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Immobilien
Zu Gast in der eigenen Wohnung

Davos
Die Schweizer Alpen wie Davos sind ein beliebtes Reiseziel vieler Touristen. Quelle: Keystone .

Die Zahl der touristisch genutzten Zweitwohnungen wächst. Das Modell hat Vorteile, doch lohnt es für den Besitzer?

Von Roberto Stefano
am 30.03.2018

Das Angebot lässt kaum Wünsche offen: Am Ende der Talabfahrt Parsenn in Davos entstehen im neuen Parsenn Resort dreissig hochwertig ausgestattete Apartments. Das Highlight: Die Gäste können mit den Ski bis vor die Haustüre fahren – und befinden sich dennoch inmitten des Dorfes.

Neben Rezeption mit Lounge bietet die Anlage ein Fitnessstudio, Sauna und verschiedene Depoträume für Velos und Sportausrüstung. Das Angebot mit Preisen von bis zu 870'000 Franken für eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung scheint zu überzeugen. Inzwischen sind noch zehn Objekte zu haben. 

Nutzung durch den Besitzer eingeschränkt

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Zu schön, um wahr zu sein? Tatsächlich hat das Ganze einen Haken: Das Resort wird als hotelähnlicher Betrieb im Stockwerkeigentum bewirtschaftet. Daher dürfen die Wohnungseigentümer diese während maximal acht Wochen pro Jahr selber nutzen. In der übrigen Zeit kümmert sich die Verwaltung um die Bewirtschaftung und Vermietung der Objekte. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen kommen nach Abzug der Verwaltungskosten dem Eigentümer zugute. Eine individuelle Gestaltung der Räume sowie private Utensilien sind dagegen nicht erwünscht.

Solche Eigentumsmodelle gibt es bereits in einigen Tourismusorten. Nach dem Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes 2016 weitet sich das Angebot nun kontinuierlich aus. Denn die Verordnung erlaubt über 400 Destinationen – hauptsächlich im touristischen Alpenraum und im Jura – nur noch den Bau solcher Wohnungen. 

Wohnung von innen
Nachteile der Ferienwohnungen: Die Besitzer können sie nicht individuell einrichten.
Quelle: Gaudenz Danuser

«Oftmals stehen die örtlichen Bergbahnen hinter den Projekten»

«Bisher gibt es kein verlässliches Zahlenmaterial zu dieser Eigentumsform, da sie in den Statistiken nicht separat erfasst wird», erklärt Thomas Rieder, Immobilienspezialist der Credit Suisse. Von Projekten wie dem Rocksresort in Laax oder dem Titlis Resort in Engelberg wisse man aber, dass sie gut funktionieren. «Oftmals stehen die örtlichen Bergbahnen hinter den Projekten», begründet Rieder.

Tatsächlich kann sich der Betrieb einer Ferienanlage mit bewirtschaftetem Wohneigentum für die Bahnunternehmen lohnen, wie auch Peter Reinle, Marketingleiter der Titlis-Bergbahnen, bestätigt. «Wir generieren damit rund 40'000 Logiernächte. Von einer guten Auslastung des Resorts profitieren wir indirekt am Berg», weiss er. Anders als in Davos oder Laax besteht im Titlis Resort zwar keine Vermietungspflicht, das Angebot war aber von Anfang an darauf ausgelegt, dass keine «kalten Betten» entstehen. «Rund die Hälfte der Wohnungen wird über ein Pooling-System fremdvermietet», so Reinle. Für die Eigentümer, die sich daran anschliessen, ergebe sich dadurch eine interessante Rendite. «Die genaue Höhe geben wir nicht bekannt.»

 Volle Wohnungen – volle Skilifte

Auch Vidal Schertenleib, Leiter Immobilien bei den Davos Klosters Bergbahnen und Verantwortlicher für das Parsenn Resort, ist überzeugt vom Konzept: «Als Bergbahn sind wir der richtige Betreiber, da wir ein Interesse haben, dass unsere Häuser voll sind. Wir sitzen im gleichen Boot wie die Eigentümer, denn wenn die Wohnungen leer bleiben, können wir auch keine Skitickets verkaufen und unsere Bahnen sind dementsprechend schlechter ausgelastet.»

Gleichzeitig betreiben Bergbahnen häufig bereits eigene Hotels und Herbergen, weshalb sie über die nötige Infrastrukur verfügen, um auch Eigentumswohnungen professionell zu unterhalten. Die Davos Klosters Bergbahnen beispielsweise bewirtschaften in der Region 2000 Betten in diversen Hotels. Das neue Angebot ergänzt das bestehende Portfolio um Übernachtungsmöglichkeiten mit einer praktischen Raumaufteilung und eigener Kochgelegenheit. «Besonders Familien schätzen diese Wohnform», sagt Schertenleib.

