Seit die Börsen weltweit verrückt spielen, gelten Schweizer Immobilien wieder als sicherer Hafen. Doch nicht alle Titel können von der Rückkehr der Investoren zu Stahl, Glas und Beton profitieren. Die Aktie der jungen Immobiliengesellschaft BFW Liegenschaften AG wurde am 1. Handelstag an der Zürcher Börse im Juni 2007 noch zu 32.80 Fr. gehandelt. Heute liegt der Kurs bei rund 15 Fr.

B-Lagen bevorzugt

Dabei wäre das Geschäftsmodell der BFW Liegenschaften AG eigentlich interessant, wie ein Immobilienanalyst sagt, der anonym bleiben will. Die BFW investiert primär in Wohnliegenschaften, die gerade heute als wertbeständig gelten. Im Gegensatz zu Geschäftsliegenschaften ist bei Wohnungen das Risiko geringer, dass ihr Wert von den Auswirkungen einer Rezession in Mitleidenschaft gezogen wird. Die BFW investiert zudem in sogenannte B-Lagen, also in Standorte, die nicht zentral in Städten liegen, die aber dank guter Verkehrsanbindung von der Nähe der Zentren profitieren können.

Doch die Börse hat diese Strategie bisher nicht goutiert. In Investorenkreisen wird vor allem ein Punkt kritisiert: Firmengründer Beat Frischknecht hält mit 9,6% des Kapitals eine Stimmenmehrheit von 51,7%. Vontobel-Analyst Patrick Laager fordert darum die Einführung der Einheitsaktie. Er ist überzeugt, dass dies die Liquidität des Titels erhöhen würde.

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«Tabulose Diskussion»

BFW-CEO Michael Müller liess an einer Investorenkonferenz vor kurzem zwar verlauten, das Thema Einheitsaktie werde im Verwaltungsrat der BFW «tabulos» diskutiert. Doch Investoren sollten sich keine Hoffnungen machen: Bei den tabulosen Diskussionen wird es vorerst bleiben, wie auf Nachfrage zu erfahren ist. Die BFW Liegenschaften AG liess nämlich erst vor zwei Monaten überprüfen, ob die Einheitsaktie machbar wäre. Das Resultat: «Wenn wir unsere heutige Strategie weiterführen wollen, haben wir keine andere Möglichkeit, als die Auftrennung in A- und B-Aktien zu bewahren», erklärt BFW-Grossaktionär Beat Frischknecht. Grund für diese Einschätzung ist die Lex Koller. Eine Aktiengesellschaft, die ein Wohngebäude kauft, muss nachweisen, dass die Mehrheit an der Firma in Schweizer Händen liegt.

Dieser Nachweis lässt sich einfach erbringen, wenn ein einzelner Investor über die Stimmenmehrheit verfügt, wie Frischknecht erklärt. Mit einer Einheitsaktie sei es hingegen unmöglich, jederzeit nachzuweisen, dass beim Kauf eine schweizerische Beherrschung der Stimmrechte vorliege.

Zwar besteht die Möglichkeit, einen Aktionärsbindungsvertrag abzuschliessen, um die Schweizer Mehrheit an einer Firma zu sichern. Doch verfügt die BFW Liegenschaften AG nicht über zwei oder drei Grossaktionäre, die eine Mehrheit der Aktien besitzen, sondern über ein breites Aktionariat mit vielen Privatanlegern.

Wie Analyst Patrick Laager anführt, spräche aber noch ein anderer Grund dafür, die Einheitsaktie einzuführen. Wolle die wachstumsorientierte BFW eine Kapitalerhöhung durchführen, werde sie es mit der heutigen Struktur schwer haben, Investoren zu finden. Tatsächlich hatte die BFW beim Börsengang angekündigt, sie plane Ende 2008 oder Anfang 2009 eine Kapitalerhöhung. Doch wegen der derzeitigen Marktsituation kam man zum Schluss, dass «eine Kapitalerhöhung in der heutigen Situation kaum ein Erfolg würde», wie CEO Michael Müller sagt. Zudem hat der Verkauf einer Grossliegenschaft im Kanton Aargau Geld in die Kassen der BFW gespült. Geplant ist laut Beat Frischknecht, dieses bis spätestens Mitte 2009 wieder zu investieren.

Zu hoher Abschlag?

Die Zukunft wird für die BFW nicht einfach. Das Umfeld für B-Lagen wird gemäss einer aktuellen Studie der Bank Schroders schwieriger. Zudem wird die Lex Koller vorerst nicht abgeschafft, weshalb die BFW wohl an ihrer Aktionärsstruktur festhalten wird, was wiederum die Investoren kaum goutieren. Vontobel-Analyst Laager bleibt trotzdem zuversichtlich: Der Abschlag von inzwischen über 44% auf den Aktien sei zu hoch, verfüge die Firma doch über solide Sachwerte.

 

 

nachgefragt


«2009 erzielen wir einen sehr guten Gewinn»

Der 47-jährige Beat Frischknecht baute seit 1992 die BFW-Gruppe auf und brachte die BFW Liegenschaften Mitte 2007 an die Zürcher Börse.

Ihr Aktienkurs hat sich seit dem ersten Handelstag fast halbiert.

Beat Frischknecht: Für uns ist die Kursentwicklung nicht nachvollziehbar. Klar, wir sind eine junge Firma, und das Umfeld ist schwierig. Aber wir verfügen über stabile Werte, sind breit diversifiziert und haben Klumpenrisiken eliminiert.

Was können Sie tun?

Frischknecht: Wir können mit guten Zahlen zeigen, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Weil wir relativ kurzfristig finanziert sind, profitieren wir jetzt voll von den tiefen Zinsen. Ich gehe darum davon aus, dass wir 2009 einen sehr guten Gewinn erzielen werden

Ist für Sie eine Fusion ein Thema?

Frischknecht: Wir sind in einer Ausnahmesituation und ziehen alle Möglichkeiten in Betracht.

Alle Investoren drängen wieder in die Immobilien. Finden Sie noch Liegenschaften zum Kauf?

Frischknecht: Ja. Einige Versicherungen und Pensionskassen haben derzeit wegen der Verluste bei den Aktien eine Überquote beim Immobilienbestand und müssen abbauen. Und weil ausländische Investoren praktisch nicht mehr am Markt sind, haben wir jetzt gute Chancen, zu fairen Preisen einzukaufen.