Die USA sind nicht mehr allein: Von Nordamerika greift die Immobilien-Krise nun auf Spanien und damit auf das europäische Festland über. Auch etliche Schweizer werden die Folgen spüren: Laut der jüngsten Auslandschweizerstatistik des Eidgenössischen Departements für auswärtige Angelegenheiten lebten vergangenes Jahr 23300 Schweizer offiziell in Spanien, die meisten in eigenen Immobilien. Die Anzahl der nicht in Spanien lebenden schweizerischen Immobilienbesitzer ist rund fünfmal höher. Auf eine Wohnbevölkerung von 44,7 Mio kommen rund 4,1 Mio ausländische Immobilienbesitzer. Besitzer von Zweitwohnungen und ?häusern kommen besonders unter Druck, wenn sie jetzt verkaufen wollen oder müssen. Die Vergabe neuer Hypotheken fiel um 40,4%.

Das schlägt auf die Kurse involvierter spanischer Unternehmen durch: Die Aktien von Sacyr, der grössten Immobiliengruppe, fielen um 8%, die der beiden grossen Geschäftsbanken Banco Santander und BBVA um 3%. Am schlimmsten erwischte es die etwas obskure Baufirma Astroc aus Valencia. Neue Zonenpläne waren der Auslöser des 62%-Kursrutsches.

Überall neue, günstige Objekte

Wertverluste und schlechtere Kreditkonditionen verbauen verkaufswilligen Immobilienbesitzern den Ausstieg. Laut den Experten von Expocasa fielen die Preise in den besonders beliebten Feriengebieten mit hohem Ausländeranteil besonders stark. Gran Canaria verzeichnet ein Minus von 15%, Marbella minus 13% und Benidorm an der Costa Blanca ein Minus von 8%. Zudem gibt es überall billigere neue und leere Immobilien. Die Experten der Immobilienfirma Colonial erwarten für dieses Jahr einen weiteren Wertverlust von 30%. Attraktive touristische Ziele wie die Kanarischen Inseln bleiben von der Krise ebenfalls nicht verschont, hier war der Rückgang praktisch gleich gross wie in Spanien selber. Noch 2006 wurden in Spanien 870000 neue Häuser und Wohnungen gebaut, mehr als in Frankreich, Italien und Deutschland zusammen. Für dieses Jahr rechnen Experten mit noch 300000 Neubauten. Insgesamt stehen 1,5 Mio Wohnungen und Häuser zum Verkauf. Damit ist der spanische Bauboom vorbei, der laut dem spanischen Statistikamt in den vergangenen Jahren zwar Wertsteigerungen von 270%, aber auch einen Anstieg des Verschuldungsquote von 75 auf 133% des verfügbaren Haushalteinkommens brachte. Hypotheken von 100% des ? absichtlich zu hoch ? geschätzten Preises waren die in den letzten drei Jahren die weitverbreitete Praxis.

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Ähnlich wie in den USA spielen auch in Spanien die tiefen Zinsen eine wichtige Rolle. In den USA waren es die Zinssenkungen in der Greenspan-Ära, welche nach 2001 den Hypothekenmarkt aufblähten. In Spanien wurde durch die Einführung des Euro das ehemals höhere Zinsniveau auf europäisches Niveau abgesenkt. In Spanien sind zudem laut nationalen Statistiken 96% der Hypotheken mit variablen Zinsen ausgestattet. Diese stiegen bis zum Sommer weiter an, weil die Europäische Zentralbank der Inflationsbekämpfung höhere Priorität einräumt als den Immobilienbesitzern in Spanien. «Spanien hat damit das denkbar schlechteste Umfeld: Ein Rezessionszyklus, Deflation bei Immobilien und ein Privatsektor, der unter Druck steht», sagt Bernard Conolly, der das Kreditgeschäft für AIG in Spanien überblickt.

