Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt stand in den letzten Jahren ganz im Zeichen der Einwanderung. Per saldo sind in den letzten drei Jahren 260000 mehr Ausländer ein- als ausgewandert. Ohne diese Zusatznachfrage wäre die Situation auf dem Immobilenmarkt heute eine komplett andere. Obwohl es zuweilen zu Klagen über Wohnraummangel und starke Preisanstiege kommt, hat der Markt diesen exogenen Nachfrageschock gut bewältigt. Dazu beigetragen hat der Zeitpunkt der Zuwanderungswelle, welche die Schweiz in der Spätphase eines Wohnbaubooms erfasste, als sich bereits erste Anzeichen eines Überangebotes offenbarten. Hätte die Zuwanderungswelle fünf Jahre früher eingesetzt, wäre es zu viel grösserer Wohnraumknappheit und noch stärkeren Preisanstiegen gekommen.

Bei der Wahl ihres Wohnortes offenbaren die Zuwanderer ein nachvollziehbares Entscheidungsmuster. Sie verhalten sich etwa so, wie es auch Schweizer tun würden, wenn sie in ein fremdes Land auswanderten. Die Einwanderer lassen sich zunächst bevorzugt in den arbeitsplatznahen Zentren nieder, da sie in dem für sie noch fremden Land nichts anderes kennen. Mit diesem Knotenpunkt sind sie schon am besten vertraut, kennen einige Örtlichkeiten und können sich einigermassen orientieren. Praktisch jeder zweite Zuwanderer in den Jahren 2006 bis 2008 hat sich in einem Zentrum niedergelassen und jeder Vierte nicht weit davon entfernt in den suburbanen Gemeinden, die den ersten und zweiten Gürtel von Agglomerationsgemeinden rund um die Grosszentren bilden. In aller Regel beziehen die frisch Zugewanderten eine Mietwohnung. Vor dem Kauf von Wohneigentum schrecken viele noch zurück, nicht nur wegen der hohen Preise, sondern auch, weil ihnen die Kenntnisse über die hiesigen Immobilienmärkte fehlen und weil sie unsicher sind, ob die Integration in die neue Welt in Beruf und Umfeld auch gelingt.

Damit ist der Prozess des «Sesshaft-Werdens» jedoch noch nicht abgeschlossen. Der erste Wohnsitz in Zentrumsnähe stellt vielfach nur die erste Station des Wanderungsprozesses dar. Haben sich die Zuwanderer erst einmal in der Schweiz niedergelassen, beginnen sie - genauso wie die hier Ansässigen - ihre Wohnsituation zu optimieren. Je besser sie schon mit der Stadt vertraut sind, desto mehr interessieren sich die Einwanderer für das Umland und sie entdecken die Vorzüge der dortigen Wohnangebote.

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Sesshaft werden in zwei Schritten

Nach nur kurzer Akklimationszeit verlassen daher einige der Zugewanderten die Zentren wieder. Die Grafik zeigt, dass der Binnenwanderungssaldo der ausländischen Wohnbevölkerung in den Zentren immer mehr ins Negative rutscht, die Ausländer in einer zweiten Phase also den Zentren vermehrt den Rücken kehren. Dahinter verbirgt sich oftmals auch der Wunsch nach Wohneigentum. Denn dank der generell höheren Qualifikationen verfügt der Grossteil der heutigen Zuwanderer im Gegensatz zum typischen Einwanderer vergangener Jahrzehnte über die dafür notwendige Kaufkraft. Mit dem Nachlassen der Zuwanderungswelle wird sich daher der Nachfragedruck auf Mietwohnungen in den Zentren verringern, dagegen dürften in erster Linie die umliegenden Gemeinden eine verstärkte Nachfrage verspüren, wobei nun nicht mehr nur Mietwohnungen, sondern auch Eigentumswohnungen in den Fokus des Interesses rücken.