Seit der Geburt der Raumplanung in den 1970er Jahren ist Bauland ein knappes, fast unvermehrbares Gut. 1900 Handänderungen werden im Kanton Zürich jährlich registriert, wobei 160 ha (0,7% der Bauzonenfläche) im Wert von 900 Mio Fr. ihren Besitzer wechseln.

Der mittlere Quadratmeterpreis liegt bei 640 Fr. Die Bandbreite der Preise ist aber hoch, die 2% günstigsten Transaktionen kosten weniger als 150 Fr., die teuersten mehr als 2000 Fr.

Den Gründen für diese Unterschiede sind das kantonale Statistische Amt und die Zürcher Kantonalbank in einer kürzlich erschienenen Publikation nachgegangen.

Pro Fahrminute plus 4 Prozent

Drei Gruppen preisbestimmender Faktoren wurden untersucht: Erstens mit der Parzelle direkt verbundene Eigenschaften (Fläche, Grundstücksform, Zonenart), zweitens kleinräumige Standortqualitäten (Mikrolage, z.B. Besonnung, Seesicht und Immissionen) und drittens grossräumige Eigenschaften (Makrolage, z.B. Distanz zum Zentrum, Erschliessungsqualität und Steuerfuss).

Anzeige

Die Makrolage stellte sich als wichtigste Bestimmungsgrösse heraus. 10 Minuten vom Zürcher Stadtzentrum entfernt erhöht sich der Grundstückspreis pro Minute um 4%, in 30 Minuten Distanz nur noch um 1,3%. Auch der Steuerfuss wird im Bodenpreis kapitalisiert: 10% niedrigere Steuern verteuern das Bauland um 2,5%. Am Zürichsee steigen die Preise überdies mit jeder Hektare zusätzlicher Seesicht, während in der übrigen Agglomeration die Erreichbarkeit von grösserer Bedeutung ist.Auffällig ist, dass die Bodenpreise seit den frühen 1990er Jahren keine Teuerung aufweisen, nachdem die Preise vorher ins Unendliche zu wachsen schienen. Eine Modellrechnung zeigt, dass sich das heutige Preisniveau recht genau dem Niveau angeglichen hat, das aufgrund der Immobilien- und Baupreise gerechtfertigt ist. Man könnte heute mit 20 Jahren Verspätung von einem «Soft Landing» nach der Überhitzung um 1990 sprechen. Die Preise dürften schon bald wieder anziehen. Seit etwa vier Jahren ist denn auch – vom höheren Preissegment ausgehend – ein zögerlicher Wiederanstieg feststellbar.

Ersatzneubau immer wichtiger

Angesichts des knappen Baulandes wird der Bodenmarkt der Zukunft anders aussehen. Noch immer werden pro Jahr 100 ha grüne Wiese überbaut; die Bauzonen-reserven sind innert zehn Jahren von 2400 auf 1400 ha zurückgegangen. Die kantonale Raumordnung begegnet dieser Knappheit mit einer Politik der inneren Verdichtung, da grosse Siedlungsgebiete heute noch stark unternutzt sind.

Seit einigen Jahren kündigt sich der Wandel durch stärkeren Abbruch an. Die Zahl abgebrochener Wohngebäude hat sich in den letzten fünf Jahren fast verdoppelt; 2007 wurden erstmals über 1000 Wohnungen abgebrochen. Vorreiter der Entwicklung sind die Grossstädte und die Zürichseeregion, wo Nutzungsdruck und erreichbare Rendite hoch sind. Das Bauland der Zukunft wird nicht mehr die grüne Wiese am Ortsrand sein, sondern die zentral oder bevorzugt gelegene Parzelle, die unternutzt ist oder keine zeitgemässe Nutzung erlaubt. In Zürich und den Nachbargemeinden Zollikon und Kilchberg fällt schon heute auf jede zweite Transaktion unbebauten Baulandes eine dritte, bei der die Bausubstanz abgebrochen und ein Neubau erstellt wird.

Anzeige