Real Estate Private Equity - oder kurz REPE genannt - ist für die Schweiz ein noch junger Begriff. Wenn der Begriff Private Equity fällt, denken viele an opportunistische Anlagevehikel. Diese erwerben zumeist Firmen, die in Schwierigkeiten stecken. Dann versuchen sie, diese neu zu strukturieren und sie möglichst schnell mit hohem Gewinn abzustossen.

Intransparentes Marktsegment

Real Estate Private Equity hingegen umfasst alle privat gehaltenen - also nicht an der Swiss Exchange SWX kotierten - Immobilien im Rechtskleid einer Kapitalgesellschaft. Dieses Marktsegment ist in der Schweiz recht gross, aber sehr intransparent. Quantifizieren lässt es sich daher nur schwer. Eine grobe Schätzung der Zürcher Kantonalbank (ZKB) ergab Ende letzten Jahres einen Wert von rund 75 Mrd Fr. - also deutlich mehr als die Summe aller börsenkotierten Immobilienfonds und -anlagegesellschaften zusammen.

Doch warum ist diese Anlageform in der Schweiz noch so wenig etabliert? Insbesondere bei institutionellen Investoren stiess man mit solchen Anlagen lange Zeit noch auf grossen Widerstand. Die Idee sei zwar interessant, hiess es etwa, sie passe aber nicht in die jeweiligen Anlagerichtlinien. Zudem ständen regulatorische Vorgaben einer solchen Anlage im Wege. Auch Liquidität wurde immer wieder als wichtiges Kriterium genannt - diese ist meist nicht die Stärke von REPE-Anlagen. Nur: Die massiven Kursschwankungen von Publikumsgesellschaften haben gezeigt, dass Liquidität nicht nur Vorteile hat.

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Markt gerät in Bewegung

Aus diesem Grund ist der Markt für Real Estate Private Equity im letzten Jahr in Bewegung gekommen, die Situation sieht heute anders aus. Auf der Suche nach Alternativen zu Direktanlagen und zu Investitionen in börsenkotierte Immobilienvehikel sind nun diverse Initiativen gestartet worden. Diese lassen sich in folgende Gruppen einreihen. Am meisten Aktivitäten stellt man derzeit beim Entwickeln von Anlagevehikeln im Rahmen des Bundesgesetzes über die kollektiven Anlagen (KAG) fest. Sei es als SICAV, zunehmend auch als sogenannte Swiss Limited Partnership, sind viele Lösungen in Prüfung, in Arbeit oder kurz vor der Lancierung.

Leider zeigt sich, dass bei Anlagekonstrukten im Rahmen dieses Gesetzes noch viele offene Fragen und Hindernisse vorhanden sind. Eine gewisse Enttäuschung über das neue KAG ist in der Immobilien- und Immobilienanlage-Branche deutlich spürbar. Wie viele dieser Anlagevehikel unter dem KAG schliesslich lanciert und erfolgreich betrieben werden, kann noch nicht beurteilt werden.

Eigentliche Club-Deals sind eine weitere Ausprägung von REPE, eine weit verbreitete Anlageform. Solche Gefässe sind nicht neu und nicht spektakulär, als Anlage interessant, aber wenig transparent.

Neues Fenster dank Bern

Schliesslich hat sich dank der Berner Börse (BX Berne eXchange) ein weiteres Fenster geöffnet. Zunehmend entstehen Immobilienanlagegefässe, die den mühsamen und für kleine Vehikel nicht attraktiven Weg der SWX-Kotierung vermeiden. Dank einfacheren Kotierungsauflagen entsteht hier eine neue, durchaus interessante Anlageform: Die nicht dem KAG-unterstellten, an der Berner Börse kotierten Gesellschaften. Echt liquide sind solche Anlagen (noch) nicht. Für Investoren, welche solche Stakes aber zum Halten erwerben, spielt dies eine untergeordnete Rolle. Hier öffnet sich eine zunehmend attraktive Anlageform, die einige Vorteile aufweist. Die meist noch unbefriedigende Liquidität wird sich zunehmend verbessern.

Es tut sich also etwas im REPE-Markt. Wie immer in der Schweiz braucht es Zeit, bis sich Innovationen durchsetzen. Wenn das aktuell angeschlagene Tempo beibehalten wird, dürften sich solche Anlagen als Ergänzung zu börsenkotierten Immobilienanlagevehikeln gut entwickeln. Hoffentlich werden auch die Institutionellen Anleger und deren Aufsichtsbehörden den Wert dieser Anlageform ebenfalls verstärkt entdecken und die regulatorischen Voraussetzungen schaffen, damit solche Anlagen vermehrt Eingang in ihre Portfolios finden.