Die Bedeutung von international diversifizierten Immobilieninvestments steigt stetig. In diesem Rahmen wird nach Möglichkeiten gesucht, die Risiken weltweiter Standorte zu beurteilen. Oft verunmöglicht aber der Mangel an vergleichbaren Zahlen die nötige Einschätzung. Als Alternative bieten sich Ratings an, die vereinheitlichte Einschätzungen des Risikos ermöglichen.

Etablierte Standorte sind top

Im Rahmen einer neuen Studie wurde eine breite Datenbasis geschaffen. Untersucht wurden Städte mit mehr als 200 000 Einwohnern, deren Länder grundsätzlich Immobilieninvestments ermöglichen und gefestigte staatliche Strukturen aufweisen. Das Ergebnis ist ein Risikovergleich von über 400 Standorten weltweit.

Über die besten Werte verfügen die üblichen Verdächtigen - die grossen Immobilienmärkte der Welt. Auf den ersten Blick mag dies erstaunen, wiesen sie doch gerade in den letzten 24 Monaten eine markante Volatilität auf. Die Volatilität ist aber nicht der einzige und vermutlich nicht einmal der wichtigste Risikoindikator. Zumindest aus der langfristigen Perspektive ist eine stabile Liquidität ebenso bedeutend. Bislang weisen hier die etablierten und grossen Standorte die besten Werte auf.

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Unter den Top-Standorten ist Zürich der mit Abstand kleinste. Auch Frankfurt ist trotz seiner eher geringen Grösse weit oben anzutreffen. Die Gründe liegen in der hohen politischen und wirtschaftlichen Stabilität der Schweiz und Deutschlands. Zürich glänzt zudem im Immobilienmarkt mit attraktiven Mieten und geringer Schwankung.

Unerwartete Kandidaten

Unerwartete Kandidaten finden sich im Mittelfeld wieder. Städte aus Südafrika, Chile oder den Golfstaaten sind hier zu finden. Diese Länder sind mittlerweile als Investitionsstandorte bei arabischen, asiatischen oder amerikanischen Investoren bekannt; europäische Geldgeber agierten in der Vergangenheit noch zurückhaltend. Bei den Golfstaaten fallen die guten Wirtschaftszahlen ins Gewicht - auch wenn sich dies im Falle Dubais verschlechtert hat. Im Vergleich zu den Schwellenländern werden darüber hinaus eine höhere Rechtssicherheit und ein besseres Investitionsklima festgestellt.

Aus einem Risikorating lassen sich aber nur beschränkt Schlüsse über die Attraktivität eines Standorts für Investments ziehen. Erst die Verbindung der Risikoprofile mit den Renditen führt zu aussagekräftigen Ergebnissen. Dabei zeigt sich, dass Standorte mit hervorragenden Risikoratings oft eine deutlich tiefere Rendite aufweisen als diejenigen mit schlechteren Ratings. Zürich schneidet insbesondere aufgrund der tiefen Renditen für Top-Gebäude schlecht ab, was sich aber durch die tiefen Zinsen wieder relativiert. Dennoch gibt es aktuell Standorte, bei denen Risiko und Rendite in einem effizienteren Verhältnis stehen wie beispielsweise Moskau, St. Petersburg, Lima oder Amman. Wie stabil diese Renditen bleiben, ist allerdings ein anderes Thema. So wird für einige osteuropäische Standorte wieder ein Absinken der Renditen beobachtet. Dies würde dazu führen, dass sich diese Standorte von einer effizienten Position wieder in eine «Normalposition» bewegen werden.

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