Auch in der Schweiz haben sich Immobilien, analog den angelsächsischen Märkten, in ihrer Erscheinungsform und ihrem Anlagecharakter zunehmend den Finanzinstrumenten des Kapitalmarkts angenähert.

In den letzten Jahren hat deshalb auch bei den institutionellen Anlegern ein Bewusstseinswandel stattgefunden. Die primär objekt- und transaktionsbezogene Sichtweise des traditionellen Immobilienmanagements wurde aufgegeben und durch eine umfassende Portfeuilleanalyse ersetzt. Die über Jahrzehnte gepflegte «Buy-and-hold»-Strategie gehört somit der Vergangenheit an. Stattdessen erhalten Immobilien den Charakter aktiv zu steuernden Assets.

Auch kleine Player betroffen

Heute beurteilen Anleger Immobilien nicht mehr als Einzelobjekte, sondern in einem Gesamtkontext als eigene Asset-Klasse. Entscheidungen erfolgen nach Gesichtspunkten, die den Rendite-Risiko-Zusammenhang zwischen einzelnen Objekten und dem gesamten Immobilien-Portefeuille herstellen und berücksichtigen. Dies hat unter anderem zu einer Veränderung der Anforderung an die mit dem Management betrauten Immobilienspezialisten geführt und etablierte das neue Berufsbild Immobilien-Portefeuille-Manager.Auch die Eigentümer kleinerer und mittlerer Immobilienportefeuilles wie Pensionskassen, Stiftungen und Gemeinden werden zunehmend gezwungen sein, einen Perspektivenwechsel in ihrem Immobilienmanagement vorzunehmen. Dies bedeutet im ersten Schritt einen Wechsel von der Objekt-/Transaktionsorientierung hin zu einer Portefeuilleorientierung und anschliessend, in einem zweiten Schritt, die Ausrichtung auf ein strategisches Management ihres Gesamtbestandes.Deshalb benötigen diese Eigentümergruppen im Rahmen der Risikobeherrschung und Steuerung ihres Immobilienportfolios systematisch aufbereitete Daten und vergleichbare Chancen- und Risikoprofile der aktuellen und zukünftigen Situation ihres Portfolios. Allgemeine Kommentare über Märkte, Lagen und Konkurrenzsituation reichen bei weitem nicht mehr aus. Für die geforderte Transparenz, die entscheidend für ein effizientes und risikoadäquates Agieren ist, ist ein System, mittels dem der Markt als auch die einzelne Immobilie erfasst und beurteilt wird, von entscheidender Bedeutung. Ein Umdenken weg von rein monetären Grössen hin zu Renditen und Erfolgspotenzialen ist der wichtigste Punkt dieser Neuausrichtung. Eine detaillierte Analyse des Gesamtbestandes in Bezug auf das Alter der Objekte, die Standorte, Nutzungsarten und Branchen sowie der bisherigen Cashflows muss die Grundlage für eine zukünftige strategische und finanzielle Planung des Gesamtportefeuilles sein. Gleichzeitig kann der Eigentümer kleinerer oder mittlerer Portefeuilles so auch die Forderung nach Transparenz erfüllen.

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Mehr Transparenz im Vorgehen

Die Festsetzung einer Portefeuille-Strategie ermöglicht es dem Eigentümer, mögliche Handlungsalternativen und deren Konsequenzen, vor allem auch in finanzieller Hinsicht, nachvollziehbar darzustellen. Ein schrittweiser Auf- und Umbau eines Portefeuilles bezüglich Alter der Objekte, Nutzungsarten und Standorte wird mittelfristig zu einer Glättung der Cashflows führen. Die entscheidenden Erfolgsfaktoren des Immobilienmanagements werden zukünftig die umfassende, wiederkehrende Analyse der einzelnen Immobilien, die systematische Investitionsplanung über das Gesamtportefeuille sowie dessen Strukturierung und Überwachung darstellen. Diese Aufgaben und die stetig wachsenden Ansprüche an Transparenz und Informationsqualität fordern völlig neue Arbeitsweisen.