Mit der geplanten Übernahme der LO Holding expandieren Sie ins Welschland. Hat Mobimo die dazu nötigen Sprach- und Marktkenntnisse?

Christoph Caviezel: Mit dem Kauf der LO übernehmen wir nicht nur Liegenschaften, sondern ein erfolgreiches und seit Jahren aktives Management-Team. Ich selber konnte in meiner Zeit vor der Mobimo eine breite Immobilienerfahrung in der Westschweiz sammeln.

Genau gesagt expandieren Sie mit der Übernahme der LO nur nach Lausanne.

Caviezel: Natürlich, die LO ist in Lausanne aktiv, wir beteiligen uns dort an einem Stadtteil im Zentrum. Aber wir betrachten die LO auch als Plattform für weitere Aktivitäten im Raum Lausanne/Genf. Wir wollen unbedingt vom Management-Team profitieren, das wir nach dem Zusammenschluss vor Ort haben werden.

Kaufen Sie nicht ein Klumpenrisiko?

Caviezel: Im Gegenteil, das neu entwickelte Flon-Quartier ist lebendig und diversifiziert, mit Detailhandel, Büros und Wohnungen - also mit allem, was ein Stadtquartier ausmacht. Durch den Zusammenschluss mit Mobimo erreicht das LO-Team die kritische Grösse, um sich auch ausserhalb von Lausanne erfolgreich betätigen zu können.

Anzeige

Allreal hat ebenfalls ein verstärktes Engagement in der Westschweiz angekündigt. Woher rührt das gesteigerte Interesse der Deutschschweizer Immobilienbranche?

Caviezel: Das Genfersee-Gebiet ist der zweite wichtige Wirtschaftsraum des Landes. Dieses Gebiet ist extrem attraktiv und zieht sehr viele auch internationale Unternehmen an. Meine Erfahrung hat mir zudem gezeigt: Die beiden Märkte ticken nicht parallel. Rezessive Tendenzen bemerkt man manchmal zum Beispiel zuerst in der Westschweiz, man stellt aber auch den Aufschwung zuerst dort fest.

Die Arbeitslosenquote ist im Welschland höher als in der Deutschschweiz. Wie gross ist das Risiko, dass ihre neuen Retailflächen in Lausanne bald schon leer stehen?

Caviezel: Für die Detailhandelsflächen bestehen langjährige Mietverträge mit potenten Mietern wie Migros und Fnac. Die Mietzinse, die von der LO vereinbart wurden, sind vernünftig, wie wir feststellen konnten. Und die bisherigen Umsatzzahlen sowie Gespräche mit Mietern haben uns keine Hinweise gegeben, dass Probleme auf uns zukommen könnten.

Wie sind Sie zufrieden mit der Entwicklung dieses Stadtteils? Er war ja auch einmal berühmt für Probleme, etwa mit einer Drogenszene.

Caviezel: Die Probleme mit einer Drogenszene oder mit Prostitution sind typisch für Stadtteile, die sich von einem gewerblichen in ein städtisches Quartier verwandeln. Weil die LO aber alle Strassenzü- ge besitzt, konnte sie den neuen Nutzungsmix selber festlegen und erreichte so eine gute Durchmischung. Ideal ist zudem die Erschliessung des Stadtteils mit der neuen Metro.

Nächste Woche wird die JJM-Holding, die grösste LO-Aktionärin, zu Ihrem Angebot Stellung nehmen.

Caviezel: Ich kann Ihnen so viel sagen: Unser Vorhaben wurde an einer Informationsveranstaltung für diese Aktionäre sehr positiv aufgenommen. Die JJM-Aktionäre haben heute aufgrund der Konstruktion der LO eine praktisch nicht handelbare Aktie der JJM-Holding. Mit der Mobimo-Aktie werden sie einen attraktiven und viel liquideren Titel besitzen.

Sie sind also zuversichtlich?

Caviezel: Ich bin sehr zuversichtlich.

Ein Analyst zumindest ist noch skeptisch, weil der Preis für die LO tief sei.

Caviezel: Das offizielle Angebot wird am 25. August veröffentlicht, und die Angebotsfrist läuft ab dem 9. September. Bisher haben wir aber keine Kritik an dem von uns vorgeschlagenen Umtauschverhältnis vernommen. Der Verwaltungsrat der LO hat übrigens eine «Fairness Opinon» eingeholt. Sie kommt zum Schluss, dass das Angebot fair ist.

Planen Sie weitere Übernahmen?

Caviezel: Natürlich beobachten wir den Markt. Aber wir wollen nur Anlageobjekte und Firmen kaufen, die den Aktionären Mehrwert bringen.

Wie wird sich mit der Übernahme die Leerstandsquote der Mobimo verän- dern?

Caviezel: Sie wird tendenziell in einer vergleichbaren Grössenordnung liegen.

Welche Gewinnziele peilen Sie nach der Fusion an?

Caviezel: Mobimo hat bisher eine sehr attraktive Dividendenpolitik betrieben, die Dividendenrendite lag im Schnitt der letzten vier Jahre über 5%. Wir wollen diese Dividenden weiterhin ausschütten und diese auch unseren neuen Aktionären aus Lausanne bieten.

