Während in Europa die Finanzkrise die Immobilienmärkte Irlands, Grossbritanniens und Spaniens in die Knie gezwungen hat, sind schwere negative Auswirkungen auf den hiesigen Markt bisher ausgeblieben. Insbesondere im Wohneigentumsbereich, der, ausgehend von den USA, für die weltweite Krise verantwortlich war und in dem eine drastische Wertverminderung verzeichnet wurde, ist es in der Schweiz zu keinem Nachfrageeinbruch gekommen.

Wie die neuste Ausgabe des Immo-Monitorings der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner ergeben hat, zeichnet sich zwar in diesem Segment auch hierzulande eine Stagnation ab, jedoch konnte noch im 2. Semester 2008 ein Preiswachstum von rund 2% gemessen werden. «Es besteht weiterhin eine grosse Nachfrage nach Wohneigentum, angetrieben durch die tiefen Finanzierungskosten und die Suche der Investoren nach Sachwerten», bestätigt auch Mobimo-Chef Christoph Caviezel (siehe «Nachgefragt»).

Dass sich der Eigenheimmarkt in der Schweiz trotz Rezession und nach wie vor bedeutenden Neuinvestitionen in den Wohnungsbau halten konnte, hängt damit zusammen, dass eine Überhitzung in den Boomjahren ausgeblieben ist. Zudem tragen die tiefen Hypothekarzinsen dazu bei, dass eine Preisstabilität erwartet wird - und dies trotz der aktuellen, wenig erfreulichen Konjunkturprognosen, eines mit dem schlechten Wirtschaftsgang verbundenen Rückgangs des Realeinkommens sowie einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung.

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Mietermarkt weniger gefährdet

Laut Immo-Monitoring hat sich zudem die Immobilienpreisblase der letzten Jahre in Europa vor allem in Ländern mit einer hohen Wohneigentumsquote gebildet. Stark steigende Preise hätten hier schneller zu Investitionen in Wohneigentum verführt, insbesondere, wenn die Finanzierung durch grosszügige Kreditlimiten und ein tiefes Zinsniveau erleichtert wurde.

Auch wenn in der Schweiz die Wohneigentumsquote in den vergangenen Jahren merklich gestiegen ist und heute auf gut 37% geschätzt wird, ist der hiesige Liegenschaftenmarkt nach wie vor durch den hohen Mieteranteil geprägt. Zusammen mit einer vorsichtigen Belehnungspraxis und der Alternative eines funktionierenden Mietwohnungsmarktes haben sich die Preise beim Wohneigentum in den letzten Jahren nur moderat entwickelt. Dadurch hat sich der Schweizer Immobilienmarkt als weitgehend krisenresistent erwiesen.

Zinsschock nicht zu erwarten

Dennoch, obwohl das Zinsniveau auch hierzulande seit längerer Zeit auf einem bemerkenswert tiefen Niveau ist, scheint ein Zinsschock für Wohneigentümer unwahrscheinlich. «Die weit verbreiteten Festhypotheken werden einen Zinsschock für die Schuldner abfedern, sobald die Zinsen nach der Krise wieder angehoben werden», schreiben Wüest & Partner. Im gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeld scheinen zudem ein nennenswertes BIP-Wachstum und eine entsprechende Steigerung der Zinssätze in den kommenden Monaten wenig wahrscheinlich.

Während sich der Wohneigentumsmarkt der Krise weitgehend widersetzen kann, dürften bei den Geschäftsliegenschaften die Preise zurückgehen. Ausschlaggebend dafür ist aber nicht eine überbordende Neubautätigkeit, sondern vielmehr die stärkere Einbindung der Schweiz in den Weltmarkt.

 

 

NACHGEFRAGT


«Weiter hohe Nachfrage nach Wohneigentum»

Christoph Caviezel ist Konzernchef der Immobiliengesellschaft Mobimo Holding, Luzern.

Wie beurteilen Sie die Lage am Schweizer Immobilienmarkt?

Christoph Caviezel: Wir sind vorsichtig zuversichtlich, was den Schweizer Immobilienmarkt betrifft. Es besteht weiterhin eine grosse Nachfrage nach Wohneigentum, angetrieben durch die tiefen Finanzierungskosten und die Suche der Investoren nach Sachwerten.

Bei Einfamilienhäusern stagnieren die Preise bereits. Ist der Wohnimmobilienmarkt wirklich noch ein Hort der Sicherheit?

Caviezel: Das ist er nach wie vor. Insbesondere Wohneigentum, das auf dem neuesten Stand der Technik und der Energieeffizienz ist, wird sich auch in der jetzigen Situation als stabil im Wert erweisen. Mobimo achtet bei ihren Projekten auf optimale Energiekonzepte.

60% der Anlageobjekte von Mobimo fallen in den Gewerbebereich. Wie stark spüren Sie dort die Krise?

Caviezel: Wir haben den Vorteil, dass wir in einem relativ tiefpreisigen Segment tätig sind. Mieter werden also kaum aus Spargründen wechseln wollen. Was wir feststellen, ist, dass bei Vertragsverlängerungen härter verhandelt wird. Mieter wollen weniger Fläche und kürzere Mietdauer.

Also nehmen die Leerstände zu?

Caviezel: Unter Umständen ja.

Sie erwähnten die Zuwanderung als Stütze für den Schweizer Immobilienmarkt. Diese ist in den letzten Monaten deutlich eingebrochen. Ein Alarmsignal?

Caviezel: 2007 und 2008 hatten wir eine überdurchschnittlich hohe Zuwanderung. Zuwanderer sind naturgemäss oft erst Mieter, dann erst Käufer. Grundsätzlich werden Wohnobjekte an zentralen Lagen attraktiv bleiben.

Wie hat das neue Geschäftsjahr begonnen?

Caviezel: Derzeit sind wir auf Kurs, und im Wohnungsverkauf sind wir über Budget. Das ist alles, was ich heute sagen kann.