht klein, relativ verglichen zum Aufwand, der durch das Training, den Roll- out und die mögliche Fehlberatung entsteht, wenn man einen ungetesteten Risiko-Profiler direkt in der Praxis ausprobiert.

Die Entwicklung eines Immobilien-Risiko-Profilers mittels Behavioural Finance ist also ein schönes Beispiel, wie Wissenschaft für die Praxis nutzbar gemacht werden kann, sodass hoffentlich Katastrophen wie die weltweite Finanzkrise in Zukunft verhindert werden können.