Zweitwohnungen vermieten: Lohnt sich das für die Besitzer?

Neben Rezeption mit Lounge bietet die Anlage ein Fitnessstudio, Sauna und verschiedene Depoträume für Velos und Sportausrüstung. Das Angebot mit Preisen von bis zu 870'000 Franken für eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung scheint zu überzeugen. Inzwischen sind noch zehn Objekte zu haben. 

Zu schön, um wahr zu sein? Tatsächlich hat das Ganze einen Haken: Das Resort wird als hotelähnlicher Betrieb im Stockwerkeigentum bewirtschaftet. Daher dürfen die Wohnungseigentümer diese während maximal acht Wochen pro Jahr selber nutzen. In der übrigen Zeit kümmert sich die Verwaltung um die Bewirtschaftung und Vermietung der Objekte. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen kommen nach Abzug der Verwaltungskosten dem Eigentümer zugute. Eine individuelle Gestaltung der Räume sowie private Utensilien sind dagegen nicht erwünscht.

«Oftmals stehen die örtlichen Bergbahnen hinter den Projekten»

«Bisher gibt es kein verlässliches Zahlenmaterial zu dieser Eigentumsform, da sie in den Statistiken nicht separat erfasst wird», erklärt Thomas Rieder, Immobilienspezialist der Credit Suisse. Von Projekten wie dem Rocksresort in Laax oder dem Titlis Resort in Engelberg wisse man aber, dass sie gut funktionieren. «Oftmals stehen die örtlichen Bergbahnen hinter den Projekten», begründet Rieder.

Tatsächlich kann sich der Betrieb einer Ferienanlage mit bewirtschaftetem Wohneigentum für die Bahnunternehmen lohnen, wie auch Peter Reinle, Marketingleiter der Titlis-Bergbahnen, bestätigt. «Wir generieren damit rund 40'000 Logiernächte. Von einer guten Auslastung des Resorts profitieren wir indirekt am Berg», weiss er. Anders als in Davos oder Laax besteht im Titlis Resort zwar keine Vermietungspflicht, das Angebot war aber von Anfang an darauf ausgelegt, dass keine «kalten Betten» entstehen. «Rund die Hälfte der Wohnungen wird über ein Pooling-System fremdvermietet», so Reinle. Für die Eigentümer, die sich daran anschliessen, ergebe sich dadurch eine interessante Rendite. «Die genaue Höhe geben wir nicht bekannt.»

 Volle Wohnungen – volle Skilifte

Auch Vidal Schertenleib, Leiter Immobilien bei den Davos Klosters Bergbahnen und Verantwortlicher für das Parsenn Resort, ist überzeugt vom Konzept: «Als Bergbahn sind wir der richtige Betreiber, da wir ein Interesse haben, dass unsere Häuser voll sind. Wir sitzen im gleichen Boot wie die Eigentümer, denn wenn die Wohnungen leer bleiben, können wir auch keine Skitickets verkaufen und unsere Bahnen sind dementsprechend schlechter ausgelastet.»

Gleichzeitig betreiben Bergbahnen häufig bereits eigene Hotels und Herbergen, weshalb sie über die nötige Infrastrukur verfügen, um auch Eigentumswohnungen professionell zu unterhalten. Die Davos Klosters Bergbahnen beispielsweise bewirtschaften in der Region 2000 Betten in diversen Hotels. Das neue Angebot ergänzt das bestehende Portfolio um Übernachtungsmöglichkeiten mit einer praktischen Raumaufteilung und eigener Kochgelegenheit. «Besonders Familien schätzen diese Wohnform», sagt Schertenleib.

Entsprechend sieht auch die Hotellerie das neue Angebot weniger als Konkurrenz denn als Ergänzung zu den bestehenden Unterkünften. «In der Beherbergungsbranche dürften in Zukunft angebotsmässige Mixlösungen, die neben dem klassischen Hotelbetrieb auch weitere Angebote wie beispielsweise touristisch bewirtschaftete Wohnungen vorsehen, vermehrt eine wichtige Rolle spielen», ist Christophe Hans, Leiter Wirtschaftspolitik beim Branchenverband Hotelleriesuisse, überzeugt. Schliesslich ergibt sich für die Hotels dadurch eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit für den Betrieb. Dank den bestehenden Synergien profitieren die Häuser auch über eine verbesserte Auslastung ihrer Infrastruktur.

Besitzer können Wohnungen nur eingeschränkt nutzen

Doch lohnt sich ein solches Angebot auch für die Käufer? Wer seine Ferienunterkunft regelmässig und vor allem spontan nutzen will oder viel Wert auf eine individuelle Gestaltung der Wohnung legt, ist mit einem touristisch bewirtschafteten Eigenheim schlecht bedient. Zumeist muss die Wohnung nämlich mehrere Monate im Voraus fix gebucht werden. Und in der übrigen Zeit müssen die privaten Utensilien verstaut sein. Den Eigentümern steht dazu ein Kellerabteil oder etwas Ähnliches zur Verfügung.

Wer seine Ferien dagegen längerfristig plant und sein Eigenheim wie ein Hotel nutzen will, kann die Option prüfen. Laut den Vermarktern winkt – neben den Serviceleistungen während des Aufenthalts – eine interessante Rendite. Auf einen Blick auf das Immobilienangebot vor Ort sollte man dennoch nicht verzichten.