Entsprechend sieht auch die Hotellerie das neue Angebot weniger als Konkurrenz denn als Ergänzung zu den bestehenden Unterkünften. «In der Beherbergungsbranche dürften in Zukunft angebotsmässige Mixlösungen, die neben dem klassischen Hotelbetrieb auch weitere Angebote wie beispielsweise touristisch bewirtschaftete Wohnungen vorsehen, vermehrt eine wichtige Rolle spielen», ist Christophe Hans, Leiter Wirtschaftspolitik beim Branchenverband Hotelleriesuisse, überzeugt. Schliesslich ergibt sich für die Hotels dadurch eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit für den Betrieb. Dank den bestehenden Synergien profitieren die Häuser auch über eine verbesserte Auslastung ihrer Infrastruktur.

Besitzer können Wohnungen nur eingeschränkt nutzen

Doch lohnt sich ein solches Angebot auch für die Käufer? Wer seine Ferienunterkunft regelmässig und vor allem spontan nutzen will oder viel Wert auf eine individuelle Gestaltung der Wohnung legt, ist mit einem touristisch bewirtschafteten Eigenheim schlecht bedient. Zumeist muss die Wohnung nämlich mehrere Monate im Voraus fix gebucht werden. Und in der übrigen Zeit müssen die privaten Utensilien verstaut sein. Den Eigentümern steht dazu ein Kellerabteil oder etwas Ähnliches zur Verfügung.

Wer seine Ferien dagegen längerfristig plant und sein Eigenheim wie ein Hotel nutzen will, kann die Option prüfen. Laut den Vermarktern winkt – neben den Serviceleistungen während des Aufenthalts – eine interessante Rendite. Auf einen Blick auf das Immobilienangebot vor Ort sollte man dennoch nicht verzichten.

Hier einige Beispielprojekte in der Schweiz:

Vorreiterressort in Laax

Davos
2009 wurden die ersten kubischen Häuser aus Valser Quarzit in Laax eröffnet. Damit zählt das Resort zu den Vorreitern, was touristisch bewirtschaftetes Wohneigentum in der Schweiz betrifft. Heute umfasst das Projekt acht Gebäude mit Restaurants und Shops. Insgesamt stehen in 122 Apartments 590 Betten zur Verfügung. Bis Ende 2018 soll ein weiteres Gebäude hinzukommen. Die Eigennutzung der Apartments ist von Dezember bis März auf drei Wochen beschränkt. Die Rocksresort-Owner erhalten neben einer Rendite aus der Vermietung zusätzliche Vorteile.
Quelle: Gaudenz Danuser

Titlis Resort, Engelberg

Titlis Resort
Das Projekt wurde 2014 abgeschlossen und umfasst 137 Wohnungen und Studios, wovon 21 im Besitz der Bergbahnen Engelberg-Trübsee-Titlis blieben. Das Resort verbindet Hotelservices mit einer Ferienwohnung und bietet auch Einkaufsmöglichkeiten. Die Käufer sind nicht zur Vermietung verpflichtet, allerdings gibt es die Möglichkeit, sein Objekt über ein Pooling-System auch fremden Nutzern zugänglich zu machen.
Quelle: Timo Schwach

Serviced Appartments – auf Firmen ausgerichtet

Visionappartments Lausanne
In den Städten bieten vor allem professionelle Anbieter und Hotels unter dem Begriff Serviced Apartments bewirtschaftete Wohnungen an. In der Stadt Zürich sind es 2390 Business-Apartments, wie die Statistiker erstmals ermittelt haben. Dies entspricht 1,1 Prozent des Wohnungsbestandes. Prominenter Anbieter mit gut 1500 Einheiten in Lausanne, Vevey, Zürich, Zug sowie Berlin, Frankfurt, Warschau, Wien und Mallorca ist Visionapartments. Das Unternehmen richtet sich vor allem an Firmen, die für ihre Mitarbeitenden eine temporäre Bleibe suchen. Im Mietpreis inbegriffen sind die Nebenkosten, die wöchentliche Reinigung der Wohnung sowie die Betreuung bei der Buchung. Neben den Basisdienstleistungen verfügen Serviced Apartments zumeist über Kochgelegenheiten, Fitnessräume und zum Teil auch Co-Working-Spaces. Visionapartments testet zurzeit am neuen Standort in Vevey auch eine Gemeinschaftsküche. Zusätzliche Services wie eine Schneiderei oder Gastronomieangebote werden, wenn sie nicht im eigenen Haus untergebracht sind, aus der näheren Umgebung bezogen.
Quelle: ZVG