Sind die Zeiten unsicher, werden rasch einmal die Bürokosten hinterfragt. Das spürt im Moment der Flughafen Zürich ganz deutlich. Verschiedene Mieter, vornehmlich KMU, können sich die privilegierte Lage am wichtigsten Schweizer Verkehrsknotenpunkt nicht mehr leisten. Eine Lücke hinterlassen auch Fluglinien wie Helvetic Airways und insbesondere Swiss, die unlängst ausserhalb des Flughafengeländes eigene Bürokomplexe bezogen haben. Die Folge: Der Leerbestand an Büros beträgt am Flughafen zurzeit 9%, was deutlich über dem Normalwert liegt. Über sämtliche Flughafenimmobilien betrachtet, sind knapp 4% der Räume zurzeit ungenutzt.

Unique bleibt gelassen

Bei der Flughafenbetreiberin Unique wird die Situation relativ gelassen hingenommen. «Wir haben es mit üblichen Reorganisationen und Standortoptimierungen zu tun, wie sie jedes KMU alle fünf bis sieben Jahre vornimmt», sagt Sprecherin Sonja Zöchling. Die von der Swiss freigegebenen Flächen seien zum grössten Teil wieder besetzt. Ausserdem beobachte man zurzeit sogar die Tendenz, dass Fluggesellschaften ihre Stadtbüros zugunsten einer ausschliesslichen Präsenz am Flughafen aufgeben würden.

Trotz dieser positiven Entwicklungen dürfte die Unterbelegung Unique weiterhin beschäftigen. Im Büroimmobilienmarkt herrscht aufgrund der ungebremsten Bautätigkeit in den Boomjahren fast im ganzen Land ein Überangebot. Vermieter in unattraktiveren Agglomerationen beginnen mit teils drastischen Preissenkungen, was verschiedene Firmen zu einem Wegzug von eher teuren Pflastern wie dem Flughafen bewegt. «Mit dieser Situation müssen und werden wir leben», sagt Zöchling.

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Um für die rund 120000 m2 freien Büroflächen in den Bereichen Prime Center, Office Center und Operations Center sowie Terminal geeignete Nachmieter zu finden, hat Unique Inseratekampagnen gestartet. Im Angebot stehen gemäss Sonja Zöchling Büros zu unterschiedlichen Tarifen, von Preisen unter 250 Fr. pro m2 und Jahr bis in die Preisklasse der Zürcher Bahnhofstrasse. Für freie Räume im zentralen Terminalbereich verlangt Unique 600 Fr. pro m2. Für solch teure Flächen ist es in der jetzigen Situation schwierig, Abnehmer zu finden. Ob Preissenkungen denkbar sind, lässt man bei Unique offen. «In konkreten Verhandlungen ist vieles möglich», deutet Sonja Zöchling an.

Dass sich das Überangebot an Flächen auch auf den Shopping-Bereich des Flughafens auswirkt, schliesst Zöchling aus. Sämtliche Flächen seien mit langjährigen Verträgen vergeben. Sollte ein Ladenbetreiber ausziehen, könne Unique auf eine lange Warteliste zurückgreifen, betont Zöchling.

Von der langfristigen Attraktivität des Standortes Flughafen sind auch Fachleute wie etwa Dieter Marmet vom Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest & Partner überzeugt. «Die derzeitigen Rückgänge schreibe ich vor allem der hohen Bautätigkeit und der Konjunktursituation zu», meint er. Solange die Lufthansa Zürich als Hub betreibe, werde der Flughafen für viele Firmen ein wichtiger Standort bleiben, so Marmet.

Neues Projekt am Butzenbüel

Davon ist auch Unique überzeugt und investiert trotz Baisse bereits in ein neues Projekt. Am Butzenbüel, einem Aussichtshügel neben dem Flughafen, wird unter Federführung von Unique zurzeit die Planungsphase für ein riesiges Dienstleistungs- und Erlebniszentrum mit einer Nutzfläche von 200000 m2 vorangetrieben.

Über die konkrete Nutzung wird Unique voraussichtlich in der zweiten Hälfte Februar informieren. Sicher ist, dass auch viele neue Büros entstehen - obschon die bestehenden Flächen nicht ausgelastet sind. «Die Entwicklung von Projekten in diesem Umfang kann und darf nicht auf zeitlich beschränkte Marktentwicklungen Rücksicht nehmen - seien diese nun positiv oder negativ», begründet Sonja Zöchling. Das Projekt Butzenbüel werde für eine sehr langfristige Nutzung entwickelt. Unique lässt sich ihre Zukunftsvision zwischen 0,8 und 1,2 Mrd Fr. kosten.

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