Verschiedene Gründe sprechen für eine schwächere ausländische Nachfrage nach Ferienwohnungen. Einerseits hat sich der Erwerb aufgrund des relativ starken Schweizer Franken stark verteuert. Andererseits gibt es durch die Finanzkrise weniger potenzielle Käufer. Der Abbau des Kontingentstaus im Kanton Wallis ist ein klares Indiz für die Abkühlung auf dem Ferienwohnungsmarkt.

Potenzielle Käufer warten ab

Seit Ende 2007 hat sich der Schweizer Franken gegenüber dem britischen Pfund um gut 30% aufgewertet, gegenüber dem Euro um ungefähr 10%. Somit ist es für Engländer gut ein Drittel teurer geworden, eine Ferienwohnung in der Schweiz zu erwerben. Dazu lag Ende 2008 die Anzahl Personen mit hohem Eigenkapital in Grossbritannien um 25% tiefer als im Jahr zuvor. Da die zyklische Lage des Schweizer Wohnimmobilienmarktes zurzeit ungünstig ist, dürften zudem potenzielle Käufer mit einer Investition abwarten. Diese Faktoren drücken auf die ausländische Nachfrage nach Ferienwohnungen. Dass beispielsweise die Engländer bei ihren Ferien kürzer- treten (müssen), zeigen die Zahlen der Hotellerie: Die Logiernächte von englischen Touristen in der Schweiz lagen von Januar bis November 2009 kumuliert knapp 20% unter dem Wert des Vorjahres.

Im Gegensatz zur Hotellerie sind die Daten für die Handänderungen von Ferienwohnungen erst bis 2007 verfügbar. Jedoch kann man auch hier auf eine schwächere Nachfrage des Auslands schliessen. Aufgrund der Kontingentierung des Verkaufs von Ferienwohnungen an Personen im Ausland hat sich in den Jahren vor 2007 in einzelnen Kantonen ein Nachfragestau gebildet. Der Kanton Wallis zum Beispiel hatte 2007 seine 330 Kontingente ausgeschöpft. Mit den erhaltenen Zusatzkontingenten konnte er den Nachfragestau 2008 etwas abbauen. Der markante Abbau 2009 (siehe Grafik) weist darauf hin, dass sich seit 2008 die Nachfrage nach Ferienwohnungen deutlich abgeschwächt hat. Dass der Kanton Wallis für 2009 mehr Zusatzkontingente bekam als in den Vorjahren, lässt zudem darauf schliessen, dass auch andere Kantone unter einer schwächeren Nachfrage leiden.

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Top-Standorte sind stabiler

Während Fahrländer Partner einen Nachfrage-Rückgang auf nationaler Ebene erwartet, dürften das Wallis und das Berner Oberland besonders unter Druck stehen, da die Engländer dort die grösste Käufergruppe sind. Andererseits dürfte die Nachfrage in den Tourismusregionen der östlichen Alpen, wo besonders die Deutschen kaufen, stabiler sein. Aus qualitativer Sicht kann erwartet werden, dass sich die «Top Resorts» wie St. Moritz und Zermatt weiterhin gut halten, da diese Märkte sehr trocken sind und die wenigen frei werdenden Objekte schnell absorbiert werden dürften.

Langfristig positiver Ausblick

Kurz- und mittelfristig dürfte sich die schwächere Nachfrage negativ auf den Ferienwohnungsmarkt auswirken. Einzelne Notverkäufe von Ferienwohnungen wurden bestätigt und ausländische Ferienwohnungsbesitzer (besonders Engländer) können mit dem Verkauf ihrer Liegenschaft zurzeit einen beträchtlichen Kursgewinn realisieren. Dennoch sind Massenverkäufe unwahrscheinlich, da Ferienwohnungen im engen Sinne keine Renditeobjekte sind und als Statussymbole gelten. Langfristig wird mit einer deutlich positiven Zusatznachfrage nach Wohneigentum in touristischen Gebieten gerechnet. Gleichzeitig gibt es heute in vielen Kantonen eine Beschränkung für den Bau von Zweitwohnungen. Dies sollte längerfristig die Preise von Ferienwohnungen stützen.