Das Dokument ist 28 Seiten stark. Und auch wenn es in dem «Vermögensübertragungsvertrag» nur um die interne Rochade ­eines hochkarätigen Immobilienportfolios geht, ist es wegweisend.

Wegweisend für die Migros, den De­tailhandelsriesen mit 29 Milliarden Franken Umsatz, der jetzt daran geht, sich neu zu sortieren. Affiche: einerseits Verkleinerung und Versilberung des Immobilienbestandes, anderseits vermehrte Investitionen in die Datenwelt. Oder kurz: Brain statt Beton.

An der 488. Verwaltungssitzung der Migros vom 30. Januar 2020 wurde im Gästehaus Gubel in Jona SG beschlossen, 23 Immobilien der Migros-­internen Liegenschaften-Betrieb AG (im Migros-Jargon: Libag) per 31. Dezember 2019 auf den Migros-Genossenschafts-Bund (MGB) zu übertragen.

Als die Sitzung um 17.45 Uhr endete, waren Betongold und Anhängsel im Buchwert von 732'847'303 Franken und 76 Rappen zur internen Verschiebung verabschiedet.

Geld für die Migros von morgen

Die interne Übertragung wurde ­einerseits nötig, weil 8 der insgesamt 23 Immobilien zum Globus-Paket gehörten, das Anfang Februar per Verkaufsvertrag an die neuen Eigner Signa Holding und Central Group ging.

Das Betongold dürfte dabei einen Grossteil der geschätzten Milliarde Franken ausgemacht haben, die bei Verkaufsvertragsunterzeichnung am 3. Februar auf dem Papier stand.

Anderseits wurde die Übertragung der 23 Bauten nötig, weil sich im «markanten Immobilienportfolio» (Libag) auch eine Perle des Schweizer Detailhandels befand: das Glattzen­trum, mit einem Umsatz von 600 Millionen Franken verkaufsstärkstes Einkaufszentrum der Schweiz, bei dem potenzielle Mieter noch immer Schlange stehen.

Auch dieses Haus steht, wie die Öffentlichkeit später erfuhr, zum Verkauf. Rund dreissig Interessenten aus dem In- und Ausland seien interessiert am «Glatt», heisst es aus gut informierten Kreisen; schon per Ende März könnte im besten Fall eine «Unbinding Offer» stehen.

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Kampf um «letzte Meile»

Selbst langjährige Migros-Versteher stutzten, als die Verkaufspläne von Migros-Chef Fabrice Zumbrunnen durchsickerten. Hier und dort wurde hinter vorgehaltener Hand schon mal die für Migros-Verhältnisse fast blasphemische Frage gestellt, ob der Detailhändler Geld brauche.

Die Antwort hat zwei Teile: Die Migros von 2020, das dürften die für nächste ­Woche erwarteten Bilanzkennzahlen zeigen, hat es nicht nötig. Aber die ­Migros von 2030 schon eher.

Wenn das Unternehmen auch dannzumal agil und wendig agieren sowie dem Crossboarder-Online-­Geschäft Paroli bieten will, werden gewaltige Investitionen nötig. Das weiss auch Zumbrunnen.

Zum einen geht es darum, mit Preissenkungen im Supermarktkerngeschäft den hungrigen Discountern Paroli zu bieten.

Zum anderen muss das Unternehmen grosse Mittel in die digitale Transformation pumpen. Datengetriebene Geschäftsmodelle, online wie offline perfekt verzahnt, stehen für die Zukunft. «Die letzte Meile» kontrollieren – das macht Zumbrunnen zur Messlatte für Erfolg oder Misserfolg.

Noch floriert das Glatt-Zentrum

Noch floriert das Zentrum Glatt. Aber die sinkenden Zahlen anderer Einkaufszentren zeigen, dass das alte Geschäftsmodell erodiert. «Alle Zeichen, die wir aktuell sehen, deuten darauf hin, dass das Modell Shoppingcenter in zehn Jahren problematisch sein wird», sagt ein hochrangiges Migros-Kadermitglied.

Heute hingegen, so ein anderer Retailfachmann, «ist im Markt noch Geld und Wille da für solche Investments». Und Zumbrunnen braucht für seine Transformation jeden Franken.

