Die Entwicklung des Bruttoinlandprodukts dürfte den unteren Wendepunkt im Konjunkturzyklus erreicht haben. Für 2010 zeichnet sich ab, dass die Wirtschaft erneut auf einen - wenn auch noch schwachen - Wachstumskurs einschwenken wird. Bis sich die positiven Signale allerdings in allen Bereichen der Volkswirtschaft und insbesondere im Arbeitsmarkt niederschlagen, werden noch mehrere Quartale verstreichen. Untermauert wird diese Einschätzung nicht zuletzt von der Tatsache, dass sich der erwartete Aufschwung zum grossen Teil auf die massiven Konjunkturprogramme in den grossen Wirtschaftsnationen zurückführen lässt und seine Nachhaltigkeit nach deren Auslaufen noch keineswegs gesichert ist.

Nachfrageindikatoren schwächer

Aufgrund der Unsicherheiten im Arbeitsmarkt werden sich zwei wichtige Indikatoren der Wohnungsnachfrage in den kommenden Quartalen weiter zurückentwickeln: Zum einen die Konsumentenstimmung, die dem Konjunkturverlauf hinterherhinkt und die Nachfrage nach dem Konsumgut «Wohnen» - das heisst nach einer schöneren, besser gelegenen und grösseren Wohnung - dämpft. Zum anderen die internationale Zuwanderung, die wegen der schlechteren Jobaussichten langsam, aber sicher nachlassen dürfte. Dies wird umso schwerwiegendere Folgen für den Wohnungsmarkt haben, als die Einwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in den vergangenen Quartalen die Hauptkomponente der Wohnungsnachfrage bildete. Vergleiche mit früheren Rezessionen zeigen, dass sowohl die Arbeitslosigkeit als auch die Zuwanderung mit einer Zeitverzögerung von ein bis zwei Jahren auf die Ausschläge der BIP-Entwicklung reagieren. Damit stehen dem Immobilienmarkt die schwierigen Zeiten wohl erst noch bevor.

Neubaubudgetkürzungen nötig

Der Nachfragedruck hat die Neubauinvestitionen in den letz-ten Jahren kräftig angekurbelt. Die absehbare rezessionsbedingte Verringerung der Nachfrage macht eine Anpassung des Investitionsniveaus im Neubaubereich unumgänglich, wenn ein rasanter Anstieg der Überkapazitäten im Immobilienmarkt vermieden werden soll. Da im laufenden Jahr noch wenig von einer solchen Anpassung zu spüren ist, werden in den kommenden Jahren umso einschneidendere Kürzungen bei den Neubaubudgets nötig sein, um das Marktgleichgewicht nicht aus dem Lot zu bringen. Eine teilweise Kompensation des Rückgangs im Neubau könnte sich aus dem Wachstum der Umbau- und Erneuerungsinvestitionen ergeben, wo nach wie vor ein beträchtliches Potenzial zur Verbesserung der Nachhaltigkeit des Schweizer Gebäudeparks seiner Umsetzung harrt.

Anzeige

Mietpreise vor Trendwende

Das Nachlassen der Zuwanderung von Ausländern und die an-haltend schlechte Konsumentenstimmung werden sich in den kommenden Monaten vorab bei der Mietwohnungsnachfrage be-merkbar machen. Der nach wie vor starke Wohnungsneubau wird so letztlich zu einem liquideren Mietwohnungsmarkt und zu steigenden Leerständen führen. Angesichts der immer noch tiefen Angebotsziffer im Bereich von 5% und der geringen Leerwohnungsquote wird das zunehmende Angebot die Marktmacht aber nur langsam auf die Seite der Nachfrager kippen lassen. Mit abrupten Preisausschlägen ist nicht zu rechnen, vielmehr wird es zu einer sanften Preiserosion kommen, die sich auch mittelfristig nur im tiefen einstelligen Prozentbereich abspielen wird.