Die Unsicherheit an den inter-nationalen Finanzmärkten hält an. In diesem Umfeld favorisieren Anleger konservativere, wertstabilere Anlageformen und setzen beispielsweise vermehrt auf offene Immobilienfonds. Das wachsende Anlegerinteresse schlägt sich auch in den Marktstatistiken nieder: So verzeichneten offene Immobilienfonds zwischen Januar und November 2008 einen Mittelzufluss von netto knapp 1,6 Mrd Fr.

Breit gestreute Investitionen

In der Schweiz aufgelegte offene Immobilienfonds investieren typischerweise überwiegend in Wohnbauten. Zu ihrem Anlageuniversum können aber auch gewerblich genutzte Liegenschaften und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften gehören. Nach dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen muss das Portfolio eines offenen Immobilienfonds, der in der Schweiz zum Vertrieb zugelassen wird, spätestens zwei Jahre nach der Lancierung min-destens zehn Grundstücke umfassen. Dabei darf kein Grundstück mehr als 25% des Fondsvermögens ausmachen.

Diese Regelung stellt eine ausreichende Streuung der Anlagegelder und somit eine Risikoverminderung für den Anleger sicher. Im Unterschied dazu investieren geschlossene Immobilienfonds meist nur in eine oder wenige Immobilien. Sie geben in der Regel auch weniger Anteile mit erheblich höheren Mindestanlagesummen heraus.

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Geografisch setzen die offenen Immobilienfonds unterschiedliche Schwerpunkte. Die einen beschränken sich auf den Standort Schweiz, andere investieren europaweit oder gar global. Erfolgreiche Manager von Immobilienfonds achten bei der Auswahl der Investitionsobjekte auf ein überdurchschnittliches Wertentwicklungspotenzial, d.h. auf eine ausgewogene Rendite aus Miet- und Zinserträgen. Das Potenzial ist umso höher, je besser die Bonität der Mieter ist, je langfristiger die Mietverträge sind und je höher die Vermietungsquote der Liegenschaften ist. Beeinflusst wird die Wertentwicklung überdies vom Gewinnpotenzial aus Verkäufen und der Wertsteigerung der Objekte. Gemäss Berechnungen der Swiss Funds Association (SFA) erzielten offene Immobilienfonds im Schweizer Fondsmarkt im Durchschnitt der letzten 30 Jahre eine Ausschüttungsrendite von 3,5% und eine Gesamtperformance, d.h. Ausschüttung plus Kursgewinn, von mehr als 6%.

Unberührt von Turbulenzen

Offene Immobilienfonds haben eine stabilisierende Wirkung im Portfolio eines Anlegers. Ihre Wertentwicklung ist weitgehend unkorreliert mit anderen Anlageklassen. In Zeiten steigender Inflationsraten bieten offene Immobilienfonds überdies Inflationsschutz durch die sachwertorientierte Anlage und die häufig im Mietvertrag festgelegte automatische Anpassung der Mieten an die Teuerung. Mit einer Fondsanlage profitieren Anleger vom spezifischen Know-how der Immobilienspezialisten des jeweiligen Anbieters. Im Gegensatz zu den vergleichsweise illiquiden geschlossenen Immobilienfonds kann der Anleger die Anteile von offenen Immobilienfonds jederzeit erwerben und veräussern.

Durch Ertragsstabilität und Krisenresistenz haben sich Immobilienfonds nicht erst in den letzten Monaten ausgezeichnet. Studien zeigen, dass Immobilienfonds in Krisenzeiten, wenn Aktienmärkte sehr stark schwanken, nach wie vor das stabilisierende Element in einem Portfolio sind.

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