Schon lange vorbei sind die Zeiten, in denen sich Investoren und Immobilieneigentümer laufend hinterfragten, ob es nicht doch besser gewesen wäre, im Finanzmarkt investiert zu sein. All die verlockenden Renditen der Finanzmärkte sind längst verflogen und nicht selten klafft ein grosses Loch in der (Pensions-)-Kasse. Wie schon in früheren Jahren zeigt sich einmal mehr, dass Sachwertanlagen mit Direktinvestitionen in Schweizer Anlageimmobilien sowohl eine gesicherte Rendite als auch eine hervorragende Werthaltigkeit aufzeigen. Viele Pensionskassen wären heute wohl froh, eine deutlich höhere Quote an Schweizer Immobilien zu besitzen. Eine logische Konsequenz daraus ist natürlich, dass wir keinen ausgewogenen Angebots- und Nachfragemarkt haben und somit in der Praxis ein Verkäufermarkt herrscht.

Höchste Performance

Die Immobilien-Direktanlagen zeichnen sich durch beständige Totalrenditen aus, welche nahezu unabhängig von der Entwicklung des allgemeinen Anlagemarkts generiert werden. Dieser Umstand wurde zusätzlich begünstigt, da es fast keine attraktiven Anlagealternativen auf dem Markt gab. Aufgrund der heutigen Bewertungsmethodik mittels DCF können auch allfällige Zinsschwankungen viel besser abgefedert werden. Eine allfällige Hypothekarzinserhöhung wird somit über die Mieten weiterverrechnet und der Bewertungsabschlag mittels höherer Mieten wieder kompensiert. Beim aktuell immer noch gültigen Schweizer Mietrecht kommt es bei den Direktanlagen teilweise sogar zu einem Zinshedge. Dies resultiert aufgrund des vorgeschriebenen Referenzzinssatzes in Abweichung zu den effektiven Finanzierungsverhältnissen.

Bereits seit zehn Jahren sind Immobilien-Direktanlagen ohne Unterbruch im Aufschwung. Die Werte haben stetig zugenommen sowohl bei den Wohnüberbauungen als auch bei den Geschäftsliegenschaften. Dieser Trend wird auch in diesem Jahr bestimmt noch anhalten, sicher auch bedingt durch den beschriebenen Verkäufermarkt. Wer sich allerdings auch noch 10 oder 20 Jahre zurück erinnern mag, der weiss sehr wohl, dass auch der Markt für Anlageimmobilien nicht in den Himmel wächst. Auch dieser Markt zeigt einen gewissen Zyklus auf und wir werden auch bei den Direktanlagen wieder eine gewisse Volatilität erleben. Sobald also die Finanzmärkte eine Bodenbildung bestätigen, die Inflation in Sichtweite kommt und die Zinskurven dadurch deutlich nach oben zeigen, wird sich eine Wertkorrektur ergeben. Je nach gewählter Fristigkeit der Finanzierungen kann dann auch der erwähnte Zinshedge in die falsche Richtung gehen. Erfahrungsgemäss werden dannzumal die Geschäftsliegenschaften stärker darunter zu leiden haben als die Wohnbauten. In den nächsten drei Jahren ist also durchaus mit Wertschwankungen von 10% und mehr zu rechnen.

Anzeige

Ökologie liegt im Trend

Unter dem Titel «Grüne Immobilien» entwickelt sich ein durchaus interessanter und prüfenswerter neuer Markt auch für Anlageimmobilien. Die Schweiz kennt aktuell nur gerade den Minergiestandard, jedoch wnoch keine anerkannten Nachhaltigkeitslabels. Im Ausland dagegen sind solche Labels längst existent und geniessen eine hohe Gunst bei den Immobilieninvestoren. Hiesige Liegenschaften verbrauchen nicht nur Energie für Heizung, Lüftung, Kühlung und Warmwasser während der Betriebsphase, sondern bereits in der Bauphase werden grosse Mengen fossiler Brennstoffe vernichtet. Studien belegen, dass die Gebäude in Industrienationen rund 40% aller CO2-Emissionen ausmachen können. Nachhaltiges Bauen wird also in Zukunft mehr denn je gefragt sein. Die Nachfrage für «Grüne Immobilien» wird bei den Investoren mit langfristigem Anlagehorizont garantiert steigen und sich auszahlen.