Im Bau ist von Krise - bisher - nichts zu spüren: Wie geht es den Generalunternehmungen (GU) im September 2009?

Hans-Peter Domanig: Die Generalunternehmen kennen heute eine absolute Vollauslastung. Bei den grossen Firmen herrscht im Moment eine eigentliche Offertschwemme, sie können beinahe nicht mehr alle Offerten rechnen. Der Auftragsbestand ist sehr hoch, und auch für das nächste Jahr sind die Auftragsbücher schon gut gefüllt. Das steht etwas quer in der konjunkturellen Landschaft. Ich würde behaupten, dass die Baubranche aus der Krise mit einem hellblauen Auge davonkommen wird.

Kann der Bau also die Zeit bis zu einem neuen Aufschwung ohne Einbruch überbrücken?

Domanig: Das hängt selbstverständlich auch von den Rahmenbedingungen ab. Gegenwärtig bekommt man die Hypotheken sehr günstig. Sie können heute eine 10-Jahres-Hypothek für knapp über 3% abschliessen. Wenn die Krise, wie prognostiziert, im Jahr 2011 langsam ausgestanden sein wird, dann könnte ich mir wirklich vorstellen, dass das Tief die Baubranche nur gestreift hat.

Das tönt sehr zuversichtlich. Gibt es keine Problemzonen?

Domanig: Eingebrochen sind die Bürobauten an mittleren Lagen, und praktisch auf null gesunken ist - vor allem in der Westschweiz - die Nachfrage durch internationale Firmen, die in der Schweiz einen Standort suchen.

Welches sind die zukunftsträchtigsten Segmente?

Domanig: Sicher das Wohnen im Alter, schon von der demografischen Entwicklung her. Das ist ein starker Trend. In den Ballungszentren fehlen nach wie vor Mietwohnungen, während der Eigentumswohnungsbau auf hohem Niveau stagniert. Auch im Gesundheitswesen besteht Handlungsbedarf: Die Anforderungen an die Spitäler steigen und die Konkurrenz ist gross. Generell wird es im Renovations- und Sanierungsbereich eine Zunahme geben. Wir haben viele Wohnbauten aus den 60er- und 70er-Jahren, die sanierungsbedürftig sind.

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Vom Nachholbedarf bei den Renovationen spricht man aber schon lange. Warum erfolgt der Durchbruch nicht?

Domanig: Der Neubau ist eben sehr attraktiv und einfacher. Beim Umbau muss man die bisherigen Mieter vorübergehend ausquartieren, Übergangs- oder Ersatzlösungen suchen, und die Mieten sind nach dem Umbau höher. Das ist unpopulär. Da realisieren viele Investoren lieber einen Ersatzneubau, bei welchem sie das Land besser ausnützen können und mit zwar kleineren, aber doppelt so vielen Wohnungen einen doppelten Ertrag erzielen. Ich denke, dass es für die Hausbesitzer auch vom Gesetz her noch mehr Anreize braucht, damit sie bei den bestehenden Bauten in Sachen Nachhaltigkeit einen Schritt vorwärts machen. Das müssen wir, wenn wir 2050 bei der 2000-Watt-Gesellschaft sein wollen.

Ein weiteres Ziel der GU war, vermehrt auch bei Tiefbauvorhaben beigezogen zu werden.

Domanig: Da haben wir nicht wirklich Fortschritte gemacht. Die GU können im Tiefbau nur bei ganz vereinzelten Aufträgen reüssieren. Der Tiefbau ist immer noch in der Hand der klassischen Bauunternehmen.

Die Auslandtätigkeit der Schweizer GU dümpelt vor sich hin. Bleibt das so?

Domanig: Ich nehme an, dass sich die VSGU-Firmen auch in Zukunft auf den Schweizer Markt mit seinen Besonderheiten konzentrieren und dort einen guten Job machen werden. In einigen Jahren werden wir in der Schweiz vielleicht 10 bis 15 sehr gute Gesamtdienstleister haben, welche die ganze Palette der Tätigkeiten abdecken. Die besondere Struktur unseres Marktes ist umgekehrt auch eine Eintrittsbarriere für ausländische Anbieter.

Die Situation im Bau ist ausserordentlich gut. Wie sieht es mit den Preisen aus?

