Von Herbst 2001 bis Ende 2006 war der Vermietungsmarkt aufgrund von Konjunktureinbrüchen und expandierendem Flächenangebot schwierig. Top-Lagen wie das Zentrum von Zürich oder die Stadt Genf waren davon allerdings kaum betroffen. Danach stieg die Nachfrage nach Mietflächen langsam, aber stetig. Ansässige Firmen expandierten, ausländische zogen zu; gleichzeitig achteten viele Unternehmen noch kaum auf die Optimierung von Nutzungsflächen. Dies führte zu einem Verkäufer-markt, in dem sich etliche Anbieter mehr und mehr zurücklehnten und die Marktentwicklung aus den Augen verloren. Jetzt hat sich die Situation geändert: Durch die Wirtschaftsabkühlung drohen vor allem in peripheren Märkten vermehrt Überangebote von Mietflächen. Damit aus dem Umschwung kein Abschwung wird, müssen sich die Vermieter vermehrt an den Wünschen und Bedürfnissen ihrer Mieter orientieren.

Wandel als Chance

Eigentlich hätte man es wissen müssen: Die Wirtschaft hat sich schon immer in Zyklen bewegt. Und wenn die Wirtschaftsleistung stagniert oder sogar schrumpft, wenn die Arbeitslosenzahlen steigen, leidet logischerweise auch die Immobilienbranche. Weniger Arbeit bedeutet auch weniger Nachfrage nach physischen Arbeitsplätzen, sprich Büroraum. Trotzdem sollte man nicht allzu schwarz malen. Der Schweizer Markt für Büroliegenschaften, der die Übertreibungen im Ausland nicht mitgemacht hat, verzeichnet keine gravierenden Einbrüche. Vielerorts sind zwar Preiskorrekturen zu beobachten; von einem Preiszerfall zu reden, wäre indessen verfehlt. Besonders an guten Lagen ist die Nachfrage nach hochklassigem Büroraum nach wie vor hoch.

«Kenne deinen Mieter»

Viele Menschen tun sich schwer mit Wandel und Veränderungen. Doch Veränderungen sind immer auch Herausforderungen, und Herausforderungen bieten Chancen.

Um auch in Zukunft erfolgreich zu sein, muss ein Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Er muss neugierig sein, nicht nur darauf, wie sich das wirtschaftliche Umfeld entwickelt, sondern auch in Bezug auf das, was seine bestehenden und potenziellen Mieter beschäftigt. Er muss über ein breites Allgemeinwissen verfügen und sein Metier im Detail beherrschen. Er muss die Fakten über den Schweizer Büromarkt kennen, besonders was seinen lokalen Markt anbelangt, und er muss neue Trends spüren. Er muss beispielsweise früh genug erkennen, wenn sich ein Mieter mit dem Gedanken trägt, seine Back-office-Funktionen aus dem Zentrum an die Peripherie zu verlagern. Oder er muss sich bewusst sein, dass das Thema Energie vielen Mietern immer wichtiger wird. Deshalb ist es unerlässlich, dass ein Vermieter von sich aus auf die Mieter zugeht und ihnen Alternativen unterbreitet.

Anzeige

Das Profil der Büromieter wandelt sich ständig. Und die Mieterschaft ist derart heterogen, dass die Erwartungen an die Büroräumlichkeiten und den Service sehr unterschiedlich sind. Generell werden die Mietinteressenten aber immer wählerischer und die bestehenden Mieter anspruchsvoller. Bei ausländischen Mietinteressenten kommt hinzu, dass sie oft weitergehende Dienstleistungen gewohnt sind als in der Schweiz in der Regel angeboten werden. Ein Vermieter muss deshalb aufgrund der steigenden Mobilität und Internationalisierung Fremdsprachen mächtig und mit fremden Gewohnheiten vertraut sein.

Kurz: Die Lage einer Immobilie ist wichtig. Der Mietpreis ist wichtig. Immer wichtiger aber wird, dass ein Vermieter die Mieter - seine Kunden - kennt und auf ihre Wünsche und Bedürfnisse eingeht, und zwar nicht nur passiv, wenn es Reklamationen gibt, sondern proaktiv, um von sich aus Lösungen und Verbesserungsmöglichkeiten vorzuschlagen und umzusetzen.