Wie hat sich das Geschäft der Mobimo im 1. Halbjahr entwickelt?

Caviezel: Wir sind auf Kurs. Der Verkauf von Stockwerkeigentum läuft sehr gut, die Nachfrage ist dank der tiefen Zinsen und fehlender anderer Anlagemöglichkeiten noch immer gross. Im Vermietungsgeschäft hatten wir keine bedeutenden Ausfälle zu verzeichnen.

Sie hatten zu einem früheren Zeitpunkt angekündigt, Mobimo erwarte für 2009 ein «gutes Ergebnis».

Caviezel: Das kann ich bestätigen.

Derzeit laufen die Bauarbeiten für den Mobimo-Tower im Zürcher Quartier Zürich-West mit Fünfsternhotel und 33 Luxuswohnungen. Kommt dieses Projekt nicht genau zum falschen Zeitpunkt?

Caviezel: Der Mobimo-Tower wird erst in zwei Jahren fertiggestellt sein. Er ist nach meiner Meinung ein zeitloses Projekt. Das Hotel ist vermietet, und der Verkaufsstart für die Wohnungen ist geglückt, es sind bereits erste Reservationen unterschrieben worden.

Bauen Sie einen Fünfsternturm in einem Dreisternquartier?

Caviezel: Zürich-West ist kein Dreistern-quartier. Es wird das zweite Zentrum Zürichs werden.

Derzeit ist das Quartier aber nur eines: Eine Baustelle.

Caviezel: Die Leute, die jetzt einsteigen, brauchen viel Vorstellungsvermögen und etwas Mut. Aber Zürich-West ist meiner Meinung nach der einzige wirklich urbane Ort der Schweiz. Wenn die Baustellen einmal weg sind, wird man das Gefühl haben, in einer wirklichen Stadt zu leben. Dazu kommt der Service des Hotels, den die Wohnungsbesitzer werden nützen können.

Gemäss der vom neuen Verwaltungsrat angepassten Strategie soll der Wohnanteil im Portfolio der Mobimo von heute 11 auf 30% steigen. Warum?

Caviezel: Wir wollen für noch stabilere Erträge aus unserem Vermietungsgeschäft sorgen. Und natürlich merken wir auch, dass die Anleger ein Wohnportfolio heute sehr schätzen.

Wo stehen Sie heute?

Caviezel: Zusammen mit LO haben wir Wohnobjekte für über 300 Mio Fr. in der Pipeline, die in den nächsten zwei Jahren ins Portefeuille übernommen werden. Der Wohnanteil wird sich in den nächsten zwei Jahren also deutlich erhöhen.

Warum kaufen Sie sich einen höheren Anteil Wohnungen nicht auf dem Markt ein?

Caviezel: Bestehende Wohnbauten werden im Markt derzeit sehr teuer bezahlt. Zudem: Will man qualitativ hochstehende Wohnbauten im Portfolio, dann muss man sie selber bauen und nicht Bauten erwerben, die bereits seit zehn Jahren stehen.

Der Anteil Entwicklungsobjekte soll auf einen Viertel reduziert werden. Das heisst doch, dass die bisher hohen Gewinne aus der Promotion entfallen - mit negativem Einfluss auf die künftigen Ergebnisse.

Caviezel: Sie müssen das im Zusammenhang mit dem Wachstum der Mobimo sehen: Mit dem Zusammenschluss mit der LO haben wir ein Portfolio von 2 Mrd Fr. Das heisst, dass wir einen Entwicklungsanteil von bis zu 500 Mio Fr. haben. Das ist immer noch sehr viel.

Das Ergebnis wird also nicht tiefer?

Caviezel: Ich mache Ihnen dazu ein Beispiel. Bei einer Dividende von 9 Fr. stammen heute vielleicht 7 Fr. aus dem Vermietungsgeschäft und 2 Fr. aus der Promotion. Künftig wird dieser Anteil vielleicht bei 8 Fr. zu 1 Fr. liegen - oder bei 8 Fr. zu 2 Fr.

Wie sieht es auf dem Büromarkt aus? Hat die Rezession Einfluss?

Caviezel: Wir bemerken die Rezession in unserer Branche nicht wirklich. Ich habe den Eindruck, dass es einen gewissen Verdrängungsmarkt geben wird, dass Unternehmen dieses und nächstes Jahr versuchen, Flächen zu optimieren oder für das gleiche Geld bessere Standorte zu erhalten. Wir gehen davon aus, dass wir mit den Büro- und Gewerbemietern wieder mehr zu tun haben werden. Wir sind darauf vorbereitet und haben unter anderem unser Vermietungsteam verstärkt.

Wie sieht die Projektpipeline nach 2011 oder 2012 aus?

Caviezel: Die Schweiz hat einen riesigen Baubestand aus den 60er- und 70er-Jahren, der qualitativ schlecht ist und wohl abgebrochen werden muss. Da kommen einige Investitionsmöglichkeiten auf uns zu. Unsere Projektpipeline ist gut gefüllt.