Nach geltendem Mietrecht können Mieter wie Vermieter zum Ausgleich von Kostenänderungen eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Der Bundesrat will mit einer Gesetzesrevision eine Abkehr von dieser Kostenmiete erreichen. Danach sollen sowohl Hypothekarzinsänderungen wie auch die Unterhalts- und Betriebskostenteuerung nicht mehr zu Mietzinsanpassungen berechtigen. Stattdessen sollen die Mieten künftig nur noch im Ausmass der Teuerung angepasst werden dürfen.

Auswirkungen auf Mietpreise

Es gilt vorab festzuhalten, dass es weder im geltenden Recht noch gemäss dem Gesetzesentwurf des Bundesrates einen Automatismus für Mietzinsanpassungen gibt. Letztlich ist es an den Parteien zu bestimmen, inwieweit sie den gesetzlichen Rahmen ausschöpfen. So ist davon auszugehen, dass insbesondere in Jahren geringer Teuerung eine Grosszahl der Vermieter aus verwaltungsökonomischen Gründen die Teuerungsanpassung der Mieten nicht jährlich, sondern in längen zeitlichen Abständen vornehmen wird.

Umgekehrt wird in Phasen starker Inflation der Markt in vielen Regionen keine vollumfängliche Inflationsbereinigung der Mieten zulassen. Zudem will sich der Bundesrat die Kompetenz vorbehalten, bei Teuerungsraten von über 5% während zwei aufeinander folgenden Jahren die zulässige Teuerungsüberwälzung zu reduzieren.

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Nach geltendem Recht kann der Neuerwerber einer Liegenschaft nach der Handänderung die Mietzinse im Rahmen der zulässigen Rendite anpassen. Diese Anpassungsmöglichkeit soll nach dem Bundesratsvorschlag entfallen, da die kostenbezogene Rendite kein Mietzinskriterium mehr bildet. Bei älteren Mietliegenschaften, deren Mietzinse heute teils unter dem ortsüblichen Mietzinsniveau liegen, könnte dies zu einer gewissen Minderung der Verkaufspreise führen. Diese Erwartung wird allerdings relativiert durch die Tatsache, dass sehr tiefe Altmieten vielfach in Liegenschaften mit tiefem Standard in Sachen Unterhalt und Ausstattung zu finden sind. Handänderungen solcher Liegenschaften sind in der Praxis häufig mit einer umfassenden Überholung verbunden, die zu wertvermehrenden und energetischen Verbesserungen führen. Solche Investitionen sollen weiterhin durch entsprechende Mietzinsanpassungen verzinst werden dürfen.

Die Anfangsmieten werden bereits heute schwergewichtig von den Marktkräften bestimmt. Bei einem Angebotsüberhang sitzt der Mieter bei der Mietzinsverhandlung am stärkeren Hebel, die Mieten geraten unter Druck, wie die Praxis bei den Geschäftsmieten zeigt. Von massgebender Bedeutung für die Höhe der Anfangsmieten werden daher auch künftig einerseits die Neubauproduktion (Angebotsmenge) sowie die Baukosten (beeinflusst durch Ansprüche wie Wohnfläche, technische und energetische Vorschriften etc.) und andererseits der Nachfragedruck (bestimmt durch Bevölkerungswachstum, Konjunktur etc.) sein.

Geschäftsmieten: Alles beim Alten

Im Bereich der Geschäftsraummiete – sowie auch bei der Vermietung von Einfamilienhäusern und grossen Neubauwohnungen – werden bereits heute meist Index-Verträge abgeschlossen, welche die Teuerungsanpassung der Mietzinse vorsehen. Dies ist nach geltendem Recht möglich, wenn der Mietvertrag für eine mindestens 5-jährige unkündbare Mietdauer abgeschlossen wird.