Einen Tag nach der Leitzinserhöhung durch die Nationalbank kündigten Appenzeller Kantonalbank und Migrosbank prompt an, auch sie würden nun die Hypothekarzinsen nach oben anpassen. Beide heben die Sätze für variable Hypotheken von 2,875 auf 3,125% an. Damit setzte sich der Reigen der Erhöhungen der Hypothekarsätze fort.


Ein Ende ist nicht abzusehen

Nach Meinung der Experten sind die Anpassungen gerechtfertigt. Es gibt gute Gründe, die Hypothekarsätze sogar von 3,25 auf 3,5% oder gar auf 3,75% zu steigern. Eine unangenehme Situation für Hypothekarschuldner, die sich mit einer baldigen Refinanzierung konfrontiert sehen. «Wichtig ist, dass die Hypothekarschuldner mit einem Worst-Case-Szenario arbeiten», sagt Adrian Wenger, Leiter der Hypothekarberatung beim VZ Vermögenszentrum in Zürich. «Der Schuldner muss überprüfen, welche finanziellen Ressourcen ihm noch zur Verfügung stehen, wenn die Zinsen beispielsweise auf 6 oder 7% steigen», rät Wenger.

Ein weiterer Aspekt ist die Frage der Absicherung von Zinsrisiken. «Wenn Fälligkeiten innerhalb der nächsten 18 Monate anstehen, kann man durch ein Forward-Geschäft einen Zinssatz anbinden», erläutert Wenger. Bei Termin- oder Forward-Hypotheken handelt es sich um Festhypotheken, die bis zehn Jahre laufen können, und deren Zinssatz schon im Voraus fixiert wird. Das ermöglicht, die
Finanzierung relativ früh auf eine kalkulierbare Basis zu stellen.

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Ein interessantes Phänomen im Schweizer Hypothekenmarkt ist, dass für Hypothekarschuldner keine Finanzinstrumente wie Put- oder Call-Optionen, die auf Hypothekarsätze lauten, zur Verfügung stehen. Erstaunlich ist das aus zwei Gründen. Zum einen ist die
Finanzindustrie offenbar in der Lage, auf jedes einigermassen handelbare Gut ein Instrument zu konstruieren. Das Angebot reicht von Finanzprodukten auf Aktien über Kohlendioxyde bis zu Frachtraten. Zum anderen hat der Schweizer Hypothekarmarkt eine beachtliche Grösse. Gemäss Statistiken der SNB beträgt das Volumen der von Privaten abgeschlossenen Hypotheken per April 2007 insgesamt 491,37 Mrd Fr.

Wenger erklärt das Fehlen handlicher Instrumente damit, dass die Banken, welche die Hypotheken sprechen, selbst an einer langen Anbindung des Kunden interessiert seien. Einen weiteren Grund sieht er darin, dass für einen allfälligen Drittanbieter solcher Produkte das Problem bestünde, dass dieser sehr kapitalkräftig sein müsste, um die entsprechenden Risiken zu tragen. «Immerhin geht der Verkäufer einer solchen Zinsoption auf Hypotheken eine implizite Wette gegen den Trend zu steigenden Zinsen ein», erklärt Wenger.

Aber auch wenn solche Instrumente angeboten würden, bliebe für den Hypothekarnehmer die Frage nach dem künftigen Zinstrend. Geht man von sinkenden Leitzinsen aus, kann man eine Libor-Hypothek in Betracht ziehen. Deren Verzinsung ist an den Dreimonats-Franken-Satz gebunden und wird periodisch angepasst. Die UBS bietet zudem die Variante an, das Zinsrisiko durch Optionen, Cap Warrants, nach oben abzusichern. Geht man von steigenden Zinsen aus, empfiehlt es sich, den aktuellen Zinssatz durch eine Festhypothek einzuschliessen. Allerdings sollte man dabei nicht auf eine einzige Fälligkeit setzen, sondern eine Staffelung vornehmen. Damit vermeidet man das Risiko, dass, wenn zum Zeitpunkt der Refinanzierung die Zinsbedingungen besonders ungünstig sind, man mit schlagartig steigenden Finanzierungskosten konfrontiert wird. Doch es besteht kein Grund zur Unruhe. Der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Hypothekarsätze immer noch nahe bei den historischen Tiefst liegen. Würden die Hypothekarsätze sogar auf 4% klettern, wäre dies aus historischer Perspektive keine Katastrophe, sondern eine Normalisierung der Verhältnisse. Und eine solche scheint offenbar anzustehen.


Weitere Zinserhöhungen

So rechnen beispielsweise die Analysten der Credit Suisse damit, dass die SNB den Zielsatz für den Dreimonats-Libor-Satz bis auf 3,25% anhebt. Bislang waren sie von einer Spitze bei 2,75% ausgegangen. Als Gründe führen sie an, dass die SNB wahrscheinlich beabsichtigt, die Zinsen nicht mehr nur einfach zu normalisieren, sondern die monetären Bedingungen so anpassen will, dass das Expansionstempo der Wirtschaft die Preisstabilität mittelfristig nicht gefährdet. Zudem sehen die Ökonomen Risiken für die Inflation durch die Schwäche des Frankens.