Im Vergleich zur desolaten Situation in den USA, in Spanien und in Grossbritannien geht es dem Schweizer Immobilienmarkt zwar gut. Doch das bedeutet nicht, dass für das Immobilienjahr 2009 kein Abwärtspotenzial besteht.

Einer, der die Marktentwicklung aus nächster Nähe erlebt, ist Andreas Ingold, CEO des auch im Liegenschaftenhandel tätigen Immobiliendienstleisters Livit. «Im Segment Büro und Gewerbe werden die Leerstände in unmittelbarer Zukunft zunehmen», zeigt sich Ingold überzeugt. Bereits stellt die Livit fest, dass Investoren die Hände von Gewerbeflächen lassen.

Fredy Hasenmaile, Head Real Estate Analysis bei der Credit Suisse, stützt in seinem Vorausblick auf das Immobilienjahr 2009 diese Aussage: Die Anzahl Beschäftigte im Bürobereich wird nach Schätzungen der CS wegen der negativen Wirtschaftsentwicklung zurückgehen. Das wäre eigentlich noch kein Problem. «Jedoch hat sich auf der Angebotsseite eine erneute Welle von Bürobauprojekten aufgetürmt», sagt Hasenmaile.

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Flächen türmen sich auch im Retailbereich. In den nächsten drei bis fünf Jahren sind nicht nur 18 neue Shopping- center geplant; bei 12 bestehenden Zentren sind Modernisierungen und gar Vergrösserungen vorgesehen. Die Flächenflut zeigt bereits erste Auswirkungen: Die Produktivität pro Quadratmeter Verkaufsfläche hat seit dem Jahr 2000 deutlich abgenommen. Noch lohnt sich das Geschäft zwar für die Investoren. Die Frage ist aber, wie sich eine Rezession auf das übergrosse Angebot an Ladenflächen auswirken wird.

Erstaunlich ist, dass die Investoren in Boomzeiten immer dieselben Fehler zu wiederholen scheinen: Sie bauen zu viele Büros und zu wenige Wohnungen. Zwar ist auf dem Wohnungsmarkt auch eine Abkühlung zu erwarten. Doch drei im Zürcher Quartier Zürich-West geplante Wohnhochhäuser zeigen auf, dass sich mit Mut und neuen Ideen auch in Krisenzeiten erfolgversprechende Projekte aufgleisen lassen. Die Wohnungen der Immobilienfirmen Allreal und Mobimo sowie der Stadt Zürich stossen auf grosses Interesse. Immerhin: Bei mehr und mehr Investoren gelten Wohnungen inzwischen nicht mehr als äusserst aufwendige Anlage mit geringen Gewinnaussichten. «Aufgrund der heutigen Marktsituation ist das Risiko beim Bau eines Büroturms grösser als bei der Erstellung eines Wohnhochhauses», sagt etwa Christoph Caviezel, CEO der Mobimo.

Kurz zusammengefasst: Die Schweizer Immobilienwirtschaft wird im Immobilienjahr 2009 gefordert sein wie schon seit langem nicht mehr.