Wer eine Liegenschaft ab Plan kauft oder sogar selber baut, geht finanziell deutlich höhere Risiken ein, als wenn er ein bestehendes Objekt erwirbt. So riskiert man beim Bau mit einem Generalunternehmer (GU), dass im Falle von dessen Zahlungsunfähigkeit die Handwerker nochmals bezahlt werden müssen. Und wer auf eigene Rechnung baut, erlebt bei massiven Kostenüberschreitungen sein blaues Wunder. Beides kann zum finanziellen Ruin der Kreditnehmer führen.

Um das zu vermeiden, haben früher die meisten Banken für die Bauphase spezielle Baukredite gesprochen, die besonders eng überwacht wurden. Anhand eines Kostenvoranschlags hat die Bank dabei jede Rechnung auf ihre Richtigkeit hin überprüft und konnte so bei Kostenüberschreitungen frühzeitig intervenieren. Wenn mit einem GU gebaut wurde, besuchte der Banker auch schon mal die Baustelle, um sich persönlich ein Bild über den Baufortschritt zu machen.

Generalisten betreuen Kunden

Heute trifft man kaum noch auf klassisch geführte Baukredite. Einerseits sind die Kreditnehmer nicht mehr bereit, die besonderen Aufwendungen der Bank über die Baukreditkommission (meistens 1,0 % p.a. der benützten Hypothekarsumme) zu entschädigen, andererseits haben viele Banken die früher spezialisierten Hypothekarabteilungen aufgelöst und betreuen Hypothekarkunden über sogenannte Generalisten, die nebst der Hypothekarberatung auch Anlagefonds, 3a-Konti oder Kreditkarten vertreiben müssen. Dadurch werden die Kreditnehmer während der Bauphase unnötigen finanziellen Risiken ausgesetzt.

Anzeige

So erleben wir in der Beratungspraxis immer wieder, dass Generalunternehmer horrende Vorauszahlungen ohne irgendwelche Sicherstellungen verlangen, welche von den Banken grosszügig finanziert werden. Auch in der Schlussphase eines Bauprojektes zahlen die meisten Banken ohne Einhaltung von Mindeststandards – beispielsweise dass die Liegenschaft bezugsbereit ist und eine Bauabnahme stattgefunden hat – einfach drauflos.

Sicherheit darf etwas kosten

Falls die Liegenschaft noch schwere Mängel aufweist oder schlichtweg nicht bewohnbar ist, bedeutet das für den Kreditnehmer eine denkbar schlechte Verhandlungsposition. Nebst viel Ärger entstehen meistens auch Zusatzkosten, weil für die Durchsetzung seiner Rechte oft ein Anwalt eingeschaltet werden muss.

Eine Rückkehr zum klassischen Baukredit ist eher unwahrscheinlich, da oft das Know-how fehlt und die Margen im Hypothekargeschäft heute zu dünn sind, um eine solche Dienstleistung noch bezahlen zu können. Als Alternative bieten sich sogenannte Bautreuhänder an, welche die früher von den Banken erbrachten Kontrollarbeiten übernehmen und auch sonst wertvolle Beratungsarbeiten erbringen können.

Allerdings sind auch diesen die Hände gebunden, wenn die Banken in ihren Zahlungsversprechen gegenüber den Liegenschaftenverkäufern zu blauäugig sind und sich beispielsweise ohne irgendwelche Vorbehalte dazu verpflichten, dem Generalunternehmen zehn Tage vor Bezugsbereitschaft schon den gesamten Restkaufpreis zu vergüten. Es lohnt sich deshalb, nicht nur einen Bautreuhänder als Controller einzusetzen, sondern schon vor der definitiven Kaufzusage einen unabhängigen Hypothekenberater aufzusuchen. Dieser sollte unbedingt auf Honorarbasis arbeiten und nicht von der Vermittlung von Bank- oder Versicherungsprodukten abhängig sein.