Indirekte Immobilienanlagen sind in den vergangenen Jahren zunehmend in den Fokus der Anleger geraten. Dabei handelt es sich um die Investition in Immobilienaktien, -fonds oder -anlagestiftungen. Das Geld des Investors ist nicht in Backsteinen und Mörtel direkt gebunden, sondern es ist in Form eines Wertpapiers frei handelbar. Somit kann mittels eines geringen Einsatzes an Geldern in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio investiert werden. Auch ein Einstieg in ausländische Immobilienanlagen wird dadurch stark vereinfacht.

Einer der bedeutendsten Indizes für Immobilienaktien – der FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index – umfasst heute 291 Titel in 22 entwickelten Volkswirtschaften und verfügt über eine Marktkapitalisierung von rund 740 Mrd Fr. Das Spektrum ist dabei ausgesprochen breit: Neben der Westfield Group – einem Einkaufszentrenriesen mit insgesamt 118 Shopping Centers in Australien, den USA, Grossbritannien und Neuseeland und mehr als 5000 Angestellten – findet sich auch die Corrections Corporation of Americas im Index – eine Firma, die 65000 «Betten» in 65 Gefängnissen in den USA anbietet.

Betrachtet man die Gesamtrendite der Indizes der fünf Märkte mit der grössten Marktkapitalisierung von Immobilienaktien sowie die Schweiz, so haben diese in der Periode 2002 bis 2007 eine ausgesprochen attraktive Performance gezeigt. Am besten schnitten dabei Grossbritannien, Australien und Japan mit einer Performance von 236%, 165 respektive 164% ab. Mit anderen Worten: Ein Investor, der zu Beginn des Jahres 2002 diversifiziert in den britischen Markt für Immobilienaktien investierte, konnte einen Einsatz von z.B. 100 Fr. innerhalb von fünf Jahren auf 336 Fr. steigern. Besonders gut schnitten in dieser Zeitperiode Märkte ab, in denen die Anlageform Real Estate Investment Trusts (REITs) neu eingeführt wurde – wie etwa in Japan, Frankreich, Grossbritannien oder Italien.

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Defensivmarkt Schweiz

Seit Beginn des Jahres 2007 haben die internationalen Märkte für Immobilienaktien allerdings stark korrigiert. Die stärksten Performanceeinbussen waren dabei in denjenigen Märkten zu beobachten, die zuvor stark gestiegen waren. Der FTSE EPRA/NAREIT-Index für Grossbritannien hat seit dem Höchststand in Schweizer Franken eine Performance von –496% zu verzeichnen, gefolgt von Japan und Australien mit Abschlägen von jeweils rund 40%. Den geringsten Rückgang der sechs betrachteten Indizes wies mit einem Minus von 9% seit dem Höchststand der defensivste Markt auf: Die Schweiz – vertreten durch PSP, Swiss Prime Site, Allreal und Züblin.

Auslöser der negativen Kursentwicklung waren unter anderem sicherlich die schwächeren Konjunkturaussichten sowie die Verschlechterung der Kreditkonditionen. Vor allem hatte der Kursanstieg bis Ende 2006 aber zu sehr hohen Bewertungsniveaus geführt: Die durchschnittliche Prämie zum Nettoinventarwert war weltweit auf über 20% gestiegen. Durch die Börsenkorrektur hat sich diese in einen Abschlag von 8,4% im globalen Mittel gewandelt. Trotz oder gerade aufgrund der starken Korrektur im Jahr 2007 stehen die internationalen Märkte für Immobilienaktien wieder auf einem soliden Fundament. Die Vorteile einer globalen Diversifikation sind über die vergangenen zwölf Monate wieder sehr deutlich geworden.