Die Wirtschaftskrise lässt bei vielen Unternehmen die Umsätze einbrechen, was auch in der Liquidität Spuren hinterlässt. Sie versuchen daher, nicht zwingend notwendige Vermögenswerte zu liquidieren. Ein gangbarer Weg ist, die betrieblich genutzten Liegenschaften in Form von sogenannten «Sale-and-rent-back»-Transaktionen zu veräussern. Dabei werden operativ genutzte Liegenschaften an Immobilieninvestoren verkauft und mittels Rückmietvertrag wieder zurückgemietet.

Rückmietvertrag optimieren

Entscheidender Erfolgsfaktor bei der Auslagerung operativer Liegenschaften ist die Ausarbeitung der Rückmietverträge. Diese müssen hinsichtlich strategischer, finanzieller und auch steuerlicher Aspekte optimal auf die Bedürfnisse der veräussernden Partei abgestimmt werden. Die zukünftigen Mieter sollten bemüht sein, sich genügend Freiheit und Gestaltungsspielraum einzuräumen. Sie müssen die Mietverträge mit der strategischen Planung des Unternehmens in Einklang bringen. Wird etwa die etappenweise Schliessung eines Werkes geplant, können dies die Vertragsparteien mit einer kontinuierlichen Rückgabe von Mietflächen optimal berücksichtigen.

Bei der finanziellen Ausgestaltung der Verträge sind insbesondere zwei Punkte zu berücksichtigen. Erstens haben Höhe und Zeitpunkt, an dem die Miete bezahlt wird, einen direkten Einfluss auf den Transaktionspreis. Je höher die dem Vermieter im Mietvertrag zugesprochenen Cashflows sind, desto höher ist der Preis, den der Käufer zu zahlen bereit ist.

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Zweitens werden die vereinbarten Mietzinse die künftigen Erfolgsrechnungen beeinflussen. Deshalb ist eine klare Abstimmung der Mieten auf die erwarteten Erfolgsentwicklungen notwendig. Durch eine sogenannte Staffelmiete kann der Mietzinsaufwand erhöht werden, wenn wieder steigende operative Gewinne erwartet werden. Damit fallen steigende Mietkosten einerseits nur dann an, wenn wieder genügend Liquidität vorhanden ist, und andererseits hat die Minderung der Gewinne einen positiven Einfluss auf die Steuerrechnung.

Der Verkauf von Immobilien kann zurzeit einen versteckten Steuervorteil haben. Der Grund dafür ist die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Sie basiert auf der Differenz des Liegenschaftswertes zwischen dem Kauf und dem Verkauf. Wird das Objekt seit mehr als 20 Jahren gehalten, so ziehen manche Kantone zur Berechnung der Steuerlast nicht die historischen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten heran, sondern den Marktwert vor 20 Jahren. Damals, auf dem Höhepunkt der Schweizer Immobilienblase, waren die Transaktionspreise auf einem ähnlich hohen Niveau wie heute. Somit ist die Differenz zwischen dem Wert vor 20 Jahren und heute verschwindend klein, in manchen Fällen sogar negativ. Die Grundstückgewinnsteuern fallen daher kaum ins Gewicht. In ein bis zwei Jahren jedoch wird der errechnete Marktwert des Objekts vor 20 Jahren bedeutend sinken, da die Immobilienpreise nach dem Platzen der Blase ins Bodenlose fielen. Die steuerliche Belas-tung wird also markant steigen.

Viele Unternehmen sehen in guten Zeiten in ihren Liegenschaften das Tafelsilber, das man in schlechten Zeiten liquidieren kann. Tatsächlich sollten Unternehmen, die mittelfristig den Verkauf von lange gehaltenen Objekten in Betracht ziehen, dies aus steuerlichen Gründen in den nächsten ein bis zwei Jahren vertieft prüfen. Doch es zeigt sich auch, dass in wirtschaftlich angespannten Zeiten auch der Wert der betriebsnotwendigen Immobilien von finanziell angeschlagenen Unternehmen unter Druck kommt und ihr Verkauf unter Umständen nicht die erwartete Liquidität erbringen kann.