«Spektakulär» ist nicht ein Wort, welches man im Zusammenhang mit der Schweizer Immobilienbranche anwendet. Doch für das Jahr 2009 darf man das Wort ruhig hervorkramen: Die Zusammenführung der Swiss Prime Site (SPS) und der Jelmoli zum neuen Schweizer Immobiliengiganten verdient dieses Prädikat durchaus. Nicht nur, weil der Deal von Sperrfeuer aus dem Aktionariat der Übernahmekandidatin Jelmoli begleitet worden war, sondern auch weil er die grösste Übernahme im Schweizer Wirtschaftsjahr 2009 überhaupt ist. In Übernahmelaune zeigte sich auch die Mobimo, die ins Welschland expandierte und die in Lausanne ansässige LO Holding schluckte.

Beschauliche Zeiten sind vorbei

Spötter mögen jetzt anfügen, das Adjektiv «spektakulär» werde damit für die Branche lange nicht mehr nötig sein. Tatsächlich ist für 2010 kein Deal der Grösse SPS/Jelmoli in Sicht, und weitere Übernahmekandidaten gibt es mit dem Alleingang der BFW Liegenschaf-ten nicht (siehe unten). Doch es zeigt sich, dass die beschaulichen Zeiten in der Schweizer Immobilienwelt vorbei sind.

Für die ersten Monate des neuen Jahres gibt sich SPS-CEO Markus Graf, der Mann hinter dem Jelmoli-Deal, zwar noch bescheiden. Vorerst müsse die SPS den Zusammenschluss des ingesamt 8 Mrd Fr. grossen Portfolios verdauen. Zudem muss Graf die von ihm beschworenen Vorteile des Zusammenschlusses Realität werden lassen, so etwa die angekündigten Einsparungen und Mehrerträge von bis zu 50 Mio Fr. jährlich. Doch am Horizont sieht er bereits weiteres Wachstum: Es gebe privat gehaltene Portfolios in der Grösse von 200 bis 300 Mio Fr., die bisher «nicht gut gemanagt wurden», wie Graf erklärt. Er ist überzeugt, dass die SPS einige davon wird übernehmen können, denn den Besitzern winken damit höhere Renditen als mit einem Alleingang.

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Hungrig auf mehr ist auch die Mobimo. Sie hat nach ihrer Übernahme der Lausanner LO gleich nochmals zugeschlagen und wird ihren Brückenkopf im Welschland durch die angekündigte Übernahme der Lausanner Immobiliengesellschaft 04Real verstärken.

Mobimo «stählt sich»

CEO Christoph Caviezel muss nicht nur die Integration dieser Portfolios vorantreiben: Sein ambitionierter neuer Verwaltungsratspräsident Urs Ledermann hat erklärt, dass die Übernahme der LO Holding auch dazu dient, die Mobimo für weiteres Wachstum «zu stählen». Genau wie SPS-CEO Markus Graf setzt Ledermann aber nicht auf andere kotierte Firmen wie etwa die BFW Liegenschaften. Er zielt ebenfalls auf grosse Immobilienportfolios von Privatbesitzern sowie auf den Immobilienbestand von kleinen und mittelgrossen Pensionskassen. Diese Portfolios bringen den Besitzern zwar viel Aufwand, aber oft nur unbefriedigende Erträge. 2009 ist auch das Jahr, in dem die PSP als Marktleaderin entthront worden ist. Mit ihrem Portfolio von fast 5 Mrd Fr. bleibt sie der schlafende Riese der Branche, zumindest bezüglich Übernahmen.

Sie hatte zwar ebenfalls einen Zusammenschluss mit Jelmoli geprüft, die Übernahme des Jelmoli-Anteils von Georg von Opels Investment-Gesellschaft scheiterte aber.

PSP-CEO Luciano Gabriel hat zwar schon erklärt, er sei «zu grossen Deals bereit». In Sicht sind solche derzeit aber nicht.

Zu tun hat auch Züblin-CEO Bruno Schefer. Er hat einen Strategiewechsel angekündigt: Die auch international investierte Züblin will sich auf energieeffiziente Büroimmobilien an besten Lagen konzentrieren.

Die Frage wird sein, ob nicht schon andere Investoren diese Idee hatten und ob sich noch Gebäude zu vertretbaren Preisen kaufen lassen.