Die unter Druck stehenden Immobilienfirmen versuchen, die Häuser zu halten, bis sich bessere Preise erzielen lassen, um Buchverluste zu vermeiden. Umgekehrt warten potenzielle Käufer auf noch tiefere Preise. Das Kreditvolumen ist zwischen 2003 und 2007 von 400 auf 1080 Mrd Euro gestiegen. Parallel vervierfachten sich auch die Schulden der Immobilien- und Baufirmen auf 139 Mrd Euro. Spanien ist der grösste europäische Markt für hypothekenbesicherte Kreditderivate. Laut Moody?s war das Volumen 2006 und 2007 zusammen 100 Mrd Euro.

Verluste tragen EU-Steuerzahler

Vergleiche mit dem US-Immobilienmarkt und den Subprime-Problemen wiesen die spanischen Banken noch in diesem Sommer bei den Analysten-Konferenzgesprächen zu den Halbjahresergebnissen weit von sich. Doch inzwischen mehren sich die Anzeichen, dass die Banken nicht ungeschoren davon kommen werden. Die spanische Geschäftsbank BBVA blieb auf drei Viertel des 6,6 Mrd Euro schweren Immobilienkreditporfolios sitzen, das zum Verkauf stand. Laut Moody?s-Analystin Arlene Franandez können spanische Banken Immobilien-Kreditderivate bei der EZB hinterlegen, diese werden gegenwärtig noch mit 80% des Nennwertes bewertet. Auf dem freien Markt wären es allenfalls noch 60%. Einziger Trost für Schweizer Immobilienbesitzer, die nicht in Spanien leben: Die absehbaren Verluste tragen die Steuerzahler aus den EU-Ländern.

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Schweizer Bauzulieferer trotzen der Krise auf der iberischen Halbinsel

Nachdem bereits der spanische Markt für Privatimmobilien eingebrochen ist, kühlt nun auch die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften deutlich ab. Der Sanitärtechniker Geberit, der im 1. Semester 2008 auf der iberischen Halbinsel knapp 2% des Gruppenumsatzes von 1,29 Mrd Fr. erzielte, spricht von einem «perfekten Sturm». CEO Albert Baehny beobachtet besorgt, wie nun erste Bauunternehmen im Wohnungsbereich ? etwa Martinsa-Fadesa ? zusammenbrechen.

Dennoch haben sich Schweizer Bauzulieferer in Spanien bisher vergleichsweise gut gehalten. Geberit etwa legte im 1. Halbjahr dank Fokus auf Hotels, Einkaufszentren, Bürogebäude und grosse Projekte der öffentlichen Hand immerhin ein Nullwachstum hin. Für das 2. Halbjahr gibt sich Baehny allerdings bedeckt.

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Anders der Bausrüster Arbonia Forster (AFG). Laut AFG-Finanzchef Felix Bodmer will der Konzern das Umsatzniveau in Spanien im 2. Semester 2008 mindestens halten. AFG erzielte 2007 mit Heiztechnik, Sanitär und Stahltechnik einen Umsatz von 8 Mio Fr. Das entspricht gut 0,5% des Gruppenumsatzes von 1,4 Mrd Fr.

Einen Wachstumsschritt verzeichnet der Baustoffproduzent Holcim. Der Konzern kaufte mit der Übernahme von Tarmac Iberia rund 200 Mio Euro Umsatz zu. Im August gaben die spanischen Wettbewerbsbehörden grünes Licht. Bisher erzielte Holcim lokal einen Umsatz von 660 Mio Euro, gut 8% des Konzernumsatzes von 12,4 Mrd Fr. im 1. Halbjahr. «Mit der Akquisition verstärken wir uns aus strategischer Sicht in einem wichtigen europäischen Markt», sagt Holcim-Sprecher Roland Walker. Dass sich die Konjunktur abkühlen werde, habe man gewusst ? Akquisitionen in der Baustoffindustrie würden nicht aus kurzfristiger Perspektive beurteilt. «Der Kauf ist nach wie vor richtig und wichtig», betont Walker. (cha)

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