Im internationalen Vergleich ist der Schweizer Markt für Geschäftsimmobilien bis zum heutigen Tag relativ glimpflich durch die Zeit der Unsicherheiten auf den Finanz- und Wirtschaftsmärkten gekommen. Während in den US-Metropolen, aber auch bis ins benachbarte Europa die Leerstände gestiegen und mit ihnen die Mieten gefallen sind, hat sich der Schweizer Markt auf konstantem Niveau halten können. Dass dies jedoch in naher Zukunft ändern könnte, hängt wie eine dunkle Wolke über den aus dem helvetischen Boden schiessenden Gebäuden.

Mieten 2009 nicht unter Druck

Gemäss den Zahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark erzielten Geschäftsliegenschaften im Jahr 2009 eine totale Performance von 5,5%. Die Mieten haben sich im Liegenschaftsbestand der institutionellen Investoren im vergangenen Jahr zwar durchschnittlich um 1% reduziert, insgesamt lässt sich aber festhalten, dass die Geschäftsliegenschaften auch aufgrund ihrer oft langfristigen Mietverträge 2009 noch nicht unter Druck gekommen sind. Einmal mehr zeigt sich, dass die Lage dabei die entscheidende Rolle spielt. Das stabile Niveau der Mieten hat aber nicht etwa zur Erhöhung der Leerstände geführt. Diese konnten gesamtschweizerisch gar auf weniger als 4% reduziert werden.Der bisher verhältnismässig geringe Abbau von Arbeitsstellen in der Schweiz hatte eine stützende Wirkung. Prognosen zur Arbeitslosenquote zeigen aber erst ab kommendem Jahr wieder merkbar sinkende Tendenzen. Für das laufende Jahr muss daher noch mit einer Verschärfung der Situation auf dem Markt für Geschäftsliegenschaften gerechnet werden.

Deutlich tiefere Angebotsmieten

Trotz der momentan allenfalls leicht bewölkten Schönwetterlage über dem Schweizer Markt für Geschäftsliegenschaften zeigen die Prognosen auf bewölkt mit einzelnen Schauern. Ein Anzeichen hierfür ist der Spread, die Differenz zwischen den bestehenden Mieten aus langfristigen Mietverhältnissen und den Mieten bei Neuvermietung, welcher insbesondere im Raum Zürich relativ gross ist. So zahlt momentan ein bestehender Mieter einer Büro-/Geschäftsliegenschaft aufgrund seines Vertrags deutlich mehr Miete, als heute die aktuellen Angebote bei Neuvermietung verlangen würden. Bei anstehender Erneuerung der Mietverträge oder bei der Suche nach einem neuen Mieter müssen in naher Zukunft vonseiten der Vermieter wohl empfindliche finanzielle Eingeständnisse gemacht werden. Infolgedessen wird auch der Wert von Geschäftsliegenschaften unter Druck geraten.

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Stark zunehmendes Angebot

Als am risikoreichsten erweist sich diese Situation momentan in der Stadt Zürich, wo der Spread zwischen Bestandes- und Angebotsmieten sehr gross ist und sich längst im zweistelligen Prozentbereich bewegt. In den beiden Grosszentren Bern und Basel liegt die Differenz deutlich tiefer, während das geringste Risiko in den Westschweizer Städten Genf und Lausanne mit einem relativ kleinen Spread zu finden ist.Die Erweiterung des Angebots wird diese Situation zusätzlich verschärfen. In naher Zukunft werden tausende von Quadratmetern an neuer Geschäfts- und Bürofläche auf den Markt kommen. Gerade im Grossraum Zürich werden in absehbarer Zeit diverse Neubauten fertiggestellt. Als prominentes Beispiel hierfür sei der Prime Tower genannt, welcher allein schon 40000 m2 Nutzfläche aufweisen wird.Auch wenn die neu auf den Markt gelangenden Flächen meist schon zu einem Grossteil vermietet sind, entschärft dies die Situation keineswegs. Bei Bezug der neu erstellten Flächen werden in der Regel bestehende Mietverhältnisse aufgelöst und infolgedessen andernorts grosse Flächen auf den Markt kommen. Somit wird sich in erster Linie nicht die Frage stellen, ob die neu erstellte Fläche vom Markt aufgenommen werden kann, als vielmehr die Frage, ob die Absorption der neuen Gesamtfläche durch den Markt gewährleistet ist.Ältere Liegenschaften, welche nicht dem heutigen Standard entsprechen, werden es schwierig haben, eine Vollvermietung zu erzielen. Auch Objekte an weniger zentralen Lagen werden sich gegen neu entstehende Räumlichkeiten in Zentrumsnähe nur schwer durchsetzten können.Abhängig von der konjunkturellen Entwicklung und der Situation auf dem Arbeitsmarkt, wird die beachtliche Ausweitung des Angebots vom Markt mehr oder minder stark aufgenommen werden können. Die Mieten wie auch die Liegenschaftspreise werden unter Druck kommen. Wobei Anzeichen wie beispielsweise der Spread zwischen Bestandes- und Angebotsmieten insbesondere für ältere oder weniger zentrale Liegenschaften einige Schauer erwarten lassen.