In der Schweiz ist die Preisentwicklung für Wohneigentum deutlich moderater als im Ausland ausgefallen, auch unter Berücksichtigung vereinzelter Überhitzungstendenzen an den bevorzugten Wohnlagen von Genf und Zürich. Gleichzeitig werden bei der Hypothekenvergabe höhere Anforderungen an die Einhaltung der Kreditkonditionen gestellt. So kann mit gutem Gewissen gesagt werden, dass die Schweiz weder eine Immobilienblase noch ein Hypothekenproblem hat.

Direkte Auswirkungen der Fehlentwicklungen auf dem US-Immobilienmarkt sind am deutlichsten am Schweizer Transaktionsmarkt für Büro- und Detailhandelsimmobilien erkennbar. Infolge der verschärften Kreditkonditionen haben sich hoch fremdfinanzierte ausländische Investoren aus diesem Immobiliensegment zurückgezogen. Obschon die aggressive Finanzierungsstruktur dieser Akteure einen der massgeblichen Preistreiber vergangener Jahre darstellt, ist gegenwärtig kein Preiszerfall bei Geschäftsimmobilien erkennbar.

Fonds investieren in Wohnungen

Im Falle eines Wirtschaftsabschwungs würde der Büroflächenmarkt am stärksten leiden, da sich parallel zum Anstieg der Risikoprämien, die Leerstandssituation verschärft und ein Mietwachstum infolge des Nachfragerückgangs als schwierig erscheint.

Die beschriebenen Veränderungen auf dem Transaktions- und Geschäftsflächenmarkt tangieren die Immobilienperformance der kotierten Schweizer Fonds nur geringfügig. Im Gegensatz zu den Schweizer Immobiliengesellschaften, deren Mittel überwiegend in kommerziellen Liegenschaften angelegt sind, investieren Schweizer Immobilienfonds zu über 80% in Wohnliegenschaften. Der Wohnungsmarkt ist sowohl betreffend Miet- als auch Kaufpreisen sehr stabil und gilt als relativ konjunkturresistent. Des Weiteren verfügen die an der SWX kotierten Immobilienfonds über eine vergleichsweise tiefe Fremdfinanzierungsquote von durchschnittlich 17% (nach Marktkapitalisierung gewichtet), sodass im Falle von steigenden Kapitalkosten die negativen Auswirkungen auf die Performance begrenzt sind. In Bezug auf die gegenläufige Korrelation zu langfristigen Zinssätzen verhalten sich Immobilienfonds grundsätzlich ähnlich wie Obligationen. Aufgrund der Marktkräfte steigt das Agio von Immobilienfonds in einem Umfeld sinkender Zinsen und umgekehrt. Das Agio bezeichnet die prozentuale, positive Abweichung des Börsenkurses zum Nettoinventarwert je Anteilsschein.

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Anlagen werden sich behaupten

Seit Frühjahr 2007 hat sich das Agio der an der SWX kotierten Immobilienfonds von ehemals über 25% auf rund 12% reduziert und sich damit dem langfristigen Durchschnitt von rund 10% angenähert. Unter Berücksichtigung des langfristigen Zinsniveaus erscheint die aktuelle Bewertung durch die Kapitalmärkte als fair. Insgesamt ist auch nicht damit zu rechnen, dass sich steigende Kapitalkosten sowie ein leicht höheres Zinsumfeld in signifikant sinkenden Nettoinventarwerten (NAV) auswirken. Denn einerseits bestehen infolge der tiefen Fremdverschuldung keine Refinanzierungsprobleme und andererseits sind den Liegenschaftsbewertungen hierzulande eher konservative Annahmen zugrunde gelegt.

Vor dem Hintergrund der intakten Fundamentaldaten, den tiefen Fremdfinanzierungsquoten, der positiven Bevölkerungswachstumsprognosen sowie der Stabilität und Konjunkturresistenz des Schweizer Wohnungsmarktes, dürften sich insbesondere Anlagevehikel mit einem hohen Wohnungsanteil im gegenwärtig turbulenten Börsenumfeld gut behaupten. Eine Abschwächung des Wirtschaftswachstums dürfte hingegen die Performance von Immobilienfonds mit einem hohen Anteil an Geschäftsliegenschaften belasten.