Der Schweizer Immobilienmarkt blickt auf sieben prosperierende Jahre zurück. Die Preise im Wohnbereich haben sich seit der markanten Korrektur der 90er Jahre deutlich von den Tiefstwerten abgesetzt. Seit 2000 ergaben sich Preissteigerungen um bis zu 30%.

Die Angst, dass nun – auch unter dem Eindruck der amerikanischen Immobilienkrise – die biblischen sieben mageren Jahre anbrechen könnten, ist einstweilen unbegründet. Auch wenn die bremsenden Faktoren jüngst mehr Gewicht erhalten. So wirken sich die steigenden Zinsen dämpfend auf die Bau- und Kauflust aus und verringern die Rendite auf Investitionsobjekten. Steigende Baumaterialkosten, abnehmende Produktionskapazitäten in der Bauwirtschaft bei gleichzeitig grosser Nachfragekonkurrenz aus dem öffentlichen Sektor und nicht zuletzt kostentreibende Bauvorschriften, wie Erdbebensicherheit oder Schallschutzvorschriften, erhöhen die Gestehungskosten von Immobilien. Dennoch verharrt die Produktion von Wohnraum auf hohem Niveau. Das Neuangebot ist vielfach das Ergebnis eines grossen Anlagedrucks von institutionellen Investoren, die mit Blick auf die Rendite schon mal auf suboptimale Lagen mit tieferen Landpreisen ausweichen. Schliesslich prognostizieren Wirtschaftsexperten für das angebrochene Jahr ein geringeres Wirtschaftswachstum, damit weniger Lohnzuwachs und einen weniger stark steigenden Konsum von Wohnfläche.

Divergierende Segmente

Der Einfluss dieser Faktoren auf den Immobilienmarkt ist je nach Marktsegment sehr unterschiedlich. Denn die wichtigste Erkenntnis der jüngsten Vergangenheit ist, dass es am Markt keinen Trend mehr gibt, der nicht durch einen anderen widerlegt werden könnte. Der Immobilienmarkt ist stark fragmentiert – geografisch, nach Marktsegmenten und Preiskategorien. Nischenmärkte etablieren sich. Wenn von einem Megatrend gesprochen werden könnte, dann davon, dass sich diese Fragmentierung weiter akzentuieren wird.

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Am schnellsten unter Druck kommen weniger bevorzugte Lagen, Standorte in Randgebieten und ältere Liegenschaften mit einem erhöhten Erneuerungsbedarf. Hier werden sich die Eigentümer die Versäumnisse der Vergangenheit vorhalten lassen müssen. Das könnte im einen oder anderen Fall, wenn der Bodenpreis die Entwertung des Gebäudes nicht aufzufangen vermag, auch hierzulande kredittechnische Sanierungsfälle verursachen. Dagegen können sich Top-Lagen oder städtische Gebiete weiterhin hoher Nachfrage und damit steigender Preise erfreuen. Was aber so viel bedeutet, dass hier die Renditen für die Investoren weiter unter Druck bleiben.

Veränderung im Mietrecht

Neben den marktbestimmenden Faktoren wird der Immobilienmarkt im Jahr 2008 auch durch verschiedene andere Aspekte geprägt. So dürfte beispielsweise der Vorschlag von Bundesrätin Leuthard für ein revidiertes Mietrecht Konturen annehmen und in die Vernehmlassung geschickt werden. Es ist zu hoffen, dass das Parlament dereinst in der Beratung das Fuder nicht erneut überladen und ein Referendum heraufbeschwören wird. Energetische Sanierungen erlangen durch die mögliche Umlagerung der Sanierungskosten auf die Mietzinse endlich eine Lebensgrundlage im Mietwohnungssegment. Mit diesen Änderungen im Mietrecht ist im neuen Jahr genügend politischer Zündstoff, zumal die Mietzinse in den ehedem stark angeheizten Ballungsgebieten weiter steigen werden.