Rund ein Jahr ist es her, als Bundesrätin Doris Leuthard zusammen mit den Verbänden von Mieter- und Vermieterseite einen Lösungsvorschlag zur Revision des Mietrechts präsentierte. Die Vernehmlassung wurde inzwischen ebenfalls abgeschlossen. Ob die neue Lösung im Vergleich zur heutigen Praxis eher Mieter oder Vermieter bevorteilt, hängt dabei von der bisherigen Umsetzung und somit der Entwicklung unter dem aktuellen Mietrecht ab. Doch genau zu diesem Punkt gibt es unterschiedliche Meinungen.

Zustimmung und Streitigkeiten

Diesen September hat der Bundesrat das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement damit beauftragt, einen Entwurf zur Änderung des Obligationenrechts bezüglich Miete sowie die dazugehörige Botschaft auszuarbeiten. Noch im November ist die Botschaft an das Parlament zu erwarten.

Die geplante Abkoppelung des Mietzinses vom Hypothekarzinssatz und die Koppelung an den Landesindex der Konsumentenpreise stossen zwar auf breite Zustimmung. Der Systemwechsel von einer Kosten- hin zur Indexmiete ist dennoch nicht unbestritten. Unterschiedliche Meinungen bestehen zum Beispiel über den Umfang der Teuerungsüberwälzung. Auch die marktorientierte Bestimmung einer Vergleichsmiete zur Festlegung eines fairen Anfangsmietzinses wirft einige Fragen auf. Statistische Modelle können dabei Missbräuchlichkeit verhindern und Transparenz schaffen. Unter Experten hinterlässt aber auch der aktuelle Konsens über den Systemwechsel weg von der Bindung an den Hypothekarzinssatz einige Fragezeichen. Es stellt sich beispielsweise die Frage, ob dies nun stetig steigende Mieten zur Folge hat.

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Bewegen sich nämlich die Hypothekarzinsen über die Jahre teils in zunehmender, aber auch abnehmender Richtung, ist bei der Teuerung wohl von einem konstanten Wachstum auszugehen. Hinzu kommt die Tatsache, dass der Mietpreis selber Bestandteil des Landesindex der Konsumentenpreise ist und es somit zu einem Spiraleffekt kommen kann.

Zinssenkungen weitergegeben?

Von den Befürwortern des Systemwechsels wird oft aufgeführt, dass eine Senkung der Hypothekarzinsen in der Praxis sowieso nicht an die Vermieter weitergegeben wird.

Hierzu existieren jedoch unterschiedliche Befunde. Während die Sicht der nicht weitergegeben Zinssenkungen sowohl durch die vorhandenen Angebotsindizes, die auf den Inseraten der Onlineportale basieren, wie auch durch den Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik unterstützt wird, zeigt ein letztes Jahr erstmals veröffentlichter Repeat Rent Index auf Bestandesmieten ein anderes Bild.

Dieser basiert auf mehreren 100000 effektiven Mietzinsveränderungen institutioneller Eigentümer. Er beschreibt die schweizerische zeitliche Entwicklung aller Netto-Mietzinsen, die bei Neuvermietung, Mieterwechsel oder durch Investitionen, Hypothekarsatzanpassungen oder Inflation verursacht wurden.

Der Repeat Rent Index der IAZI AG zeigt, dass zumindest die institutionellen Eigentümer von Liegenschaften Hypothekarzinsanpassungen mehrheitlich sowohl gegen oben wie auch gegen unten an die Mieter weitergegeben haben. Die Unterschiede im Verlauf der verschiedenen Indizes begründen zum einen in methodischen Fragen, zum anderen auch in der Frage nach der Datenquelle und -grösse.

Angebot und Nachfrage wichtig

Der IAZI-Mietpreisindex ist qualitätsbereinigt und basiert ausschliesslich auf effektiv bezahlten Mietzinsen. Er reflektiert den Bestandesmarkt, hat aber als Datenquelle ausschliesslich institutionelle Eigentümer. Der Index des BfS wird anhand einer relativ kleinen Stichprobe gerechnet (5000 Wohnungen). Angebotspreisindizes weisen, selbst wenn sie qualitätsbereinigt sind, eine klare Übergewichtung von neuen Mieten nach. Eine Aussage, ob die Mietrechtsrevision gegenüber der heutigen Regelung zu höheren oder tieferen Mieten führen könnte, hängt davon ab, welchen Index man als Abbild der Realität ansieht.

Allerdings wird die Marktentwicklung unabhängig von den rechtlichen Rahmenbedingungen auch weiter vor allem von Angebots- und Nachfrageindikatoren wie Leerstand, Zuwanderung oder Fluktuation abhängen.