Domanig: Wenn man die Risiken anschaut, die wir übernehmen müssen, dann sind wir mit einer Marge von rund 2% nach wie vor auf dem Minimum. Der Baumarkt ist mit 80000 Betrieben - darunter die unglaubliche Zahl von 30000 Planungsbüros - sehr fragmentiert. Da tobt trotz der guten Auslastung unverändert ein Preiskampf. Im GU/TU-Bereich streben wir jetzt mit den Standesregeln eine Verbesserung an. Die käme dann auch den Subunternehmern zugute.

In jeder anderen Branche steigt der Preis, wenn ein Produkt stärker gefragt ist. Warum funktioniert das im Bau nicht?

Domanig: Das ist mir manchmal auch ein Rätsel. Die Auslastung ist aber noch nicht sehr lange so gut. Hinzu kommt ein Imagekampf unter den GU: Jeder will die grossen Prestigebauten wie zum Beispiel einen «Prime Tower» in Zürich realisieren. In der Schlussrunde werden die Bewerber dann gegeneinander ausgespielt. Genau hier sollten die neuen Standesregeln, die an der Generalversammlung des VSGU einstimmig verabschiedet wurden, greifen. Unser Problem sind nicht unbedingt schlechte Preise, sondern die grossen Risiken hinter dem Vertrag.

Worum geht es da?

Domanig: Dass wir zum Beispiel das Planungsrisiko übernehmen müssen, auch wenn wir bei der Planung gar nicht dabei waren. Oder dass der GU die Altlasten eines Grundstücks einrechnen muss, obwohl diese nicht sauber abgeklärt wurden. Wenn die Altlasten dann kommen, ist die Marge weg. Oder die Wegbedingung von OR 373, der Geltendmachung von nicht voraussehbaren Mehrkosten. Oder dass der Bauherr die Garantie für verdeckte Mängel von fünf - gemäss SIA-Norm - auf zehn Jahre erhöht. Mit den Standesregeln und im Gespräch mit den Bauherren wollen wir hier für mehr Fairplay sorgen.

Bringen diese Gespräche etwas?

Domanig: Ich stiess bei den vielen Gesprächen, die ich geführt habe, auf grosses Verständnis. Die Risiken, die wir eingehen müssen, sieht eigentlich jeder Bauherr. Aber die Bauherren sagen auch: Wenn der eine GU das Risiko eingeht und der andere nicht, dann geben wir den Auftrag dem, der das Risiko trägt. Ein weiterer Punkt ist, dass wir bei einem Bauvorhaben möglichst frühzeitig ins Boot geholt werden wollen. Dann ist es für uns einfacher, die Risiken zu tragen, als wenn wir 60 Bundesordner des Planers auf den Tisch gestapelt bekommen und drei bis vier Wochen Zeit haben, um die Offerte zu rechnen. Wir wollen mit dem SIA zudem diskutieren, wie viel Planung es in welcher Phase überhaupt braucht.

Risikoübernahme ja, aber nur für Risiken, welche der GU auch beeinflussen kann?

Domanig: Genau. Risiken, die man beeinflussen und in irgendeiner Form auch messen kann. Wenn aber während der mehrjährigen Realisierung eines grossen Bauwerks das Baugesetz geändert wird, so ist daran nicht der GU schuld.

Die Finanzen der öffentlichen Hand sind angespannt. Beim Public Private Partnership, dem PPP, geht es aber trotzdem nicht gerade rasant vorwärts.

Domanig: Wir sind dran, aber Sie haben recht: Das PPP konnte in der Schweiz bisher nicht Einzug halten. Die öffentliche Hand hat gar kein Interesse, PPP einzugehen, weil sie genug Geld hat, im Unterschied zum Beispiel zu den deutschen Kommunen. Vielleicht ändert das, wenn der Leidensdruck grösser wird. Ein Hinderungsgrund sind aber auch die hohen Renditen, welche die Investoren in der Schweiz erwarten.

Wie sieht es beim VSGU mit der Mitgliederwerbung aus?

Domanig: Wir haben ein paar Firmen angeschrieben und haben neue Mitglieder in Aussicht. Die 20 Mitglieder von heute machen aber bereits das Gros der hiesigen GU-Szene aus. Ein paar kleinere Firmen, die angefragt haben, erfüllten die Bedingung ISO 9001 nicht. Das Potenzial ist also nicht mehr sehr gross.

Haben Sie als Verbandspräsident noch Baustellen, die Sie in nächster Zeit angehen möchten?

Domanig: Man darf nicht zu viele Baustellen eröffnen. Wir wollen jetzt die Standesregeln und das VSGU-Qualitätslabel (siehe Seite 72) optimal umsetzen. Neue Baustellen gibt es im Moment keine.