Spürt Swiss Prime Site (SPS) die Auswirkungen der Immobilienkrise im Schweizer Markt?

Markus Graf:In der Schweiz gibt es keine Immobilienkrise. Die Preise der Liegenschaften sind vernünftig, es sind keine Übertreibungen feststellbar. Zum Teil steigen die Preise aufgrund der erhöhten Nachfrage von privaten und institutionellen Investoren aus der Schweiz. Jene der Ausländer hat im Vergleich zum Vorjahr dagegen nachgelassen.

Angesichts der Konjunkturabkühlung wurden eher ein Nachfragerückgang und somit sinkende Preise erwartet.

Graf: Dieses Mal ist es anders. Ein Grund dafür sind die volatilen Finanzmärkte, denn die Leute wissen nicht mehr, wie sie ihr Geld anlegen sollen. In einer solchen Situation suchen sie ihr Heil in Immobilien, die wiederkehrende und zum Teil inflationsgeschützte Mieterträge erzielen.

Wie wirkt sich dies auf das Geschäft von SPS aus?

Graf: Wir können praktisch keine Liegenschaften mehr kaufen, da wir nur in Ausnahmefällen unter einer Nettorendite von 5% investieren. Ein profitables Wachstum ist für uns zurzeit kaum möglich. Wir setzen daher weiterhin einen Schwerpunkt auf die fortlaufende Portfolio-Optimierung.

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Wie agieren die ausländischen Investoren im Schweizer Markt?

Graf: Anders als vor einem Jahr sind seit dem Beginn der Subprime-Krise nur noch jene Investoren aktiv, die für einen Zukauf kein hohes Leverage benötigen.

Wie wird sich der Schweizer Immobilienmarkt im laufenden Jahr entwickeln?

Graf: Die höchsten Preise wurden wahrscheinlich im Sommer 2007 bezahlt. Seither ist es zu keinem deutlichen Rückgang gekommen. Auch in den nächsten 12 bis 18 Monaten dürften sich die Preise seitwärts bewegen, da man davon ausgeht, dass die Zinsen leicht sinken werden, was wiederum die Nachfrage hoch halten dürfte. Ich erwarte weiterhin vernünftige Preise auf einem angemessen, wenn auch hohen Niveau.

In Ihrem Szenario rechnen Sie mit einer konjunkturellen Delle bis Ende 2010.

Graf: Ja, ich erwarte zwar keine Rezession, aber eine leichte Abschwächung des Wirtschaftswachstums. Dies führt dazu, dass die Nachfrage nicht riesig sein wird, aber in einem oder zwei Jahren wieder zunehmen dürfte. Denn es gibt immer eine Verzögerung zur wirtschaftlichen Entwicklung.

Diese Delle scheint Sie aber nicht zu beunruhigen.

Graf: Wir schlafen ruhig, denn wie man schon heute sieht, hat die Schweiz die Immobilienpreise im Griff und sie sind auf einem guten Niveau. Wir haben keine grösseren Leerstände und es besteht keine Überproduktion an neuen Bauten. Denn die Zuwanderung, die vor allem im Wohnbereich wichtig ist, ist weiter vorhanden.

Wie schätzen Sie den Büromarkt ein?

Graf: Bei den Büroflächen stellt sich die Frage nach dem Zustand der Finanzindustrie. Wenn es zu Entlassungen kommen sollte, wäre der Bedarf nach Offices geringer. Andererseits haben sich Standorte wie Zürich, Genf oder Basel zu Anziehungspunkten für ausländische Unternehmen gemausert, was die Nachfrage aufrechterhält. Das gut ausgebildete Personal, die gute Infrastruktur, die attraktiven Steuern, die stabilen politischen Verhältnisse, die hohe Sicherheit, aber auch die kurzen Distanzen in die Natur machen die Schweiz attraktiv für ausländische Firmen.

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Mit einer ausländischen Firma sollen Verhandlungen über die Einmietung in den Prime Tower in Zürich laufen. Wann kommt es zum Abschluss?

Graf: Wir haben der Firma inzwischen vier Geschosse vermietet. Der Name darf aber noch nicht publik gemacht werden, solange das Personal nicht informiert wurde.

Vier weitere Mietverträge für den Prime Tower sollen unterschriftsreif sein.

Graf: Wir verhandeln sehr eng. Dabei stellt der Mietzins nur einen Verhandlungspunkt dar. Daneben geht es um die gesamte Infrastruktur, welche die Firma benötigt und eingebaut haben will. Wir holen dazu Offerten ein, was einige Monate dauern kann.

Wie kommen die Bauarbeiten voran?

Graf: Wir sind auf Kurs. Wir haben einen leichten zeitlichen Rückstand, weil wir beim Abbau an unerwarteten Orten Altlasten gefunden haben und die Entsorgung daher etwas länger gedauert hat.

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Bis nächstes Jahr wollen Sie mehr als 60% des Prime Tower vermietet haben.

