Agrarland ist eine Anlageklasse mit einer aus Investorenperspektive günstigen strategischen Angebots- und Nachfragedynamik. Auf der Angebotsseite hat das massive Bevölkerungswachstum der letzten zwei Jahrhunderte die landwirtschaftliche Nutzfläche pro Kopf drastisch schrumpfen lassen. Dem gegenüber stehen auf der Nachfrageseite der steigende Nahrungsmittelbedarf einer wachsenden Bevölkerung, sich verändernde Essgewohnheiten und die Verwendung von Energiepflanzen zur Herstellung von Biotreibstoffen - insgesamt also ein höherer Bedarf am Produktionsfaktor Agrarland.

1950, als die Weltbevölkerung noch 2,6 Mrd betrug (gegenüber 6,8 Mrd heute), standen rund 0,50 Hektaren (ha) Ackerland pro Kopf zur Verfügung. In der Zwischenzeit hat sich die globale Landwirtschaftsfläche pro Kopf drastisch verkleinert und dürfte bis 2050 auf 0,14 ha pro Kopf schrumpfen (siehe Grafik oben).

Zwar konnten die Erträge in einigen Anbaugebieten während der letzten Jahrzehnte gesteigert werden, aber Bodendegradierung und sinkende Wasserverfügbarkeit sowie die technischen oder biologischen Grenzen der Landwirtschaft lassen die Ertragsverbesserungen in einigen Gebieten zurückgehen. Das beste Agrarland wird heute bereits intensiv genutzt, und die Expansion der landwirtschaftlichen Nutzflächen wird nur zu höheren zusätzlichen Kosten möglich sein als bisher.

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Langfristig steigende Nachfrage

Langfristige Änderungen der Nahrungsmittelnachfrage sind vorwiegend auf Bevölkerungswachstum und steigenden Wohlstand zurückzuführen. Wachsende Mittelschichten konsumieren immer mehr Fleisch- und Milchprodukte, für deren Produktion mehr Agrarflächen und Wassermengen notwendig sind als für die Produktion von getreidebasierten Nahrungsmitteln. Die Verwendung von Energiepflanzen zur Herstellung von Biotreibstoffen wird als weiterer Grund für steigende Nahrungsmittel- und Agrarlandpreise betrachtet.

Obwohl sie im Epizentrum der Finanzkrise und des Einbruchs der Immobilienwerte in den USA standen, behaupteten sich die amerikanischen Agrarlandwerte gut (siehe Grafik unten). In einigen Bundesstaaten sind die Werte jüngst sogar gestiegen.

Nicht nur in den USA entwickeln sich die Preise für Agrarflächen positiv. Auch in Frankreich, England, Polen, Kanada, Australien und Brasilien steigen die Preise. Dennoch handelt es sich bei dieser Preiszunahme nicht um ein weltweit einheitliches Phänomen. In Russland beispielsweise sind die Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen unter Druck geraten.

Künftig dürfte bei realen Assets wie Ackerland, deren Angebot pro Kopf sehr begrenzt ist, der Wert in Form von Geld, das derzeit massenhaft gedruckt wird, steigen. Wohlüberlegte Investitionen in landwirtschaftliche Nutzflächen sollten weiterhin einen guten Inflationsschutz bieten.

Historische Statistiken bezüglich Rendite und Volatilität zeigen eindeutig, dass eine gut gestreute Allokation in Agraranlagen das Portfolio-Alpha erhöhen und zu einer gesteigerten Portfoliodiversifikation führen kann. Abhängig von den Risiko-/Rendite-Anforderungen und der Präferenz für Kapitalgewinne oder wiederkehrende Erträge, kann ein Agrarland-Portfolio auf individuelle Bedürfnisse massgeschneidert werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sich Investoren des langen Anlagehorizontes bewusst sein müssen. Die Gewinne setzen sich aus der Wertzunahme des Landes und dem Verkauf der angebauten Nahrungsmittel zusammen.

Fundamentale Risiken

Für potenzielle Investoren bestehen in dieser Anlageklasse fundamentale Risiken. Dazu gehören: Operative Herausforderungen in der Bewirtschaftung von Agrarland wie Missernten oder Schädlinge, Repartierungsrisiken und das Reputationsrisiko im Zusammenhang mit der Armut und der lokalen Wertschöpfung. Aus diesen Gründen ist es unabdingbar, einen nachhaltigen Investitionsansatz zu verfolgen, der sowohl der lokalen Wertschöpfung als auch der Armut in den Anbaugebieten Rechnung trägt.