Wer sich überlegt, in Wohnimmobilien zu investieren, stellt sich naturgemäss auch die Frage, wo die erwartete längerfristige Entwicklung am günstigsten sein dürfte. Bis 2020 wird in der Schweiz eine Zusatznachfrage nach 25 000 Mietwohnungen gegenüber 2008 erwartet, welche sich aber auf bestimmte Wachstumsregionen konzentriert (siehe Grafik). Die Preise dürften in denjenigen Wachstumsregionen am stärksten steigen, die über ungenügende Baulandreserven verfügen.

Die erwartete Zusatznachfrage nach Mietwohnungen stützt sich auf die vom Bundesamt für Statistik publizierten kantonalen Bevölkerungsperspektiven. Diese wurden 2009 aktualisiert und besonders im Szenario «Trend» nach oben angepasst. Dies ist einerseits die Folge des aussergewöhnlich starken Bevölkerungswachstums der Jahre 2006 - 2008, andererseits wurde die Zuwanderung neu modelliert. Auf regionaler Ebene unterscheiden sich die erwarteten Trends aber wenig von früheren Prognosen. Das stärkste Wachstum (2009 - 2030) wird in den Kantonen Freiburg und Zug mit je knapp 20% erwartet. Weitere Wachstumsregionen dürften die Nordostschweiz (Zürich, Aargau, Thurgau) sowie die Westschweiz (Waadt, Wallis) sein. Bricht man die Entwicklung auf Ebene der Gemeinden herunter, dürften insbesondere die Agglomeration von Zürich, die nordöstlichen Gemeinden des Kantons Freiburg, die Gemeinden entlang des Genfersees im Kanton Waadt und das Wallis relativ stark wachsen. Die geschätzte Zusatznachfrage nach Mietwohnungen nach Gemeinde wiederspiegelt das erwartete Bevölkerungswachstum weitgehend. Im Wallis und im Kanton Graubünden ist die erwartete Nachfrage nach Mietwohnungen relativ zum Bevölkerungswachstum schwach, es wird vor allem Wohneigentum nachgefragt.

Knappe Baulandreserven

In Regionen mit hoher Nachfrage hängt es vom Angebot ab, wie stark das Preiswachstum ausfallen wird. Während auf gesamtschweizerischer Ebene die Baulandreserven ausreichend gross sind, um die zukünftige Nachfrage zu decken, bestehen auf kleinräumiger Ebene teilweise erhebliche Diskrepanzen zwischen Angebot an und Nachfrage nach Bauland.

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Insbesondere in den Agglomerationen der Grosszentren, aber auch in der Innerschweiz sind die Reserven in vielen Gemeinden nicht gross genug. Vor dem Hintergrund des begrenzten Angebotes dürften diese Regionen langfristig einen positiven Preistrend bei Wohneigentum erwarten, wobei jedoch nach Objektqualität differenziert werden muss.

Im Gegensatz dazu sind die Baulandreserven im Kanton Wallis trotz des überdurchschnittlichen Nachfragewachstums deutlich zu gross bemessen.

Restriktivere Raumplanung

Die Schätzungen basieren auf dem Szenario «Raumplanung wie bisher», das heisst der Annahme, dass die Entwicklung des zukünftigen Angebots an Bauland einer Weiterführung der bisherigen raumplanerischen Praxis entspricht.

Es ist aber möglich, dass die Raumplanung in Zukunft eher restriktiver wird, um der fortschreitenden Zersiedlung entgegenzuwirken. So schlägt zum Beispiel die zurzeit hängige - und vom Bund abgelehnte - Landschaftsinitiative «Raum für Mensch und Natur» ein 20-jähriges Moratorium für neue Bauzonen vor. Eine restriktivere Raumplanung dürfte den Preisdruck in Regionen mit starker Nachfrage und ungenügenden Reserven zusätzlich erhöhen.

Der Gegenvorschlag des Bundes zur Landschaftsinitiative enthält eine Teilrevision des Raumplanungsgesetzes, welches insbesondere auf Verdichtung abzielt, indem bestehende Bauzonen besser ausgenützt werden. Dies könnte langfristig besonders in den urbanen Gegenden markante Auswirkungen auf das Stadtbild haben. Die Preisdynamik in den stark wachsenden Regionen könnte durch die Verdichtung gedämpft werden, eine Umkehrung scheint jedoch unwahrscheinlich.