Der Schweizer Immobilienmarkt galt bisher als weltweites Musterbeispiel für Stabilität. Hier gab es in den letzten Jahren keine Preisübertreibungen wie in Spanien, wo die Immobilienpreise zweitweise um über 20% stiegen. Und die Banken schmissen nicht mit Hypothekarkrediten um sich, als ob es Gratismüsterli wären. Doch nun hat sich das Bild getrübt. Im März meldete sich die Schweizerische Nationalbank kritisch zu Wort (siehe dazu Artikel rechts). Vor einer Woche doppelte die renommierte Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner nach: Nach Preissteigerungen von insgesamt 40% in den letzten zehn Jahren ticke bei den Eigentumswohnungen eine «Zeitbombe»: Sollten die rekordtiefen Hypothekarzinsen rasch ansteigen, werde vielen Hausbesitzern der Schnauf ausgehen.

Keine Blase in Sicht

Der Hauseigentümer-Verband Schweiz (HEV) und andere Immobilienmakler widersprechen diesen Einschätzungen nun: HEV-Direktor Ansgar Gmür spricht zwar von einem «rechten Boom» bei den Eigentumswohnungen, doch die Preissteigerung sei erklärbar: «Den Leuten geht es gut, die Löhne sind über die letzten Jahre gestiegen.» Hinzu kämen die vielen gutsituierten Einwanderer. Von einer Preisblase will er darum nicht sprechen. Urs Tschudi, Geschäftsleitungsvorsitzender des grossen Immobilienmaklers Walde & Partner, hält die Warnungen für übertrieben und sagt: «Wir merken in unserem täglichen Geschäft derzeit nichts von einer Preisblase.» Laut Tschudi zeigt sich im Preisanstieg für Eigentumswohnungen auch, dass das lange verfemte Stockwerkeigentum - also das Erwerben einer Wohnung anstatt eines Hauses - sich im Markt etabliert hat.

Jan P. Eckert, Managing Director von Sal. Oppenheim Real Estate, bezeichnet die Warnung von Wüest & Partner als «schreierisch». Man dürfe sich nicht nur den Anstieg der Preise anschauen, wie das übrigens auch die Nationalbank gemacht habe, kritisiert Eckert. Gefährlich werde es erst dann, wenn die Einkommen der Wohnungskäufer nicht mit den Preisen Schritt hielten - und das, so Eckert, sei in der Schweiz nicht der Fall. Hinzu kommt gemäss Eckert, dass im Schweizer Immobilienmarkt einige Sicherungen eingebaut seien. Die Banken seien bisher vorsichtig bei der Kreditvergabe gewesen. Die Belehnungsgrenze von 80% werde grösstenteils eingehalten. Zudem existiere in der Schweiz kein «buy-to-let»-Markt, also ein Markt, in dem einzelne Wohnungen gekauft und danach teuer weitervermietet werden. Die Wohnungskäufer leben laut Eckert selber in ihren Wohnungen - was noch einen anderen Effekt habe: «Jeder Hausbesitzer wird alles machen, um die Zinsen bezahlen zu können.»

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Nicht alles ist im Butter

Urs Hausmann, Partner bei Wüest & Partner, lässt den Einwand gelten, man müsse bei einer Bewertung des Marktes auch die Entwicklung der Einkommen in Betracht ziehen. Und er betont auch, dass die Blase nur dann platze, wenn die Zinsen rasant stiegen und gleichzeitig die Wirtschaft stockte, wonach es im Moment nicht aussehe. Und doch hält Hausmann an seiner Warnung fest: «Wenn alle glauben, dass eine Situation nicht eintritt, dann kommt es genau anders.» Selbst jene Experten, die den Markt positiver bewerten als etwa Wüest & Partner, sehen Gefahrenherde: Jan Eckert warnt die Gemeinden davor, zu grosszügig Land einzuzonen und so Platz für eine enorme Anzahl neuer Wohnungen zu schaffen, die der Markt nicht aufnehmen könne. Fredy Hasenmaile, Head Real Estate Analysis der Credit Suisse, sieht für den Immobilienmarkt zwar ebenfalls nicht schwarz (siehe «Nachgefragt»). Doch bereiten ihm die stetigen Preissteigerungen Sorgen.