Das «Glatt» verspricht einen stolzen Betrag: Das Zentrum bietet gemäss den Marktforschern von GfK eine Verkaufsfläche von 43'387 Quadratmetern.

In­sider gehen davon aus, dass pro Quadratmeter eine Jahresmiete von durchschnittlich 1300 Franken resultiert. Hochgerechnet aufs ganze Haus ergäbe dies Bruttoeinnahmen von rund 55 Millionen Franken. Abzüglich 10 Prozent Nebenkosten wären es noch knapp 50 Millionen.

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Migros-Boss Fabrice Zumbrunnen: Will den Detailhändler in die Zukunft führen. Weniger Beton, mehr Digitales, lautet sein Credo.

Quelle: Kostas Maros
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Je nach Renditevorstellung des Käufers ergibt sich ein Multiplikationsfaktor. Bei 5 Prozent Rendite wäre es ein Multiple von 20, was dem «Glatt» ein Preisschild von rund 1 Milliarde Franken verleiht.

Bei einem regen Bieterkampf und unter der Prämisse, dass das aktuelle Coronavirus keine Vertragskündigungen auslöst, könnten es auch 1,2 Milliarden Franken sein.

2 Milliarden, 1 Problem

Für Zumbrunnen hiesse dies, dass er im gleichen Geschäftsjahr 2020 nicht nur 1 Milliarde aus dem Globus-­Deal flüssig macht, sondern zu einem zweiten Zehnsteller kommt. Das ist selbst für einen Riesen wie die Migros eine stattliche Summe.

Intern wird vermutet, dass der Migros-Chef mit dem «Glatt»-Verkauf ein Zeichen in die zehn Genossenschaften hinaussenden will: Man solle sich im Migros-­Zehnerreich doch bitteschön auch Gedanken machen, sich von Betongold zu trennen und in die Zukunft zu investieren.

Zumbrunnens Problem ist nur: Die 2 Extra-Milliarden könnten bei den Genossenschaften nicht nur als Signal verstanden werden, sondern gleichzeitig auch Begehrlichkeiten wecken: Schliesslich gehört der MGB den Genossenschaften – und jede mit Margenerosion kämpfende Genossenschaft stärkt die eigene Bilanz ­gerne mit flüssigen Mitteln.

Das Immo-Imperium der Migros

Dabei sitzt die Migros-Gruppe insgesamt noch immer auf grossen Immobilien-Assets. Laut Jahresbericht führt die Gruppe insgesamt Bauten und Grundstücke für 7 Milliarden Franken in der Bilanz. Schon das allein kata­pultiert den Detailhändler auf Rang 51 der Top-Immobilienbesitzer weltweit.

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Doch was die Immobilien tatsächlich wert sind, ist deutlich mehr. Jedes Jahr schreibt die Migros ihre Bauten substanziell ab. Vom ursprünglichen Kaufpreis sind bereits über 5 Milliarden Franken abgeschrieben. Selbst diese 12 Milliarden ursprünglicher Kaufpreis sind nicht der wahre Wert des Immo­bilienbestandes.

Eine Annäherung an reale Summen liefern ältere Jahresrechnungen, in ­denen die sogenannten Brandver­siche­rungswerte noch angegeben wurden. Dabei handelt es sich um eine versicherungstechnische Grösse, die besagt, wie viel Geld gebraucht würde, um die Immobilie nach einem Brand wieder komplett aufzubauen.

Viel Raum für Planspiele

Die Brandversicherungswerte im Fall der Migros sind zwei- bis dreimal höher als die jeweils in der Bilanz ausgewiesenen Beträge. Somit scheint der wahre Wert aller Immobilien der Migros mindestens 15 bis 20 Milliarden Franken zu sein. Die stillen Reserven sind beträchtlich.

Auch wenn die meisten Immo­bilien von der Migros selber genutzt werden, so ist der Raum für Planspiele gross. Der Verkauf des Glattzentrums zeigt klar, dass die Migros bereit ist, eine Immobilie nicht mehr in jedem Fall besitzen zu wollen, selbst wenn man grössere Verkaufsflächen darin selber nutzt. Niemanden würde es deshalb erstaunen, wenn mittelfristig auch bei den Genossenschaften das eine oder andere Gebäude einem Investor offeriert würde.