Die globale Kreditkrise hat auch in der Schweiz zu einer Wertkorrektur der Immobilienwerte im Transaktionsmarkt geführt. Immerhin war dies deutlich weniger ausgeprägt als in den derzeit kriselnden ausländischen Immobilienmärkten. Insgesamt ist auch nicht damit zu rechnen, dass sich die internationale Kreditverknappung in signifikant sinkenden inneren Werten (NAV) der börsenkotierten Schweizer Immobilienanlagen auswirken wird. Denn einerseits sind den Buchwerten hierzulande eher konservative Annahmen zugrunde gelegt, und anderseits bestehen in der Schweiz kaum Refinanzierungsprobleme für moderat fremdfinanzierte Immobiliengesellschaften.

Wie gewonnen, so zerronen

Rückblickend haben die börsennotierten Immobilienanlagen das Jahr 2007 mit ähnlichen Kursavancen begonnen, wie sie die vorherigen vier Jahre beendet hatten. Bis zum ersten Jahresdrittel verbuchten Immobilienaktien eine Gesamtrendite – Summe von Ausschüttungsbeträgen und Kursveränderungen – von 7,2% und die Immobilienfonds eine solche von 5,2%. Die zunehmenden Erwartungen steigender Zinsen konnten dabei durch das gleichzeitig antizipierte Mietwachstum gut absorbiert werden. In der Folge gerieten aber auch die Immobilientitel in den Strudel der Kreditkrise. Die Kurse der Immobilienaktien brachen vorwiegend aufgrund weltweit abrupt gestiegener Risikoprämien bis zu 25% und jene der Immobilienfonds bis zu 15% ein. Wie am Finanzmarkt generell blieb auch im Immobiliensektor die Erholung bis Ende Jahr aus, weshalb für 2007 – nach mehreren Jahren ausgezeichneter Performance – für beide Anlageklassen eine negative Bilanz resultierte: –10,9% für die Immobilienaktien und –3,4% für die Immobilienfonds. Inzwischen haben sich zur international schwelenden Kreditkrise auch noch die Ängste um eine globale Konjunkturverlangsamung gesellt, sodass derzeit parallel zum Anstieg der Risikoprämien auch das Mietwachstum angezweifelt wird.

Büroflächenmarkt massgebend

Eine weltweite deutliche Abkühlung der Konjunktur mit einer allfälligen gleichzeitigen Rezession in den USA würde auch den hiesigen Wirtschaftsgang unweigerlich ins Stocken bringen. Am stärksten würde dabei der zurzeit vor allem in Wirtschaftsmetropolen rehabilitierte Büroflächenmarkt leiden und mit ihm auch die Immobilienaktien, da diese zu einem grossen Teil in Büro- und Gewerbeliegenschaften investiert sind. Hinzu kommt auch noch, dass das sich jüngst verteuerte Fremdkapital bei Immobilienaktien viel stärker als bei Immobilienfonds zum Einsatz kommt.

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Bei nur vorübergehender Wirtschaftsabschwächung könnten sich weitere Preiskorrekturen auf den Immobilienaktien in engeren Grenzen halten. Stützend wirkt dabei vor allem die Tatsache, dass die aktuellen Mieten nicht übertrieben hoch sind. Andererseits könnte eine lockere Geldpolitik der SNB die Refinanzierungskosten wieder günstiger machen, sodass sich dadurch auch neue Anlagechancen eröffnen würden. Trotz der erhöhten Marktrisiken sind für langfristig orientierte, Cashflow suchende Investoren sowohl der Schweizer Immobilienfonds- als auch der Immobilienaktiensektor nach wie vor attraktiv.