Graf: Ich gehe davon aus, dass wir Ende nächsten Jahres, somit zwei Jahre vor der Eröffnung, sogar 75% des Towers vermietet haben werden. Im Moment ist die Nachfrage sehr hoch, doch hängt die Vermietung auch mit der wirtschaftlichen Entwicklung und den Geschäftsabschlüssen der Firmen zusammen.

Was halten Sie von der Idee von Hochhäusern in Genf oder Lausanne?

Graf: In Genf wird konkret geplant, da die Stadt ein Problem der Ausdehnung hat. Da wir im Hochhausbereich aktiv bleiben wollen, sind wir auch an dieser Entwicklung interessiert und konnten beim Projekt in Genf auch unsere bisherigen Erfahrungen bereits einbringen. Bis zum Bau müssen allerdings noch einige Hürden gemeistert werden.

Wann dürfte das Projekt in Genf bereit sein?

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Graf: Bis zur Realisierung kann es noch einige Jahre dauern. Es braucht die Politik, dann folgen neue Gestaltungspläne und schliesslich können Einsprachen zu Verzögerungen führen.

Welche Auswirkungen hat die Teuerung bei SPS?

Graf: Durch unsere indexierten Mietverträge haben wir selber keine Probleme mit der Teuerung. Trotzdem ist es auch für uns besser, wenn die Inflation nicht zu hoch ausfällt, ansonsten werden zukünftige Bauprojekte dadurch teurer, was wiederum unsere Rendite schmälern würde.

SPS hat freie Mittel für Zukäufe. Welche Investitionen stehen kurz- und langfristig auf dem Programm?

Graf: Ende August sind wir beispielsweise bei einem grösseren Objekt mit einem Marktwert in einem hohen zweistelligen Millionbetrag handelseinig geworden. Wir sind zuversichtlich, den Kaufvertrag in den nächsten Wochen unterzeichnen zu können. Anschliessend werden wir darüber informieren.

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Worum geht es?

Graf: Nur so viel: Wir haben dieses Jahr unser Anlagereglement angepasst, damit wir nicht mehr nur im Retail- und Officebereich tätig sein müssen, sondern auch in andere Immobiliensegmente investieren können.

Die Erweiterung des Anlagereglements war eine Reaktion auf fehlende Objekte?

Graf: Die Lockerung des Reglements hat zu Spekulationen geführt, die in die falsche Richtung zielten. Die Hauptgründe für die Anpassung waren einerseits eine generelle Erweiterung des Anlageuniversums und andererseits die Möglichkeit zu schaffen, Land zu erwerben, um eigene Entwicklungsobjekte zu planen und zu realiseren.

Wie will SPS die Ziele für das laufende Jahr erreichen?

Graf: Im 1. Halbjahr 2008 haben wir eine Gewinnsteigerung gegenüber der Vorjahresperiode von 7,2% ausgewiesen. Durch weitere Optimierungen auf der Ertrags- und Kostenseite sowie aufgrund von Zusatzgewinnen aus geplanten Verkäufen wollen wir die von uns in Aussicht gestellte Steigerung von 10% erreichen.

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Und bei der Leerstandsquote?

Graf: Heute beträgt sie 4,9%. Im aktuellen Umfeld ist eine weitere Reduktion der Leerstände sehr schwierig. Hinzu kommen noch einzelne Objekte, die wir von Maag übernommen haben, deren Flächen bisher nicht optimal vermietet waren. Bis Ende Jahr werden wir bei 5% bleiben.

Und darüber hinaus?

Graf: Die Aussichten sind insgesamt positiv. Auch in zwei Jahren wird es in der Schweiz nicht einfach sein, gute Immobilien zu kaufen. Erst dann, wenn sich das volatile Aktienumfeld wieder erholt und man mit Aktien wieder Geld verdienen kann, wird der Anlagedruck nachlassen. Im Moment wird viel Geld aus dem Aktienmarkt in den sicheren Hafen der Immobilien transferiert. Die Nachfrage nach Immobilien wird erst dann zurückgehen, wenn das Wirtschaftsklima positiv ist und die Leute wieder in Aktien investieren.

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Wie sehen Ihre mittelfristigen Ziele konkret in Zahlen aus?

Graf: Die Ebit-Marge soll weiterhin bei hohen 75% liegen und die Leerstandsquote bei 5% verharren. Auf Stufe Reingewinn haben wir in den vergangenen Jahren aufgrund der Aufwertungen hohe Steigerungsraten erzielen können. Ohne diese Neubewertungsgewinne werden die Gewinnsteigerungen geringer ausfallen. Die Ausschüttungen werden wir auch längerfristig auf dem aktuellen Niveau beibehalten können.

Die SPS-Aktie gehört zu den Top-Performern an der SWX im laufenden Jahr. Was halten Sie davon?

Graf: Gegenüber unseren Konkurrenten haben wir noch ein leichtes Upside-Potenzial. Ein Einstieg auf dem heutigen Niveau scheint angesichts der Ausschüttung immer noch interessant.