Die Zahlen lassen nichts zu deuteln übrig: Der Case-Shiller Home Price Index, der die Entwicklung der Häuserpreise in den USA misst, ist im 1. Quartal 2008 gegenüber dem Vorjahr 14,1% gesunken. Im 4. Quartal 2007 hatte der Rückgang noch 8,9% betragen. In einzelnen Regionen sind die Preise regelrecht kollabiert: Las Vegas 25,9% (März 2008 gegenüber März 2007), Miami 24,6 und Phoenix 23%.

Im Falle des japanischen Immobilienmarktes ist der vom Economist errechnete Index (1980 =100) von 1980 bis 1990 auf 200 geklettert. 2005 erreichte er 120. In den USA sind die Häuserpreise 16% unter den im 2. Quartal 2006 erreichten Spitzenwerten aber immer noch 60% über den im Jahr 2000 registrierten Werten.

Es ist noch viel Luft in der Blase

William C. Wheaton, Professor für Ökonomie, und Gleb Nechayev, Ökonom bei Torto Wheaton Research, untermauern in ihrer im Januar 2008 publizierten Studie die These der Immobilienblase. Sie haben untersucht, wie sich die Immobilienpreise hätten entwickeln müssen, wenn man von fundamentalen Faktoren wie Bevölkerungswachstum oder der Zunahme der Einkommen ausgeht. Dabei haben die erreichten Preise die vom Modell errechneten teilweise massiv überschritten. Im Raum San Diego um bis zu 149,6% oder in Sacramento um bis zu 126,9%. Es gibt also noch viel Luft in dieser Blase.

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Den Baker, Co-Direktor am Center for Economic and Policy Research, hat in einer im August 2007 erschienen Studie Berechnungen zu den möglichen Folgen des Platzens dieser Blase gemacht. Seine Analysen müssen ernst genommen werden, war er doch einer der frühen Warner vor den Exzessen im Häusermarkt. Er stellt fest, dass zwischen 1995 und 2007 im US-Häusermarkt durch den Preisanstieg Vermögen in der Grössenordnung von 8 Billionen (!) Dollar geschaffen worden sind. Zum Vergleich: Das nominale Bruttoinlandprodukt (BIP) hat 2007 13,8 Billionen Dollar betragen. Baker identifiziert drei Kanäle, über die der Einbruch der Häuserpreise die übrige Wirtschaft beeinträchtigt: Weniger Beschäftigung im Bausektor, ein geringerer Konsum als Folge der Vermögensverluste sowie höhere Zinsen für Hypotheken.

Baker geht zwar nicht von einem völligen Verlust der in der Blase generierten Gewinne von 8 Billionen Dollar aus, aber ein Unterschiessen der Häuserpreise will er auch nicht ausschliessen. Das würde zu einem Vermögensverlust von 9 Billionen Dollar führen. Im schlimmsten Falle würden diese Einbussen zu einem Rückgang des Konsums in den kommenden Jahren von 540 Mrd Dollar jährlich führen.

Als Folge dieser wirtschaftlichen Probleme könnte es auch zu einer tieferen Bewertung des Aktienmarktes kommen. Würde der Aktienmarkt auf die historisch langfristige Bewertung von einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 14,5 zurückgeworfen, dann betrüge der Reichtumsverlust zusätzlich 4,5 Billionen Dollar, was den Konsum um weitere 135–180 Mrd Dollar reduzierte. Insgesamt könnten sich, wenn es dumm geht, die Vermögensverluste auf Werte summieren, die in etwa dem US-BIP entsprechen.

Demografische Zeitbombe

Unter dem Häusermarkt tickt aber noch eine weitere Zeitbombe: Die demografische. Gemäss dem Journal of the American Planning Association wird der Anteil der Bevölkerung, die 65 Jahre und älter ist, zu jenem, der zwischen 25 und 64 Jahren ist, in den kommenden Jahren massiv ansteigen. Ein erster Schub wird schon 2010 stattfinden. Ab dann steigt das Verhältnis der älteren Gruppe zur jüngeren bis 2020 auf 30%. Insgesamt wird diese Verschiebung zwischen diesen Altersgruppen zwei Jahrzehnte anhalten. Das hat gravierende Folgen für den Immobilienmarkt, denn die dann in die Jahre gekommenen Baby-Boomer, welche in den vergangenen Jahrzehnten den Häusermarkt durch ihre Nachfrage gestützt haben, werden insgesamt zu Nettoverkäufern.

Verkäufe, welche durch die Nachfrage der jüngeren Leute nicht mehr aufgefangen werden können. Schon heute kann man feststellen, dass in 35 von 50 US-Bundesstaaten die Zahl jener Leute im Alter zwischen 65 und 69 Jahren, welche ihre Häuser verkaufen, unter dem Strich gegenüber den Käufern überwiegt. Gleichzeitig ist nicht damit zu rechnen, dass die Bauaktivität zum Stillstand kommt. Neue Häuser, die anderen Bedürfnissen entsprechen, werden auf den Markt kommen.

Schon jetzt ist über dem Markt das Damoklesschwert eines Angebotsüberhangs. Nach Angaben von Baker lagen die Zahlen für die Leerbestände am Höhepunkt des Häuserbooms im Juli 2006 bei 57300. Das war 50% über der Spitze des Booms von 1989. Somit ist es sehr gut möglich, dass der Bärenmarkt im US-Häusermarkt noch zwei Jahrzehnte anhält. Eine Entwicklung, die sich mit den Erfahrungen in Japan decken würde.